Fünffaches Eigeninteresse als Regelstreitwert

Regelmäßig ist das fünffache Einzelinteresse der Anfechtungskläger als Streitwert anzunehmen, selbst wenn damit das hälftige Gesamtinteresse aller Wohnungseigentümer voll ausgeschöpft wird.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Beschwerdeführer sind die Prozessbevollmächtigten der Kl. Die Bekl. sind die Wohnungseigentümer. Mit ihrer Klage haben die Kl. begehrt, die auf der Eigentümerversammlung am 24. September 2013 gefassten Beschlüsse zu TOP 3) (Genehmigung der Jahresabrechnung und Einzelabrechnungen 2012 im Hinblick auf die Heiz­ und Warmwasserkostenabrechnung, die Betriebskostenabrechnung zu Position Wasser und Kanal, die Nichtdarstellung des Gesamtverteilers, Darstellung der Instandhaltungsrücklage als Ausgabeposten, Zinsen als Einnahme und zugleich als teilweise Ausgabe, die Darstellung der Entnahmen für Reparaturen als Einnahmeposition) und TOP 4) (Entlastung der Verwaltung) für ungültig zu erklären.

Das Amtsgericht Mitte hat der Klage mit Versäumnisurteil vom 12.3.2014 vollumfänglich stattgegeben. Mit Beschluss vom 23.9.2014 hat das Amtsgericht den Streitwert auf insgesamt 37.606,96 € festgesetzt. Der Beschluss wurde den Prozessbevollmächtigten der Kl. formlos am 24.9.2014 zugesandt. Der Streitwertbeschwerde der Prozessbevollmächtigten der Kl. vom 2.12.2014, eingegangen am 2.12.2014, hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 3.12.2014 nicht abgeholfen und die Sache dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt. Die Prozessbevollmächtigten der Kl. wenden sich gegen die Höhe des von dem Amtsgericht festgesetzten Streitwertes und vertreten die Auffassung, der Streitwert sei auf 240.679 € zu erhöhen.

II. Die gemäß § 68 Abs. 1 Satz 1 GKG statthafte Beschwerde der Prozessbevollmächtigten der Kl. ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, §§ 68 Abs. 1 Satz 3, 63 Abs. 3 Satz 2 GKG.

Die Beschwerde ist überwiegend begründet, auch wenn der nunmehr festgesetzte Streitwert unter dem von den Beschwerdeführern begehrten Betrag liegt. Die Festsetzung der beanstandeten Einzelstreitwerte, entspricht nach Auffassung der Kammer nicht § 49 a GKG und war daher abzuändern. Unter Berücksichtigung des Beschwerdeverbringens ist Folgendes auszuführen:

Gemäß § 49 a Abs. 1 Satz 1 GKG ist Ausgangspunkt für die Streitwertbemessung grundsätzlich das hälftige Gesamtinteresse der Parteien. Der so ermittelte Wert wird nach oben begrenzt von dem fünffachen Einzelinteresse des Kl. und nach unten begrenzt von dem einfachen Einzelinteresse des Kl. (§ 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG). Lediglich, wenn die Klageforderung eine bezifferte Geldforderung betrifft, ist deren tatsächliche Höhe für die Streitwertfestsetzung maßgeblich. Dies ergibt sich bereits daraus, dass gemäß § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG der Streitwert das Interesse des Kl., also die Höhe der eingeklagten Forderung, nicht unterschreiten soll (vgl. die Stellungnahme der Bundesregierung zu § 49 a GKG, BT-Drucksache 16/887, Seite 76).

Die geltend gemachten Anträge betreffen unterschiedliche Streitgegenstände und waren einzeln zu bewerten.

Der Streitwert richtet sich nach § 49 a Abs. 1 GKG; er ist auf das hälftige Interesse sämtlicher Eigentümer festzusetzen und darf das fünffache Eigeninteresse der Kl. nicht überschreiten.

TOP 3: Vorliegend ist Gegenstand der Klage nicht eine bezifferte Geldforderung der Kl. gegen die Bekl., sondern die Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung 2012. Es verbleibt mithin bei dem Grundsatz, dass für die Streitwertfestsetzung das hälftige Gesamtinteresse, nach oben begrenzt durch das fünffache Einzelinteresse der Kl. maßgeblich ist. Die Kammer folgt der Auffassung des OLG Bamberg (Beschluss vom 29.7.2010 - 3 W 94/10, Rn. 27) und des Kammergerichts Berlin (Beschluss vom 10.9.2013 - 4 W 40/13, ZMR 2014, 230; Beschluss v. 15.4.2010 - 20 W 22/10), wonach das Gesamtinteresse im Sinne von § 49 a GKG mit dem Nennbetrag des angefochtenen Beschlussgegenstands gleichzusetzen ist. Diesbezüglich führt das Kammergericht in seiner Entscheidung vom 10.9.2013 aus:

„Die Vorschrift des § 49 a GKG hat die Wertvorschrift des § 48 Abs. 3 WEG a.F. abgelöst, nach welcher der Wert nach dem Gesamtinteresse aller Beteiligten festzusetzen war, aber niedriger angesetzt werden konnte, wenn die Verfahrenskosten zu dem Einzelinteresse eines Beteiligten nicht im angemessenen Verhältnis standen. Unter Geltung dieser Vorschrift hatte sich die Rechtsprechung herausgebildet, dass das Gesamtinteresse mit 20-25 % des Nennbetrages zu bewerten sein. Wollte man dem auf der Grundlage des § 49 a GKG folgen, käme man unter Anwendung der 50 % Reduzierung des § 49 a Abs. 1 Satz 1 GKG zu einer pauschalisierten Bewertung in Höhe von regelmäßig 10% des Nennbetrages. Einer solchen Korrektur zum Schutz vor zu hohen Streitwerten unter dem Gesichtspunkt des verfassungsrechtlichen Rechtsgewährungsanspruchs bedarf es aber nicht mehr, denn der Gesetzgeber hat diesen Schutz mit § 49 a Abs. 1 Satz 1 (50 % Reduzierung) und Satz 2 (fünffaches Kl.interesse als Obergrenze) GKG hinreichend selbst geregelt. Bei der pauschalisierten Bewertung von letztendlich 10 % des Nennbetrages griffe der Schutz des gesetzlichen Höchststreitwerts (fünffaches Kl.interesse) nur bei Kl., deren Beteiligung am Gesamtinteresse 2 % unterschreitet. Davon kann nicht ausgegangen werden. Vielmehr hat der Gesetzgeber mit der normierten Obergrenze zum Ausdruck gebracht, dass dem Kl. ein Streitwert bis zur Höhe des Fünffachen seines Einzelinteresses zumutbar ist. Hinzu kommt, dass gemäß § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG der Streitwert das Interesse des Kl. nicht unterschreiten darf ...

Aus eben diesen Gründen ist auch für die Anwendung der Hamburger Formel kein Raum mehr, denn diese geht zunächst von dem Einzelinteresse des Kl. aus und erhöht dieses um einen Bruchteil des verbleibenden Gesamtinteresses, was nicht in Einklang mit der Regelung des § 49 a Abs. 1 Satz 1 GKG steht, wonach Bemessungsgrundlage allein das Gesamtinteresse ist."

Der Streitwert der Anfechtung eines Beschlusses zur Anerkennung der Jahresabrechnung bemisst sich somit an dem Nennbetrag des angefochtenen Beschlussgegenstandes und ist entsprechend § 49 a GKG ohne Abzüge anzusetzen. Die Kl. wenden sich gegen die Jahresabrechnung 2012 in dem geltend gemachten Umfang, nämlich im Hinblick

1. auf die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung,

2. die Betriebskostenabrechnung zu Position

a. Wasser

b. Kanal,

3. die Nichtdarstellung des Gesamtverteilerschlüssels,

4. die Darstellung der Instandhaltungsrücklage als Ausgabeposten,

5. die Darstellung der Zinsen als Einnahme und zugleich als teilweise Ausgabe,

6. die Darstellung der Entnahmen für Reparaturen als Einnahmeposition.

Die Kammer vertritt in Übereinstimmung mit dem Kammergericht Berlin die Ansicht, dass die Hamburger Formel durch die Neuregelung des § 44 a GKG nicht mehr anzuwenden ist.

1. Die Heiz- und Warmwasserkosten für 2012 betragen laut Jahresabrechnung für 2012 insgesamt 123.415,20 €.

Für die Streitwertfestsetzung ist das hälftige Gesamtinteresse für 2012 (123.415,20 € : 2 = 61.707,60 €) begrenzt durch das fünffache Eigeninteresse maßgeblich, wobei der Kl.anteil hier 33.791,08 € beträgt. (Gesamtwohnfläche laut Abrechnung Techem = 9.476,87 m2, Einzelwohnfläche der Kl. laut Auflistung 2.595,03 m2. Das entspricht 27,383 %. 27,383 % von 123.415,20 € sind 33.794,78 €.) 5 x 33.794,78 = 168.973,92 €. Dieser Betrag ist höher als das hälftige Gesamtinteresse, so dass es bei dem Betrag von 61.707,60 € bleibt.

2. Die Betriebskostenabrechnung zu Position Wasser und Kanal betragen laut Jahresabrechnung für 2012 insgesamt 71.437,94 €.

Für die Streitwertfestsetzung ist das hälftige Gesamtinteresse für 2012 (71.437,94 € : 2 = 35.718,97 €) begrenzt durch das fünffache Eigeninteresse maßgeblich, wobei der Kl.anteil hier 19.561,85 € beträgt. (Gesamtwohnfläche laut Abrechnung Techem = 9.476,87 m2, Einzelwohnfläche der Kl. laut Auflistung 2.595,03 m2. Das entspricht 27,383 %. 27,383 % von 71.437,94 € sind 19.561,85€.) 5 x 19.561,85 = 97.809,25 €. Dieser Betrag ist höher als das hälftige Gesamtinteresse, so dass es bei dem Betrag von 35.718,97 € bleibt.

3. Die Anfechtung der Einzelabrechnung, wobei die angegriffenen Positionen insgesamt 53.356,63 € (19.561,85 + 33.794,78 €) betragen, ist nach dem oben Ausgeführten mit 50 % anzusetzen, ergibt also 26.678,31 €.

Da die Kl. insgesamt 27,383 % der Gesamtwohnfläche auf sich vereinigen, übersteigt ihr fünffaches Einzelinteresse das hälftige Gesamtinteresse auch bei den nachfolgenden Positionen.

4. Die Nichtangabe des Gesamtverteilerschlüssels ist mit 50 % des Wertes der Kosten, der laut den Einzelwirtschaftsplänen auf die Kl. entfällt - also 26.678,31 € -, anzusetzen. Insoweit folgt das Gericht den Ausführungen der Beschwerdeführer, die zu Recht anführen, dass es bei einer Nichtangabe des Verteilerschlüssels dem Eigentümer nicht möglich sei, die ermittelten Kosten rechnerisch nachzuvollziehen.

Hinsichtlich

5. der Darstellung der Instandhaltungsrücklage als Ausgabeposten,

6. der Darstellung der Zinsen als Einnahme und zugleich als teilweise Ausgabe und

7. der Darstellung der Entnahmen für Reparaturen als Einnahmeposition

hält das Gericht nach den obigen Ausführungen einen Einzelstreitwert in Höhe von 50 % der jeweiligen in der Jahresabrechnung angegebenen Gesamtbeträge· i.H.v. 18.000 € (Instandhaltung), d.h. 9.000 €, 1.342,60 € (Zinsen), d.h. 671,30 € und 21.068,95 € (Reparaturen), d.h. 10.534,48 € für angemessen.

Der Streitwert ist daher insoweit insgesamt auf 110.988,97 € (wohl: 170.988,97 €; die Redaktion) festzusetzen.

TOP 4: Entlastung der Verwaltung

Der Wert ist nach billigem Ermessen zu bestimmen. Fehlen - wie hier - besondere Anhaltspunkte für einen höheren Wert, hält der BGH einen Wert von 1.000 € für sachgerecht (BGH, Beschluss vom 31.3.2011, V ZB 236/10, WuM 2011, 390 = ZMR 2011, 654 f.). Dieser Auffassung folgt die Kammer für den vorliegenden Fall.

Insgesamt war der Streitwert daher auf 171.988,97 € festzusetzen.

Regelmäßig ist das fünffache Einzelinteresse der Anfechtungskläger als Streitwert anzusetzen, auch wenn damit das hälftige Gesamtinteresse aller Eigentümer voll ausgeschöpft wird.

Angefochten wurden Beschlüsse über die Jahresabrechnung 2012 bezüglich bestimmter Positionen sowie die Verwalterentlastung. Das AG hat der Klage stattgegeben und den Streitwert auf insgesamt 37.606,96 € festgesetzt. Die Prozessbevollmächtigten der Kläger erstreben die Heraufsetzung auf 240.679 €.

Mit dem Teilerfolg der Heraufsetzung auf 171.988,97 €.
Der Streitwert ist auf das hälftige Interesse sämtlicher Eigentümer festzusetzen, darf aber das fünffache Eigeninteresse der Kläger nicht überschreiten. Diese wenden sich hier gegen die Jahresabrechnung hinsichtlich bestimmter Positionen wie Heiz- und Warmwasserkosten, die allein schon insgesamt 123.415,20 € betragen. Für die Streitwertfestsetzung ist also das hälftige Gesamtinteresse maßgebend, begrenzt durch das fünffache Eigeninteresse, wobei der einfache Klägeranteil hier 33.791,08 € beträgt. Da das fünffache Eigeninteresse (wegen der hohen Miteigentumsanteile der Kläger von über 27 %) höher liegt als das hälftige Interesse sämtlicher Eigentümer, bleibt es bei 61.707,60 €. Die Streitwerte aller Einzelpositionen summieren sich zum eingangs genannten Betrag von 171.988,97 €. Für die Verwalterentlastung sind 1.000 € anzusetzen (BGH V ZB 236/10, GE 2011, 827 = ZMR 2011, 654).

Der auffallend hohe Streitwert kommt zustande, weil die Kläger Miteigentumsanteile von insgesamt 27,383 % halten. Nähme man immer das fünffache Eigeninteresse, ergäben sich mit knapp 137 % erheblich mehr als die Gesamtsumme der angefochtenen Einzelbeträge. Die Höchstgrenze des Fünffachen war nach den Gesetzesmaterialien an sich dazu gedacht, dass auch in Bagatellfällen ein auskömmlicher Streitwert erreicht wird. Die Begrenzung auf das fünffache Eigeninteresse sollte also bei Abrechnungsstreitigkeiten über Teilpositionen eine angemessene Festsetzung des Streitwerts ermöglichen. Macht man den fünffachen Betrag immer zum Regelfall, erreichen Mehrheitseigentümer vielfach schnell die 50 %ige Obergrenze, also das hälftige Gesamtinteresse aller Wohnungseigentümer. Somit wären die komplizierten Einzelberechnungen nicht notwendig gewesen. Grundsätzlich stellt sich darüber hinaus aber die unbeantwortete Frage, ob es immer das fünffache Eigeninteresse sein muss. Denn das Gesetz lässt dem Gericht die Wahl zwischen dem einfachen und dem fünffachen Eigeninteresse. Dem Gesetz entsprochen hätte daher auch die Festsetzung auf das einfache Interesse, das 34.397,78 € betrifft. Möglich gewesen wäre auch ein Streitwert zwischen dem einfachen und dem fünffachen Eigeninteresse. Unverständlich bleibt auch die genaue Festsetzung auf den letzten Centbetrag. Eine geringfügige Auf- oder Abrundung läge nahe. Der Umfang der vom Gericht zu beurteilenden identischen Streitfragen erhöht sich sicher auch nicht durch die Mehrzahl der Anfechtungskläger.