Für Anwendung der Kündigungsschutzklausel-Verordnung Rechtslage zum Zeitpunkt der Kündigung maßgeblich

Für die Kündigungsbeschränkung nach Wohnungsumwandlung ist die Rechtslage zum Zeitpunkt der Kündigung maßgeblich; auf den Zeitpunkt der Veräußerung kommt es nicht an.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. nimmt den Bekl., der 1957 zusammen mit seiner inzwischen verstorbenen Mutter und drei Geschwistern in die Wohnung eingezogen war, auf Herausgabe einer Dreizimmerwohnung in Anspruch, an der im Jahr 2000 durch Teilung Wohnungseigentum begründet wurde. Die Wohnung wurde erstmals am 9.2.2009 verkauft. Der Kl. erwarb sie danach und wurde am 22.7.2011 als Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen. Der Bekl. zahlt seit dem Eigentumserwerb des Kl. an ihn eine monatliche Brutto-Inklusivmiete von 409,31 €.

Mit Schreiben vom 22.6.2015 erklärte der Kl. gegenüber dem Bekl. die ordentliche Kün­digung zum 31.3.2016, hilfsweise zum nächst zulässigen Zeitpunkt. Der Kl. begründete die Kündigung mit Eigenbedarf. Er wolle die Mietwohnung gemeinsam mit seiner Ehefrau beziehen. Seine Ehefrau sei schwanger, und man habe Bedürfnis für eine größere Wohnung.

Der Bekl. ist der Ansicht, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sei nach § 577a BGB ausgeschlossen.

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Kündigung des Kl. vom 22.6.2015 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet. Es fehlt an einem berechtigten Interesse für die Kündigung im Sinne des § 573 Abs. 2 BGB bzw. § 564b a.F. BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB. Dabei ist unerheblich, dass bei Altmietverträgen nach Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB das 1957 gel­tende Recht anzuwenden ist. Denn seinerzeit ergab sich das Erfordernis eines berechtigten Inter­esses des Vermieters zur Kündigung eines Wohnraummietvertrages aus § 564b a.F. BGB. § 564b a.F. BGB findet auch auf Zeitmietverträge nach § 565a BGB a.F. Anwendung (Weidenkaff, in Palandt, 60. Aufl., § 564b a.F. Rn. 6). Auf den Umstand, dass es sich bei dem vom Bekl. vorgelegten Mietvertrag um einen Zeitmietvertrag nach § 565a BGB a.F. handelt, hat das Gericht bereits mit Beschluss vom 8.6.2016 hingewiesen.

Zur Anwendbarkeit des § 564b a.F. auf derartige Zeitmietverträge hat das AG Charlottenburg (Urteil v. 9.6.2016, 205 C 20/16) ausgeführt: „… der Gesetzgeber wollte mit der Einführung von § 565a BGB a.F. im Jahr 1963 erreichen, dass die Mieter in befristeten Mietverhältnissen mit Verlängerungsklausel hinsichtlich der Schutzrechte den Mietern in unbefristeten Mietverhältnissen gleichgestellt werden (vgl. Staudinger, BGB, 12. Auflage, §§ 535-580a [2. Bearb. 1981], § 565a Rn. 3 m.w.N. zu den Gesetzgebungsmotiven).“ Dem schließt sich das erkennende Gericht nach eigener Prüfung an. Der Verweis auf § 565 BGB a.F. regelt in § 565a BGB a.F. lediglich die spe­zifischen Voraussetzungen des Vertragstyps - vor allem Fristregelungen -, ohne die allgemeinen Grundsätze des Wohnraummietrechtes zu berühren. Denn § 565 BGB a.F. selbst regelt seinem Anwendungsbereich nach nur Kündigungsfristen (Gelhaar, in: RGRK, 12. Aufl., §§ 414 - 610, § 565 Rn. 2). Auch § 565 BGB a.F. spricht allgemein von der „Kündigung“, also einer Kündigung von Wohnraummietverhältnissen nach allgemeinen Grundsätzen.

Die für die hiesige Kündigung erforderlichen berechtigten Interessen - namentlich Eigenbedarf - kann der Kl. wegen der Umwandlung in Wohnungseigentum und anschließender Veräußerung im Jahre 2011 nicht geltend machen.

Er ist mit der Geltendmachung berechtigter Interessen im Sinne des § 573 Abs. 3 Nr. 2 BGB gemäß § 577a Abs. 1 Abs. 2 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Berliner Kündigungsschutzklauselverordnung des Senats von Berlin vom 13. August 2013 (GVBl. 2013, 488) ausgeschlossen.

Bei der Beurteilung der Frage, welche Kündigungsschutzklauselverordnung Anwendung findet, kommt es auf den Zeitpunkt der Kündigung an (LG Berlin, B. v. 17.3.2016, 67 S 30/16). Ein Fall der sogenannten echten Rückwirkung ist nicht gegeben, da der Kündigungstatbestand nicht in der Vergangenheit liegt, sondern anhand des aktuell geltenden Rechts beurteilt wird. Das erkennende Gericht folgt abweichenden Ansichten, nach welchen auf den Zeitpunkt der Veräußerung abzustellen ist (Beuermann, Anm. zu LG Berlin, B. v. 17.3.2016, 67 S 30/16, GE 2016, 628) nicht. Soweit zur Begründung auf die Art. 170, 171 EGBGB abgestellt wird, kann dies nicht überzeugen. Diese Normen sind auf Rechtsverhältnisse anzuwenden, die vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches bestanden haben. Auch das Argument, es müsse auf den Zeitpunkt der Veräuße­rung abgestellt werden, weil im Falle des Auslaufens einer Sperrklauselverordnung zum Schutz der Mieter auf den früheren Zeitpunkt abgestellt werden sollte, greift nicht durch. Denn die Ermächtigungsgrundlage des § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB ermöglicht es dem Verordnungsgeber, die Fortdauer der Verordnung anzuordnen, wenn weiterhin die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum gefährdet ist. Umgekehrt wäre es sinnwidrig, eine Kündigung an einer zum Zeitpunkt der Kündigung bereits ausgelaufenen Schutzklauselverordnung scheitern zu lassen, wenn der Gesetzgeber sich vor ihrem Ausspruch bewusst und trotz der Ermächtigungsgrundlage des § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB entschieden hat, dass eine Schutzklauselverordnung nicht mehr nötig ist.

§ 577a BGB findet hier auch entsprechende Anwendung auf Zeitmietverträge im Sinne des § 565a Abs. 1 BGB a.F. Der sachliche Anwendungsbereich des § 577a BGB erstreckt sich auf sämtliche Kündigungen, die auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB ge­stützt sind. Die dort genannte Eigenbedarfskündigung war bereits in § 564b Abs. 2 Ziff. 2 BGB a.F. normiert und entspricht ohne inhaltliche Änderung § 573 Abs. 2 BGB. § 577a BGB enthält insofern eine sachlich-inhaltliche Tatbestandsverweisung auf die Eigenbedarfskündigung an sich. Sonst würden ohne erkennbaren Grund und entgegen dem Sinn und Zweck der Norm Kündigun­gen von Altmietverträgen wegen Eigenbedarfs schlechter behandelt als solche, die ab dem 1.1.2002 geschlossen wurden, nur weil diese - formell - nach der aktuellen textlichen Fassung (§ 573 Abs. 2 n.F.) zu beurteilen sind. Gerade länger bestehende Mietverträge sind aber durch die Zerschlagung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen besonders betroffen, und Kündigungen, welche diese Mietverhältnisse - wie im hiesigen Fall - betreffen, sollten nach dem Sinn und Zweck der Norm nicht aus deren Anwendungsbereich ausgeschlossen werden.

Dies führt hier zum Ausschluss der Geltendmachung des Eigenbedarfs des Kl.

Nach § 577a BGB dürfen berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 erst an nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung einer Mietwohnung geltend gemacht werden, wenn nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde und das Woh­nungseigentum veräußert wird. Die Frist beträgt gemäß § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind.

Im vorliegenden Fall ist aufgrund der Kündigungsschutzklauselverordnung vom 13. August 2013 die zehnjährige Sperrfrist anzuwenden. Der Senat hat insofern von seiner Befugnis Gebrauch gemacht, gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB Berlin zu einem Gebiet, in dem die Versorgung der Be­völkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, zu erklä­ren.

Die zehnjährige Frist begann im hiesigen Fall mit der Veräußerung der Wohnung durch die Ehe­leute B. an die I. GmbH, also am 9.2.2009. Die Sperrfrist zur Geltendmachung berechtigter Interessen läuft daher bis zum 9.2.2019.

Die Wohnung wurde auch vor der Zerschlagung des Mietshauses an den Bekl. überlassen. [wird ausgeführt]

Nach der (aktuellen Berliner) Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 ist für den Erwerber einer Mietwohnung, an der Wohnungseigentum begründet war, eine Eigenbedarfskündigung für zehn Jahre ausgeschlossen, sofern der aktuelle Mieter der Wohnung auch schon zum Umwandlungszeitpunkt Mieter war. Ob das auch für Veräußerungen aus den Jahren vorher gilt, ist in der Verordnung nicht geregelt.

Der Beklagte hatte mit seiner inzwischen verstorbenen Mutter als Mieterin jahrzehntelang in dem Haus gewohnt; im Jahr 2000 wurde durch Teilung Wohnungseigentum begründet. Die vom Beklagten bewohnte Wohnung wurde erstmals im Jahr 2009 veräußert, dann ein weiteres Mal. Der Kläger schließlich erwarb die Wohnung im Juli 2011. Er kündigte mit Schreiben vom 22. Juni 2015 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2016.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage ab, da die Kündigungssperrfrist noch nicht abgelaufen sei. Maßgeblich dafür, welche der Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnungen (die Vorläufer der jetzigen VO sahen kürzere Fristen vor und waren nur für einige Bezirke gültig) Anwendung fänden, sei nicht der Zeitpunkt der (erstmaligen) Veräußerung, sondern die Rechtslage zum Zeitpunkt der Kündigung. Darin liege keine unzulässige Rückwirkung; auch der Mieterschutz gebiete es nicht, für den Fall des Auslaufens der Sperrklauselverordnung auf einen früheren Zeitpunkt abzustellen. Schließlich habe es der Gesetzgeber in der Hand, bei Fortdauer der Mangellage eine Sperrfristverordnung zu verlängern.

Das Gericht schließt sich der Auffassung des Landgerichts Berlin und der wohl herrschenden Meinung im Schrifttum an; wer schon vor langen Jahren eine Eigentumswohnung gekauft hatte, muss sich darauf einstellen (d. h.: zehn Jahre keine Berufung auf Eigenbedarf in ganz Berlin). Maßgeblich ist dabei, wie das Amtsgericht zu Recht annimmt, die erste Veräußerung nach Umwandlung (hier: 9. Februar 2009), mit der die 10-Jahresfrist zu laufen beginnt.