gärtnerische Gestaltung von Sondernutzungsflächen

Auch das Recht zur gärtnerischen Gestaltung einer Sondernutzungsfläche gibt dem Wohnungseigentümer regelmäßig nicht die Befugnis, dort einen stark wachsenden Baum zu pflanzen.

Ohne Rechtsirrtum geht das Landgericht davon aus, daß sich der Beseitigungsanspruch der An tragsteller gegen den Antragsgegner nicht aus den Bestimmungen des Berliner Nachbarrechts ergibt, weil die Wohnungseigentümer nicht "Nachbarn" im Sinne der dortigen Bestimmungen sind, sondern sich deren Rechtsbeziehungen zueinander nach der Teilungserklärung und den Vorschriften des Wohnung seigentumsgesetzes regeln. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, daß das Landgericht einen Anspruch der Antragsteller ge gen den Antragsgegner auf Beseitigung der Hängebuche bejaht hat. Dieser Anspruch folgt aus einer entspechenden Anwendung des § 1004 BGB wie auch aus § 249 BGB (vgl. OLG Stuttgart NJW 1970, 102). Aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander kann jeder Wohnung seigentümer von einem störenden Wohnungseigentümer die Beseitigung einer Beeinträchtigung verlan gen, sofern er nicht zur Duldung verpflichtet ist. Zugleich begründet die Verletzung des Gemeinschafts verhältnisses die Verpflichtung zur Naturalrestitution. Der Störungsbeseitigungs- bzw. Schadensersat zanspruch steht jedem einzelnen Wohnungseigentümer zur alleinigen Geltendmachung zu, weil seine Rechte als Mitglied der Gemeinschaft betroffen sind, wenn das Gemeinschaftseigentum rechtswidrig beeinträchtigt wird (vgl. BayObLG, NJW-RR 1987, 717, 718; Senat in ZMR 1985, 27).

Allerdings ist nicht eindeutig zu entscheiden, ob sich der Beseitigungsanspruch aus dem vom Landge richt herangezogenen Gesichtspunkt der unzulässigen baulichen Veränderung ergibt oder nicht viel mehr aus dem allgemeinen Gesichtspunkt einer durch den Zweck des Sondernutzungsrechtes im Rah men der örtlichen Verkehrsübersichtlichkeit nicht gedeckten Störung des Gemeinschaftseigentums zu folgern ist. Die zweite Alternative ist maßgebend, wenn die Hängebuche, wie mit der Rechtsbeschwerde geltendgemacht wird, eine Erstbepflanzung darstellt, wofür auch die zeitliche Nähe der Anpflanzung im April 1981 zu den Teilungserklärungen im Jahre 1980 sprechen könnte. Einer Aufklärung dieses Um standes bedarf es nicht, weil der Beseitigungsanspruch bei beiden Fallgestaltungen gleichermaßen ge geben ist.

Sofern die Wohnanlage im April 1981 entsprechend dem vorgesehenen Aufteilungsplan endgültig fertig gestellt war, und zwar auch hinsichtlich der gesamten Außenanlagen, deren Herstellung sich erfah rungsgemäß auch noch bis zu einem Jahr nach Wohnungsbezug hinziehen kann, stellt die Anpflanzung einer Hängebuche - wie der angefochtene Beschluß rechtlich einwandfrei ausführt - eine bauliche Ver änderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar. Zu den baulichen Veränderungen im Sinne dieser Bestim mung zählen neben Veränderungen an den Gebäuden zweifelsfrei auch Veränderungen an unbebauten Grundstücksteilen (Gemeinschaftsflächen). Denn die Vorschrift des § 22 Abs. 1 WEG will alle Verände rungen regeln, die sich von der ordnungsmäßigen Instandhaltung oder Instandsetzung des gemein schaftlichen Eigentums abheben. Wie die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums als Maßnahme der Verwaltung gleicherweise Gebäudeteile und unbebaute Grundstücksflä chen umfaßt, so sind Gemeinschaftsflächen ebenso wie Gebäudeteile gegen wesentliche einseitige Eingriffe geschützt. In diesem Sinne sind als bauliche Veränderung anerkannt worden die Errichtung eines Gerätehauses (vgl. KG Rpfleger 1977, 314), aber auch allgemein eine sachlich nicht gebotene Umgestaltung der Gartenanlage (vgl. BayObLGZ 1975, 201, 206) und die Errichtung einer Gartenhütte auf Gemeinschaftseigentum (vgl. OLG Frankfurt OLGZ 1985, 50).

Ohne Rechtsirrtum und verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, daß den Antragstellern durch die Hängebuche ein vermeidbarer Nachteil nach § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der auch nicht durch das dem Antragsgegner zustehende Sondernutzungsrecht gerechtfertigt ist und deshalb nach § 14 Nr. 3 WEG hinzunehmen wäre. Rechtlich einwandfrei ist der angefochtene Beschluß davon ausgegangen, daß es bei der Beurteilung des Nachteils nicht auf den gegenwärtigen Zustand der Hängebuche an kommt, sondern auf die zu erwartende Beeinträchtigung in ausgewachsenem Zustand der Hängebuche. Wie allgemein bekannt ist, erreichen Hängebuchen sowohl eine Höhe wie eine Breite von 10 bis 15 Me tern. Sie sind stark wachsende Bäume, für die § 27 Nr. 1 a NachbarG Berlin vom 28. September 1973 (GVBl. S. 1654) auch nach Nachbarrecht einen Mindestgrenzabstand von drei Metern festlegt. Sobald der Stammumfang in einer Höhe von 130 cm über dem Erdboden mindestens 60 cm beträgt, ist der Baum nach § 1 Abs. 2 der Baumschutz-Verordnung vom 11. Januar 1982 (GVBl: S. 250) geschützt. Auch das Beschneiden ist nach § 3 BaumschutzVO nur in dem notwendigen Maße gestattet. Mit großer Sicherheit werden die Äste und Zweige bei dem Grenzabstand des Baumes von 1 m bis 1,65 m auf die Sondernutzungsfläche der Antragsteller hinüberreichen und erheblichen Schatten werfen. Es begegnet somit keinen rechtlichen Bedenken, daß das Landgericht eine unzumutbare Beeinträchtigung der An tragsteller angenommen hat. Auf die Auswirkungen auf die Tiefgarage kommt es, wie das Landgericht rechtlich bedenkenfrei ausgeführt hat, nicht an.

Die insbesondere für die Antragsteller entstehende Beeinträchtigung ist durch das dem Antragsgegner zustehende Sondernutzungsrecht nicht gedeckt. Zur Auslegung der Teilungserklärung ist der Senat auch als Rechtsbeschwerdegericht befugt. Hinsichtlich der Grundstücksfläche, auf der die Hängebu che steht, ist dem Antragsgegner nach § 3 Abs. 2 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung das "ausschließliche Nutzungsrecht" übertragen, wobei die übrigen Eigentümer in Bezug auf diese Fläche gegenüber dem betreffenden Sondernutzungsberechtigten auf ihre Rechte aus dem gemeinschaft lichen Eigentum "verzichtet" haben; nach § 3 Abs. 6 der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sind die einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftsflächen durch die jeweiligen Sondernut zungsberechtigten entsprechend dem Charakter der Gesamtgrünanlage gärtnerisch auf ihre Kosten zu gestalten. Daraus folgt indessen nicht, daß der Antragsgegner auf seiner Sondernutzungsfläche unein geschränkt schalten und walten darf und die anderen Wohnungseigentümer, insbesondere die Antrag steller, durch die Anpflanzung eines stark wachsenden Baumes wie die Hängebuche zu beeinträchtigen berechtigt ist.

Soweit der Antragsgegner zur gärtnerischen Gestaltung der Sondernutzungsfläche auf seine Kosten verpflichtet ist, mag mit dieser Verpflichtung auch eine Berechtigung zur eigenverantwortlichen Gestal tung verbunden sein. Diese Berechtigung ist aber schon nach dem Wortlaut der Teilungserklärung/Ge meinschaftsordnung dahin eingeschränkt, daß die gärtnerische Gestaltung dem "Charakter der Ge samtgrünanlage" entsprechen muß. In diesem Rahmen darf der Sondernutzungsberechtigte allerdings die Bepflanzung selbst bestimmen, ohne daß die Eigentümergemeinschaft etwa mit Mehrheitsbeschluß insoweit Vorschriften machen dürfte. Der Sondernutzungsberechtigte muß andererseits seine Bepflan zung dem Charakter der Gesamtgrünanlage anpassen. Nach den Grundsätzen von Treu und Glauben hat er den konkreten Zuschnitt der Anlage zu berücksichtigen, die Art der Erstgestaltung, die Art der schon bestehenden und hingenommenen Anlagen anderer Eigentümer, wobei auf die Verkehrsüb lichkeit im örtlichen Bereich Rücksicht zu nehmen und geeignetenfalls auch Wertungsmaßstäbe aus dem jeweiligen Nachbarrecht zu berücksichtigen sind. Eine Hängebuche, die in ausgewachsenem Zu stand eine erhebliche Beeinträchtigung auch der anderen Wohnungseigentümer darstellt, ist aber ein deutig durch das Recht zur gärtnerischen Gestaltung entsprechend dem Charakter der Gesamtgrünan lage nicht gedeckt. Insoweit kann sich auch der Antragsgegner weder auf das "ausschließliche Nut zungsrecht" noch auf den "Verzicht" der anderen Eigentümer auf deren Rechte aus dem gemeinschaft lichen Eigentum berufen.

Sondernutzungsrechte dürfen zwar sowohl in einzelnen Beziehungen wie auch recht umfassend bewil ligt werden, jedoch niemals schrankenlos. Maßgebend ist zunächst, daß die von der Gebrauchsrege lung betroffenen Teile nach wie vor gemeinschaftliches Eigentum bleiben, die Parteien also gerade ke ine Änderung an den dinglichen Rechtsverhältnissen geschaffen haben, was das gemeinschaftliche Ei gentum als solches betrifft. Das formelle Miteigentumsrecht desjenigen, der in die Sondernutzung des anderen einwilligt, bleibt unberührt; es wird lediglich gestaltet. Keinesfalls geben die Wohnungseigentü mer sämtliche Verwaltungsbefugnisse in Bezug auf die Sondernutzungsflächen aus der Hand. So um faßt die Einräumung jedweder Nutzungsart dennoch nicht die Befugnis zu baulichen Veränderungen (KG Rpfleger 1983, 20). So deckt die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes, selbst wenn der Be rechtigte zur gärtnerischen Gestaltung und Anlage der Freifläche befugt ist, nicht die eigenmächtige Er richtung einer Gartenhütte (vgl. OLG Frankfurt OLGZ 1985, 50). Aber auch wenn es nicht um die "bau liche Veränderung" der Anlage geht - und die Anpflanzung eines stark wachsenden Baumes wäre eine bauliche Veränderung, weil sie eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentumes bewirkt -, bedeutet selbst die Überlassung der Gartenfläche "zur allein igen und ausschließlichen Nutzung" nicht die Übertragung sämtlicher Befugnisse der "Verwaltung" die ser Fläche, so daß die Miteigentümer etwa über die Ausgestaltung einheitlich angelegter Einfriedung sanlagen wie Hecken weiterhin zu bestimmen haben (vgl. BayObLGZ 1985, 164,169). Dementspre chend ist auch für den vorliegenden Fall davon auszugehen, daß die Anpflanzung einer stark wachsenden Hängebuche unter Berücksichtigung aller Umstände nicht zu der dem Antragsgegner übe rtragenen Befugnis zur gärtnerischen Gestaltung gehört und ein Verzicht der übrigen Miteigentümer auf ihre Verwaltungsbefugnisse hinsichtlich der Gemeinschaftsflächen, auch soweit sie zur Sondernut zung überlassen worden sind, nicht erfolgt ist. Falls die Erstbepflanzung der Außenanlagen vor dem Setzen der Hängebuche im April 1981 abgeschlossen gewesen sein sollten, würde das Setzen der Hän gebuche eine bauliche Veränderung darstellen und schon deshalb nicht durch das Sondernutzungs recht gedeckt sein (vgl. die genannten Entscheidungen KG Rpfleger 1983, 20; OLG Frankfurt OLGZ 1985, 50).

Der Beseitigungsanspruch der Antragsteller gegen den Antragsgegner scheitert weiterhin nicht daran, daß die Hängebuche schon im April 1981 gepflanzt worden ist, während die Antragsteller erst seit dem 17. September 1981 als Wohnungseigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen sind. Falls freilich alle Wohnungseigentümer (unter Einschluß des Rechtsvorgängers der Antragsteller) der Anpflanzung der Hängebuche zugestimmt hätten, sei es auch nachträglich und konkludent, oder falls sie nach § 242 BGB das Recht auf Beseitigung durch stillschweigende Duldung verwirkt hätten, so wären die Antrag steller - trotz fehlender Eintragung im Wohnungsgrundbuch insoweit (vgl. § 10 Abs. 2 WEG) - an dieses Einverständnis gebunden. Die eine Veränderung billigende Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist vom Rechtsnachfolger auch dann hinzunehmen, wenn sie zwar nicht im Grundbuch eingetragen, aber schon in einer für ihn erkennbaren Weise ins Werk gesetzt war. Für ihn handelt es sich dann nicht mehr um eine nachträgliche Veränderung wie nach § 22 WEG, sondern um eine der Errichtung und plangemä ßen Erstausstattung der Anlage gleichzusetzenden Gegebenheit. Für eine Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer oder deren längeres Duldungsverhalten, das zu einer Verwirkung führt, bestehen aber keinerlei Anhaltspunkte. Es ist auch nach dem Akteninhalt nicht zu erwarten, daß sich derartige Feststellungen treffen lassen, zumal auch die Hängebuche erst etwa ein halbes Jahr vor dem Eigen tumserwerb der Antragsteller gepflanzt worden ist und damals noch klein war. Darüber hinaus ist der Beseitigungsanspruch der Antragsteller auch aus weiteren Gründen von Treu und Glauben nicht aus geschlossen. Unerheblich ist, ob die Antragsteller selbst Anlagen auf ihrer Sondernutzungsfläche ha ben, die der Antragsgegner nicht zu dulden braucht. Darüber hinaus ist auch zu berücksichtigen, daß der Antragsgegner in dem Zeitpunkt, als die Antragsteller zum ersten Mal mit dem Beseitigungsverlan gen an ihn herantraten, relativ leicht eine Umpflanzung des Baumes auf ein anderes Grundstück hätte vornehmen können.

Soweit es sich bei dem Setzen der Hängebuche um eine Erstbepflanzung gehandelt hat - so daß die Frage einer baulichen Veränderung ausscheidet -, ist in gleicher Weise ein Beseitigungsanspruch gege ben. Wie bereits ausgeführt, berechtigt das ausschließliche Nutzungsrecht des Antragsgegners unter Einschluß der Befugnis zur gärtnerischen Gestaltung nicht zur Anpflanzung eines stark wachsenden Baumes, der die anderen Wohnungseigentümer, insbesondere aber die Antragsteller, erheblich zu bee inträchtigen geeignet ist. Schon nach dem Wortlaut der Teilungserklärung /Gemeinschaftsordnung hat sich die gärtnerische Gestaltung dem Charakter der Gesamtgrünanlage anzupassen. Der "Verzicht" auf die Miteigentümerrechte bedeutet nicht, daß der Sondernutzungsberechtigte frei schalten und walten darf sowie einen Baum anpflanzen darf, der in wenigen Jahren mit großer Sicherheit eine starke Beein trächtigung für andere Miteigentümer bedeutet. Auch bei der Überlassung der Gartenfläche "zur alleini gen und ausschließlichen Nutzung" behalten die Miteigentümer bestimmte Verwaltungsbefugnisse (vgl. BayObLGZ 1985, 164, 169). Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob die Gestattung der Anpflanzung einer Hängebuche einem Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer zugänglich wäre oder aber der Zustimmung aller Miteigentümer bedürfte, weil sie einer baulichen Veränderung gleichkommt. Denn we der ein Mehrheitsbeschluß noch eine allseitige Zustimmung sind im vorliegenden Fall gegeben. Vielmehr hat der Antragsgegner seine Befugnis zur gärtnerischen Gestaltung überschritten und muß die Anpflan zung rückgängig machen.

Der Senat darf ohne Vorlage an den Bundesgerichtshof selbst entscheiden. Zwar hat das Bayerische Oberste Landesgericht in NJW-RR 1987, 846 dahin entschieden, daß selbst die Anpflanzung von ein bis zwei Birken auf Sondernutzungsflächen noch im Rahmen der zulässigen gärtnerischen Gestaltung liegen können. Es kann auch dahinstehen, ob im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander die nachbarrechtlichen Vorschriften über die Bepflanzung von Gartenflächen heranzuziehen sind - wie das Bayerische Oberste Landesgericht meint -. Denn im vorliegenden Fall wäre auch nach den dort vertrete nen Rechtsansichten ein Beseitigungsanspruch gegeben, weil der Antragsgegner hier den nach dem Nachbargesetz Berlin erforderlichen Grenzabstand nicht eingehalten hat. Wie bereits oben ausgeführt, beträgt dieser mindestens drei Meter (vgl. § 27 Nr. 1 a NachbarG Berlin). Demgegenüber ist die Hänge buche in einem Abstand von lediglich maximal 1,65 m gesetzt worden.

Somit ist die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.