Garagengemeinschaft

Garagengemeinschaft; Räumungsklage

1. Eine Garagengemeinschaft, die in den neuen Bundesländern zur gemeinsamen Errichtung und Verwaltung eines Garagenkomplexes gebildet worden war, besteht fort. Dieser Gemeinschaft war der Wechsel im Personenbestand immanent, so daß für eine Räumungsklage diejenigen Mitglieder passiv legitimiert sind, die ihr im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung angehören.

2. § 23 SchuldRAnpG schließt fristlose Kündigungen wegen Zahlungsverzuges nicht aus.

3. Zahlungsverzug tritt zumindest in Höhe des ursprünglich mit der KWV vereinbarten Nutzungsentgeltes ein.

4. Greift die Kündigung des Garagenvertrages wegen Zahlungsverzuges durch, so scheiden Ansprüche auf Entschädigung des Wertes des Bauwerks nach § 12 SchuldRAnpG aus.

Die Bekl. sind nach § 556 Abs. 1 BGB (i. V. m. mit den §§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 6 Abs. 1 SchuldRAnpG) zur Rückgabe der streitgegenständlichen Fläche verpflichtet (1). Die Kl. schuldet den Bekl. weder eine Entschädigung noch Wertersatz (2).

(1) Die Kl. ist für Ansprüche aus dem streitgegenständlichen Nutzungsvertrag aktivlegitimiert (§ 16 Abs. 2 VermG), die Bekl. sind passivlegitimiert. Der Vertrag ist auf Nutzerseite von einer Gemeinschaft von Bürgern im Sinne der §§ 266 ff. ZGB abgeschlossen worden. Die Gemeinschaft besteht fort (Art. 232 § 1 EGBGB). Es kann dahinstehen, ob der Kreis der Bekl. mit demjenigen der Gemeinschafter bei Abschluß des Nutzungsvertrages identisch ist. Mieter sind diejenigen Personen, die im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung Mitglieder der Garagengemeinschaft waren. Denn die ursprünglichen Vertragspartner hatten stillschweigend eine Nutzernachfolgeklausel vereinbart, so daß sich der Nutzgeber konkludent mit einem Wechsel seiner Vertragspartner je nach dem Mitgliederbestand der Gemeinschaft einverstanden erklärt hat. Die Mitglieder der Gemeinschaft wurden bei Abschluß des Mietvertrages nicht namentlich im Vertragsrubrum aufgeführt. Einer mitgliederstarken Garagengemeinschaft ist der Wechsel im Personenbestand immanent. Zudem knüpfte § 1 des Nutzungsvertrages die Nutzerstellung an die des Gemeinschafters.

Das Vertragsverhältnis ist beendet. Die von der Kl. am 7. September 1995 - mithin nach Bestandskraft des Restitutionsbescheides des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 21. Januar 1995 - ausgesprochene fristlose Kündigung war wirksam. Das SchuldRAnpG (hier namentlich § 23) schloß die Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht aus. Die Kündigungsschutzbestimmungen des SchuldRAnpG schützen nur den vertragstreuen Mieter. Die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB (i.V.m. den §§ 1 Abs. 1 Nr. 1; 6 Abs. 1 SchuldRAnpG) lagen vor. Bei Zugang der Kündigung befanden sich die Bekl. für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses im Verzug. Ob die vorangegangenen Entgelterhöhungserklärungen der Kl. wirksam waren, ist unerheblich. Die Bekl. hatten von Januar 1995 bis zum Zugang der Kündigung keine Zahlungen erbracht. Sie schuldeten jedoch zumindest den ursprünglich vereinbarten Betrag von (nach der Währungsumstellung gemäß Art. 10 Abs. 5 des Staatsvertrages) 5,- DM x 15 Garagen = 75,- DM monatlich. Vor diesem Hintergrund entlastet es die Bekl. (§ 285 BGB) nicht vom Verschuldensvorwurf, daß bei ihnen Unsicherheit über die Höhe des aktuell geschuldeten Betrages bestand. Auch kann der Kl. nicht entgegengehalten werden, daß sie die Beträge nicht im Lastschriftverfahren eingezogen hat. Die Bekl. hatten mit Schriftsatz vom 6. Dezember 1994 die Einzugsermächtigung widerrufen.

(2) Die Kl. dringt mit ihrem Hauptantrag zur Feststellungsklage durch.

Die Klage ist zulässig. Das Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO) ist zu bejahen, weil sich die Bekl. vorprozessual eines (noch über den hilfsweise angebotenen Betrag hinausgehenden) Entschädigungsanspruches berühmt haben. Die Feststellungsklage der Kl. ist auch begründet.

Ansprüche auf Entschädigung des Wertes des Bauwerks nach § 12 SchuldRAnpG scheiden aus, da die Kündigung wegen Zahlungsverzuges durchgreift (§ 12 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG). Die Bekl. können auch keine Entschädigung nach § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG verlangen. Es kommt in diesem Zusammenhang weder auf die den Nutzern entstandenen Baukosten noch auf den Wert des Bauwerks an. Die letztgenannte Vorschrift setzt vielmehr voraus, daß das von den Nutzern errichtete Bauwerk den Verkehrswert des Grundstücks erhöht. Es war Sache der Bekl., die Verkehrswerterhöhung darzulegen. Die Prozeßrolle - die Kl. hatte die negative Feststellungsklage erhoben - hatte auf die Verteilung der Darlegungslast keinen Einfluß (vgl. Hartmann in Baumbach/Lauterbach, 53. Aufl. 1995, § 256 ZPO Rz 47). Dieser Obliegenheit haben die Bekl. nicht genügt. In dem von den Bekl. zur Substantiierung ihres Parteivortrages in Bezug genommenen Gutachten des Sachverständigen vom 8. Februar 1995 wird ausdrücklich nicht der Wert von Grund und Boden ermittelt (Seite 8 des Wertgutachtens). Der Gutachter beschränkt sich auf Angaben zum Wert der Baulichkeiten und Anpflanzungen (Seite 35 des Gutachtens). Auch mit dem Schriftsatz ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 1. August 1996 haben die Bekl. ihre Darlegungen nicht erheblich nachgebessert. Zwar setzt sich die Prozeßbevollmächtigte dort mit dem Umfang der Entschädigung auseinander, den die Bekl. ihrer Meinung nach im Falle der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung verlangen könnten, aber die Ausführungen beschäftigen sich wiederum mit dem Wert der baulichen Anlage und nicht mit der dadurch bedingten Steigerung des Verkehrswertes. Diese Angaben sind auch nicht ausnahmsweise entbehrlich. Der Kammer wäre eine Schätzung der Mindestentschädigung auch in (zweifelhafter) analoger Anwendung des § 287 ZPO von vornherein verwehrt. Die Schätzung würde völlig in der Luft hängen. Es gibt keinen Erfahrungssatz, daß sich der gemeine Wert des bebauten Grundstücks um den Wert der für die Bebauung angemessenen Baukosten erhöht (BGHZ 17, 236 ff., 241). Denn es besteht die Möglichkeit, daß der Verkehrswert des Grundstücks maßgeblich durch die Bebaubarkeit bestimmt wird, so daß sich das Vorhandensein von baulichen Anlagen im Hinblick auf mögliche Abrißkosten nicht verkehrswertsteigernd, sondern mindernd auswirkt.

Schließlich haben die Bekl. auch die Voraussetzungen eines Wertersatzanspruchs nach allgemeinen Vorschriften (§ 12 Abs. 5 SchuldRAnpG) nicht dargelegt.

(a) Ansprüche der Bekl. nach § 547 Abs. 1 Satz 1 BGB scheiden von vornherein aus. Die Aufwendungen zur Errichtung der Garagen waren nicht notwendig im Sinne der zuletzt zitierten Bestimmung. Die Investition diente nicht dem Grundstück, um es vor einer Verschlechterung oder dem Untergang zu bewahren (vgl. BGH ZIP 1990 1485, 1487; LG Berlin GE 1984 1081).

(b) Ebensowenig bestehen Ansprüche nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 547 Abs. 2 i.V.m. mit den §§ 677 ff. BGB). Es fehlt bereits am Fremdgeschäftsführungswillen. Die Nutzer errichteten die Garagen nicht für den Nutzgeber, sondern um selbst die Flächen besser nutzen zu können (vgl. zum Fremdgeschäftsführungswillen bei Verwendungen durch Mieter LG Berlin GE 1986, 501, 503).

(c) Letztlich sind auch Bereicherungsansprüche der Bekl. (§§ 547 Abs. 2, 677 ff., 684 Satz 1, 812 Abs. 1 BGB) zu verneinen. Nach diesen Vorschriften liegt eine Bereicherung nur vor, wenn die vom Mieter getätigten Verwendungen den Ertragswert des Grundstücks erhöht haben (vgl. BGHZ 17, 236, 239; BGH WPM 1967, 1167). Denn der Bereicherungsanspruch soll nicht eine Verminderung im Vermögen des Benachteiligten rückgängig machen, sondern eine Vermögensvermehrung im Vermögen des Bereicherten, auf deren Erhaltung oder Behalten dieser dem Entreicherten gegenüber kein Recht hat (vgl. BGHZ 17, 236, 239). Auch zum Ertragswert des Grundstücks fehlen Darlegungen der Bekl.

In der DDR gab es Gemeinschaften von Bürgern, z. B. Garagengemeinschaften, deren Vertragsverhältnisse auch nach der Wende fortbestehen.

Anders als bei einer BGB-Gesellschaft nach §§ 705 ff. BGB meint das LG Berlin in seinem Urteil vom 8. November 1996, daß hier der Wechsel der Gemeinschafter immanent sei, so daß dem Vertragspartner der Gemeinschaft jeweils die aktuellen Mitglieder gegenüberstünden. Diese sind also diejenigen, denen gegenüber das Vertragsverhältnis zu kündigen ist und die notfalls auch auf Räumung zu verklagen sind. In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatte die Garagengemeinschaft das bisherige Nutzungsentgelt nicht weitergezahlt, auch wegen einer Unklarheit über Entgelterhöhungen. Zumindest das bisherige Entgelt war jedoch geschuldet, so daß die fristlose Kündigung wirksam war. Die Gemeinschaft konnte auch keine Entschädigung wegen der von ihr errichteten Baulichkeiten verlangen, da der Wert des Grundstücks durch die Garagen sich nicht erhöht hat.

Eine Zusammenfassung der Rechtslage für Garagennutzungsverhältnisse in den neuen Ländern gibt Horst, GE 1996, 1262 ff.