Für Zwischenmietvertrag mit sozialen Trägern zur Untervermietung gilt im Regelfall Gewerbemietrecht

1. Auch wenn ein sozialer Träger als Hauptmieter planmäßig an Bedürftige zu Wohnzwecken untervermietet, unterliegt der Hauptmietvertrag im Regelfall Gewerbemietrecht; daran ändert die Schutzbedürftigkeit des Endmieters nichts.

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen die Anwendung des Wohnraummietrechts auf ein Gewerbeverhältnis ausnahmsweise konkludent vereinbart sein kann.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Vermieter) hatte fünf auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietverhältnisse mit einem sozialen Träger gekündigt. Bei Mietvertragsabschluss hatten die Parteien Wohnungsmietvertragsformulare verwendet. Zwischenmieterin und Untermieter räumten nicht. Das LG wies die Räumungsklage ab, das KG gab ihr statt.

Der Kl. steht gegen die Bekl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der fünf im Tenor genannten Mietwohnungen zu. […] Die eine ordentliche Kündigung des Vermieters einschränkenden Vorschriften der §§ 573 ff. BGB sind nicht anwendbar.

1) Zutreffend hat das Landgericht erkannt, dass die Vermietung von Wohnraum an eine GmbH kein Wohnraummietverhältnis begründet. Denn ein Wohnraummietverhältnis liegt nur vor, wenn der Mieter die Räume zum eigenen Wohnen nutzen will, was bei einer juristischen Person wie einer GmbH ausscheidet (BGH, NJW 2008, 3361 Tz. 12). Liegt der Vertragszweck - wie hier - im Weitervermieten des Wohnraums, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das Hauptmietverhältnis aber unabhängig von der Rechtsform des Hauptmieters ohnehin nicht anwendbar (BGH aaO., Tz. 11; BGHZ 94, 11 = NJW 1985, 1772).

Daran ändert die von der Bekl. betonte Schutzbedürftigkeit des Endmieters vor einem Verlust des Wohnraums als seines Lebensmittelpunkts, der wegen der einschränkungslos möglichen Kündigung des Hauptmietverhältnisses und dem daraus gegen ihn folgenden Herausgabeanspruch des Hauptmieters aus § 546 Abs. 2 BGB droht, nichts. Dieser Schutz wird vielmehr durch die Vorschrift des § 565 BGB begründet, welche wiederum die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts aus dem Beschluss vom 11.6.1991 (NJW 1991, 2272) umsetzt. Dass der dort geregelte Eintritt des kündigenden Hauptvermieters in das Untermietverhältnis nur bei „gewerblicher“ Weitervermietung gilt, nicht aber bei einer Vermietung durch einen aus sozialen Gründen handelnden Zwischenmieter an auf dem Mietmarkt benachteiligte Nutzergruppen (vgl. BGHZ 133, 142 = NJW 1996, 2862; Senat, Urt. v. 6.1.2014, 8 U 83/13, MDR 2014, 645), und damit vorliegend die Voraussetzungen des Mieterschutzes für die Endmieter nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht vorliegen, gibt keine Grundlage für eine Anwendung von Mieterschutzvorschriften im Hauptmietverhältnis.

2) Die Geltung der Mieterschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB kann zwar im Einzelfall - ggf. auch stillschweigend - von den Vertragsparteien des Gewerbemietverhältnisses vereinbart sein (vgl. BGHZ 94, 11 = NJW 1985, 1772). Darauf gerichtete Willenserklärungen sind vom Landgericht jedoch weder festgestellt noch ersichtlich.

Die Wahl des Vertragsformulars bringt einen solchen Willen vorliegend nicht zum Ausdruck. Die Überschrift „Mietvertrag für Wohnraum“ ist ohne Weiteres damit zu erklären, dass es sich (faktisch) um Wohnraum - und nicht einen Geschäftsraum - handelt, der zwecks Weitervermietung überlassen wird, und besagt daher nichts über den Willen, das Hauptmietverhältnis abweichend von der Gesetzeslage auch Wohnraumvorschriften zu unterstellen (vgl. auch LG Berlin GE 2011, 1484). Maßgeblich ist vielmehr, ob der Vertrag inhaltliche Regelungen enthält, die (nur) das Wohnraummietverhältnis betreffen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn ein Formular verwendet wird, das die hierfür maßgebenden Schutzvorschriften wiedergibt (OLG Hamburg, NJW-RR 1998, 1382; OLG Naumburg, WuM 1995, 142; LG Berlin aaO.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., vor § 535 Rn. 103).

So liegt es hier nicht. Die Vertragsformulare enthalten keine Regelungen, die lediglich mit einem Wohnraummietverhältnis zu erklären sind, und insbesondere auch keinen Hinweis auf die §§ 573 ff. BGB. Im Gegenteil spricht es gegen den Willen, die Kündigungsmöglichkeiten nach Wohnraummietrecht zu gewähren, dass es in § 2 der Verträge heißt: „Die ordentliche Kündigungsfrist ist jedoch erstmals zum [es folgt ein Datum, das einer Laufzeit von einem Jahr entspricht:] zulässig.“ Diese Klausel, die nicht nach der Kündigung des Vermieters und des Mieters differenziert und damit bei Auslegung ausgehend vom Wortlaut gemäß §§ 133, 157 BGB für beide Parteien gleichermaßen gilt, zeigt mit Deutlichkeit, dass die Mietverhältnisse keinen Mieterschutz gewähren sollten.

Dass es in § 4 Nr. 1 lit. a) der Mietverträge nach Nennung der Nettokaltmiete heißt „Es gelten die gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten“, ist nach Ansicht des Senats kein erhebliches Indiz dafür, dass die Vertragsparteien die Verträge insgesamt den Vorschriften des Wohnraummietrechts unterstellen wollten, zumal bereits die Art der Vertragsgestaltung (dem Buchstaben a] folgt kein weiterer Gliederungspunkt) zeigt, dass ein unsorgfältig angepasstes Formular verwendet wurde.

3) Soweit das Landgericht aus den Aussagen der Zeuginnen … geschlossen hat, dass die Vertragsparteien den übereinstimmenden Willen für die Geltung des Mieterschutzes der §§ 573 ff. BGB gehabt haben, begegnet die Annahme eines Erklärungsbewusstseins Bedenken, da die Zeuginnen weder über diese Frage gesprochen haben noch die Rechtskenntnis hatten, dass es zur Herbeiführung dieses Ergebnisses einer besonderen Vereinbarung bedurfte.

Dies kann jedoch letztlich dahinstehen. Denn selbst wenn die handelnden Zeuginnen bei Vertragsschluss ausdrücklich übereinstimmend erklärt hätten, dass abweichend von der gesetzlichen Lage hier Mieterschutz greifen solle, wäre die Kündigung nach § 580a Abs. 2 BGB i.V.m. § 550 BGB wirksam, da die Vertragsurkunden diese Abrede nicht enthalten und damit ein zur ordentlichen Kündigung berechtigender Formmangel vorläge. § 550 BGB ist auch anwendbar, wenn lediglich die gesetzliche Kündigungsmöglichkeit für eine Vertragspartei dauerhaft eingeschränkt wird (BGH, NJW 2007, 1742 Tz. 16 f.). Zwar sind formbedürftige Vertragsklauseln der Auslegung - auch anhand von Umständen außerhalb der Urkunde - zugänglich, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen. Die Form ist jedoch nur gewahrt, wenn die Einigung über den vertragswesentlichen Punkt beurkundet ist und sich hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergibt (vgl. BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178, 2179 Tz. 23; NJW 1999, 3257, 3259). Daran fehlt es, da die Geltung von Wohnraumschutzvorschriften in den Urkunden nicht ansatzweise zum Ausdruck kommt.

Soweit die Bekl. im Termin die Ansicht vertreten hat, dass auch bei Annahme eines Formmangels i. S. von § 550 BGB dessen Folge nicht die ordentliche Kündbarkeit nach § 580 a Abs. 2 BGB sei, sondern es bei einer von den Vertragsparteien gewollten Kündbarkeit unter den eingeschränkten Voraussetzungen der §§ 573 ff. BGB verbleibe, vermag der Senat dem nicht zu folgen. Der nicht formgerecht vereinbarte Kündigungsverzicht einer Vertragspartei - und als solcher stellt sich die Anwendung der §§ 573 ff. BGB zu Lasten des Vermieters gegenüber dem Kündigungsrecht nach § 580 a Abs. 2 BGB dar - ist mangels Formwahrung nicht zu beachten; das Mietverhältnis ist „ohne Beachtung der Kündigungsbeschränkung kündbar“ (BGH aaO., Tz. 4). Nachdem die Vertragsparteien eine Abrede über die Geltung von Mieterschutzvorschriften nicht getroffen haben, diese jedoch jedenfalls nicht formgerecht i. S. von § 550 BGB erfolgt wäre, kann ein anderes Ergebnis nicht durch eine Heranziehung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage erzielt werden. Anderenfalls würde die Vorschrift des § 550 BGB, die den Schutz des Erwerbers des Mietobjekts vor der Übernahme nicht bekannter Bindungen bzw. Vertragsbedingungen bezweckt, leer laufen und dem Gesetzeszweck zuwider der gemeinsamen Fehlvorstellung der Vertragsschließenden über den Inhalt ihres schriftlichen Vertrags auch zum Nachteil eines Erwerbers zur dauerhaften Geltung verholfen werden.

Zwischenmietverträge mit sozialen Trägern als Hauptmieter sind im Regelfall als Gewerbemietverhältnisse zu qualifizieren. Haben die Mietvertragsparteien keine Laufzeit vereinbart oder ist diese abgelaufen, kann der Vermieter das Mietverhältnis regelmäßig ohne Vorliegen von Gründen ordentlich kündigen. Daran ändert nichts, dass der Hauptmieter planmäßig an sozial bedürftige Personen untervermietet. Streitig ist zwischen den Vertragsparteien allerdings häufig, ob ausnahmsweise (konkludent) die Anwendung von Wohnraummietrecht auf das Gewerbemietverhältnis vereinbart ist und es daher eines Kündigungsgrundes im Sinne der §§ 573 ff. BGB bedarf.

Die Vermieterin hatte fünf laufzeitlose Mietverhältnisse mit einem sozialen Träger ordentlich gekündigt. Bei Abschluss des Mietvertrages hatten die Parteien ein mit „Mietvertrag für Wohnraum“ überschriebenes Vertragsformular verwendet. Aus welchem Grund und was bei Abschluss des Mietvertrages über den Text des Vertrages hinaus vereinbart wurde, ist unklar geblieben. Zwischenmieterin und Untermieter räumten die Mietsache jedenfalls nicht.

Streitig war zwischen den Parteien des anschließenden Räumungsrechtsstreites, ob die die ordentliche Kündigung des Vermieters einschränkenden Vorschriften des Wohnraummietrechts der §§ 573 ff. BGB angewendet werden mussten. In diesem Fall hätte es an vermieterseitigen Kündigungsgründen gefehlt.

Der 8. Senat des Kammergerichts (Einzelrichter) stellt zunächst fest, dass durch die Vermietung von Wohnraum an eine juristische Person – auch bei Gemeinnützigkeit – kein Wohnraummietverhältnis begründet werde. Ein solches könne nur dann vorliegen, wenn der Hauptmieter die Räume selbst bewohnen wolle. Dies sei jedoch bei einer juristischen Person ausgeschlossen.

Auch die soziale Schutzbedürftigkeit der Untermieter ändere hieran nichts. Diesbezüglich sei die Vorschrift des § 565 BGB abschließend. Aufgrund der Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts sei es hinzunehmen, dass das soziale Mietrecht lediglich Schutz gegenüber Untermietern von gewerblichen Vermietern, nicht jedoch bei aus sozialen Gründen handelnden Zwischenvermietern gewähre. Zwar könnten die Vertragsparteien eines Gewerbemietverhältnisses unabhängig vom gesetzlichen Normalfall die Geltung von Wohnraummietrecht für ihr Vertragsverhältnis vereinbaren. Ein solcher Fall liege jedoch nicht vor.

Der Vertragstext enthalte insbesondere keinen Hinweis auf §§ 573 ff. BGB. Der Ausschluss der ordentlichen Kündigungsfrist für ein Jahr spreche sogar eher gegen den Willen, Wohnraummietrecht zu vereinbaren. Demgegenüber sei die Vereinbarung der „gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten“ für die geschuldete Miete kein Indiz für den Mieterschutz. Den für die Zwischenvermieterin handelnden Zeugen fehle die nötige Rechtskenntnis bzw. das Erklärungsbewusstsein im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Denn sie hätten klargestellt, dass ihnen nicht klar gewesen sei, dass es für die Einbeziehung von Wohnraumschutzvorschriften einer besonderen vertraglichen Vereinbarung bedurft hätte. Zudem sei über diese Frage auch bei Vertragsabschluss nicht gesprochen worden.

Weiterhin stellt das Gericht klar, dass es bei anderem Ausgang der Beweisaufnahme grundsätzlich auch eine ordentliche Kündigung nach §§ 580a, 550 BGB wegen der nicht schriftlich fixierten Vereinbarung angenommen hätte. Da die Vertragsparteien eine Vereinbarung über die Geltung von Mieterschutzvorschriften nicht getroffen hätten, diese jedoch zumindest auch nicht in Schriftform erfolgt sei, müsse es bei der Anwendung des Gewerbemietrechts auf das gesamte Mietverhältnis verbleiben. Aufgrund des fehlenden Erfordernisses eines Kündigungsgrundes haben die Kündigungen die Mietverhältnisse daher fristgerecht beendet, so dass der Räumungs- und Herausgabeanspruch bestehe.

Ob auf das Hauptmietverhältnis Gewerbemiet- oder (partiell) Wohnraummietrecht anzuwenden ist, hat in Fällen wie dem vorliegenden für die als Zwischenvermieter auftretenden sozialen Träger erhebliche Bedeutung (näher hierzu: Beitrag in diesem Heft Seite 247).

Ob dies von den Vertragsparteien gewollt war, kann im Regelfall nur durch nachträgliche Auslegung des Vertrages und der Interessenlage geklärt werden. Anders als in den Fällen des Kammergerichts vom 28. August 2015 (GE 2015, 1397) und des Landgerichts Berlin vom 15. Oktober 2015, (GE 2015, 1399 ) ist das Gericht vorliegend davon ausgegangen, dass die Vertragsparteien gerade nicht die Anwendung von Wohnraummietrecht gewollt hatten. Als entscheidend können im Vertragstext auf Kündigungsgründe verweisende Klauseln angesehen werden. Insgesamt zeigen die inzwischen drei vorliegenden Entscheidungen des Kammergerichts zu dieser Thematik deutlich, anhand welcher Kriterien solche Verträge auszulegen sind.

Weitere Unsicherheiten hält die Vorschrift des § 550 BGB im Einzelfall bereit. Ob der Wunsch der Geltung des Wohnraummietrechts im Vertragstext hinreichend klar zum Ausdruck kommt, dürfte im Einzelfall schwierig zu beantworten sein. Aufgrund der Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt dürfte dies nicht die letzte Streitigkeit dieser Art sein.