Führung der Beschlusssammlung durch ausgeschiedenen Verwalter

Führung der Beschlusssammlung durch ausgeschiedenen Verwalter; unverzügliche Eintragung; Aktualisierung, Richtigkeit und Vollständigkeit der Beschlusssammlung; Verwalterwechsel; Ansprüche gegen alten Verwalter

Auch nach Niederlegung seines Verwalteramts hat der alte Verwalter Berichtigungen und Ergänzungen der Beschlusssammlung aus seiner Amtszeit durchzuführen, für die er zuständig war. Von der Versammlung an, in der der neue Verwalter bestellt worden ist, hat dieser die Beschlusssammlung fortzuführen.

Die Kl. sind als Eigentümer der Wohnungseigentumseinheit im ... Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ...

Die Bekl. ist seit 2. April 2010 Verwalter der Wohnungseigentumsanlage. Im Laufe des Rechtsstreits legte die Bekl. das Verwalteramt zum 30. Juni 2013 nieder.

Die Parteien streiten über die Herausgabe von Kellerschlüsseln, die Durchsetzung verschiedener Beschlüsse und die Berichtigung der Beschlusssammlung. Unstreitig waren bei Rechtshängigkeit folgende Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht durchgeführt: der Beschluss vom 21.1.2010 zu TOP 16, der Beschluss vom 14.12.2007 zu TOP 3, der Beschluss vom 8.11.2007 zu TOP 8, der Beschluss vom 6.3.2008 zu TOP 6 und die Jahresabrechnung 2009 waren nicht hinsichtlich der Einzelabrechnungen nach der Maßgabe des Urteils des Landgerichts Berlin - 85 S 194/11 WEG - ergänzt. Ferner ist die Tür zu dem im Vorderhaus im Klageantrag zu 1. näher bezeichneten Raum, in den die zentrale Stromleitung von außen zur Weiterleitung einmündet, und in dem sich der Zähler für den Hausstrom der Gemeinschaft, je ein Unterzähler für den Strom der Heizungsanlage und den Aufzug am Vorderhaus sowie die Stromzähler von 11 Sondereigentumseinheiten im Vorderhaus befindet, verschlossen. An der Tür befindet sich seit Bestehen der Gemeinschaft ein Schild mit der Aufschrift „Elektro-Hausanschluss, Elektrozähler Vorderhaus, Schlüssel beim Hauswart". Bis Frühjahr 2012 war Hauswart ... ein Mitglied der Familie X. Das Hauswartsverhältnis wurde vom vormaligen Verwalter gekündigt. Seither gibt es keinen Hauswart. Zu diesem Raum gibt es nur 3 bis 5 Schlüssel. Einen Schlüssel jedenfalls verwahrt der Miteigentümer Y. Die anderen Schlüssel sollen sich bei Rechtshängigkeit im Besitz der Verwalterin befunden haben.

In der Beschlusssammlung sind zu den laufenden Nummern 5, 6, 11, 12, 15, 16, 18, 19, 29, 31, 34, 37, 40, 41, 42, 43, 44, 49, 50, 51, 52, 54, 55 und 56 nachträgliche Eintragungen hinzugefügt worden, die nicht an der laufenden Nummerierung teilnehmen. Die Eintragungsdaten zu den laufenden Nummern 35 bis 56 zur Eigentümerversammlung vom 24.10.2011 sind unzutreffend auf den 25.10.2012 datiert. Die Daten zur Anfechtungsklage unter der Spalte „Vermerk" zu den laufenden Nummern 17, 18 und 19 sind unzutreffend. Es muss dort richtig 10.2.2011 lauten.

Bei den laufenden Nummern 37 und 42 in der Spalte „Gerichtsentscheidung" der Beschlusssammlung ist die Eintragung zum Urteil des AG Schöneberg vom 2.8.2012 - 771 C 124/11.WEG: „1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kl. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar" unzutreffend.

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.5.2010 sowie die gerichtlichen Entscheidungen in dem Zeitraum vom 1.4.2010 bis 27.11.2010 fehlen.

Mit ihrer am 30.5.2013 zugestellten Klage haben die Kl. zunächst beantragt,

1. die Bekl. zu verurteilen, den Kl. für den im Keller des Hauses gelegenen und im Aufteilungsplan mit „Hausanschl. R. Wasser" gekennzeichneten Stromzählerraum einen Schlüssel auszuhändigen oder auf sonstige Weise den ungehinderten Zutritt für die Kl. zu gewährleisten;

2. die Bekl. zu verurteilen, folgende Beschlüsse der Wohnungseigentümer der WEG durchzuführen:

a) TOP 16 vom 21.1.2010: „Es wird der Antrag gestellt, dass der Verwalter eine Liste an alle Eigentümer versendet, auf der sie verzeichnen sollen, wie viele Fahrräder sie auf dem Hof abstellen und welche Nummer sie seinerzeit vom Vorverwalter erhalten haben. Vermietende Eigentümer müssten dafür sorgen, dass die entsprechenden Angaben beim Hausverwalter vorgelegt werden."

b) TOP 3 vom 14.12.2007: „Die Herstellung der in der Zeichnung zur Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 20.9.1996 vorgesehen Keller MK 2 und MK 3 wird beschlossen. Die Herstellung erfolgt nach Inbesitznahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft."

c) TOP 8 vom 8.11.2007: „Ein überdachter Fahrradständer einschließlich Berliner Bügel vor der Müllkastenanlage auf der linken Grundstücksseite vor dem Nachbargrundstück, Kosten ca. 2.000 € bis 3.000 €, s. einseitige freitragende Flachdachanlage, und einen Hängeständer, Kosten ca. 300 €, im zweiten Durchgang rechts von der Straßenseite aus in der Nische zu installieren."

d) TOP 6 vom 6.3.2008: „Die Eigentümer beschließen den Anbau einer Schalldämpfungsvorrichtung vor der Be- und Entlüftungsöffnung des Heizungsraumes an der Fassade des Gartenhauses und die Anschaffung einer Brennerhaube. Der Verwalter wird beauftragt, diese Arbeiten und Anschaffungen zu beauftragen.";

3. die Bekl. zu verurteilen, die Jahresabrechnung 2009 hinsichtlich der Einzelabrechnungen nach Maßgabe des Urteils des Landgerichts Berlin - 85 S 194/11 WEG - vom 24.4.2012 zu ergänzen;

4. die Bekl. zu verurteilen, die Beschlusssammlung der WEG in folgenden Punkten zu berichtigen:

a) Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend zu nummerieren. Zu den lfd. Nrn. 5, 6, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, 29, 31, 34, 37, 40, 41, 42, 43, 44, 49, 50, 51, 52, 54, 55 und 56 wurden nachträglich die Eintragungen hinzugefügt, die nicht an der fortlaufenden Nummerierung teilnehmen.

b) Die Eintragungsdaten zu den lfd. Nrn. 35 bis 56 zur Eigentümerversammlung vom 24.10.2011 sind unzutreffend auf den 25.10.2012 datiert.

c) Die Daten zur Anfechtungsklage unter der Spalte „Vermerk" zu den lfd. Nrn. 17, 18 und 19 sind unzutreffend (falsch: 10.11.2011, richtig: 10.2.2011).

d) Zu den lfd. Nrn. 5, 6, 11, 12, 16, 17, 18 und 19 ist das gerichtliche Kurzrubrum unzutreffend angegeben (falsch: Waibel u. a. I ... richtig: Strutzenberger u. a. / ...).

e) Zu den lfd. Nrn. 17, 18 und 19 fehlt unter der Spalte „Gerichtsentscheidung" der letzte Satz des Tenors des Urteils des LG Berlin vom 24. 4.2012 - 85 S 194/11 WEG: „Die Revision wird nicht zugelassen."

f) Bei den lfd. Nrn. 29, 31 und 34 fehlt der letzte Satz des Tenors des Urteils des AG Schöneberg vom 10.5.2012 - 771 C 60/11.WEG: „Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweilig zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht vor der Vollstreckung die jeweils andere Partei Sicherheit in gleicher Höhe leistet."

g) Zu den lfd. Nrn. 5, 6, 11, 12, 15 und 16 ist unter der Spalte „Gerichtsentscheidung" jeweils die Eintragung einer Berufung und die Eintragung eines Urteilstenors vorgenommen. Tatsächlich wurde keine Berufung eingelegt.

h) Zu den lfd. Nrn. 5 und 6 fehlt die Eintragung, dass die Beiräte am 4.5.2011 ihren Rücktritt vom Amt des Beirats erklärt haben, und dass sich die Anfechtungsklage dadurch erledigt hat.

i) Bei den lfd. Nrn. 37 und 42 in der Spalte „Gerichtsentscheidung" ist die Eintragung zum Urteil des AG Schöneberg vom 02.08.2012 - 771 C 124/11.WEG: „1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits. tragen die Kl. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstrecken Betrages vorläufig vollstreckbar." unzutreffend, und klageerweiternd habe sie am 17.5.2013, zugestellt ebenfalls am 30.5.2013, beantragt, im Wege der Erweiterung des Klageantrages zu 1.,

1. die Bekl. zu verurteilen, den Kl. für den im Keller des Hauses gelegenen und im Aufteilungsplan mit „Hausanschl. R. Wasser" gekennzeichneten Stromzählerraum, den Vorraum vor den Kellerräumen MK 2 und MK 3, den im Aufteilungsplan mit „Hausanschl. R. Elektro" gekennzeichneten Wasserzählerraum und den im Aufteilungsplan mit „Heizungsraum" gekennzeichneten Raum Schlüssel auszuhändigen oder auf sonstige Weise den ungehinderten Zutritt für die Kl. zu gewährleisten;

im Wege der Erweiterung des Klageantrages zu 2),

2. [...] e) TOP 6 vom 16.5.2011: „Der amtierende Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, einen bisher nicht mit Rechtsstreitigkeiten dieser WEG befassten Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Herausgabe der vom vormaligen Verwalter bisher einbehaltenen Verwaltungsunterlagen der WEG und der Gemeinschaft der Eigentümer - insbesondere die in dessen Schreiben vom 25.11.2010 an H. bezeichneten Unterlagen - an den amtierenden Verwalter zu beauftragen. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, diesen Rechtsanwalt mit der Prüfung von Schadenersatzansprüchen gegenüber dem vormaligen Verwalter zu beauftragen und eine schriftliche Stellungnahme auch zu den Erfolgsaussichten anzufordern. Die Einleitung gerichtlicher Schritte wird ggf. von einer künftigen Eigentümerversammlung beschlossen. Die Beschlüsse TOP 9 und TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 8.12.2010 werden hierdurch ersetzt.";

im Wege der Erweiterung des Klageantrages zu 4),

4. [...] j) Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.5.2010 sowie die gerichtlichen Entscheidungen in dem Zeitraum 1.4.2010 bis 7.11.2010 fehlen.

Nachdem die Bekl. zum 30.6.2013 das Amt des Verwalters niedergelegt hat, und nachdem die Bekl. mit Schriftsatz vom 19.8.2013 eine geänderte Einzelabrechnung 2009 und eine geänderte Beschlusssammlung vorgelegt hat, haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Anträge zu 1 und 2, hinsichtlich des Antrages zu Ziffer 3 und zu Ziffer 4 d), e), f), g) und h) übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, und die Bekl. hat die Kostentragungspflicht hinsichtlich des Klageantrages zu Ziffer 2 anerkannt.

Die Kl. beantragen nunmehr:

a) Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend zu nummerieren. Zu den lfd. Nr. 5, 6, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, 29, 31, 34, 37, 40, 41, 42, 43, 44, 49, 50, 51, 52, 54, 55 und 56 wurden nachträglich Eintragungen hinzugefügt, die nicht an der fortlaufenden Nummerierung teilnehmen.

b) Die Eintragungsdaten zu den lfd. Nrn. 35 bis 56 zur Eigentümerversammlung vom 24.10.2011 sind unzutreffend auf den 25.10.2012 datiert.

c) Die Daten zur Anfechtungsklage unter der Spalte „Vermerk" zu den lfd. Nrn. 17, 18 und 19 sind unzutreffend (falsch: 10.11.2011, richtig: 10.2.2011).

i) Bei den lfd. Nrn. 37 und 42 in der Spalte „Gerichtsentscheidung" ist die Eintragung zum Urteil des AG Schöneberg vom 2.8.2012 - 771 C 124/11.WEG: „1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kl. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar." unzutreffend.

j) Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.5.2010 sowie die gerichtlichen Entscheidungen in dem Zeitraum vom 1.4.2010 bis 17.11.2010 fehlen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Bekl. ist der Meinung, dass die Bekl. hinsichtlich des Klageantrages zu 1. nicht passivlegitimiert war. Ferner werde die Ansicht vertreten, dass im Falle eines Verwalterwechsels nicht der alte Verwalter die Beschlusssammlung zu korrigieren hätte, sondern der amtierende Verwalter. Zudem sei der jetzige Klageantrag zu a) nicht vollstreckungsfähig. Es müsste im Klageantrag schon korrekt ausformuliert werden, welche unrichtigen Eintragungen gelöscht und welche Eintragungen stattdessen in die Beschlusssammlung aufgenommen werden sollten. Zudem würden die unter a) gerügten Fehler nicht bestehen. Nicht jede Eintragung oder Korrektur und nicht jeder Vermerk sei in der Beschlusssammlung mit einer neuen Ziffer zu versehen.

Soweit die Parteien den Rechtsstreit nicht für erledigt erklärt haben, ist die Klage in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen ist sie unzulässig.

1. Die Anträge vom 4.4.2013 sind zulässig und überwiegend begründet. Es handelt sich insoweit nicht um eine Klageerweiterung. Zu Unrecht beruft sich die Bekl. darauf, dass der Rechtsstreit von den Kl. vollständig für erledigt erklärt worden. Der Rechtsstreit ist von den Kl. nicht vollständig für erledigt erklärt worden ist. Der Rechtsstreit ist von den Kl. ausdrücklich mit Schriftsatz vom 18.7.2013 hinsichtlich der Klageanträge zu Ziffer 1. und 2. für erledigt erklärt worden, und ferner ist der Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 18.9.2013 hinsichtlich der Anträge zu Ziffer 3. und Ziffer 4. d), e), f), g) und h) in der Hauptsache für erledigt erklärt worden. Mit Schriftsatz vom 4.10.2013 haben die Kl. nach Aufforderung des Gerichtes die nicht für erledigt erklärten noch offenen Klageanträge klargestellt. Bei der Wiederholung der noch gestellten Anträge handelt es sich selbstverständlich nicht um eine Klageerweiterung.

Die Anträge vom 4.10.2013 zu b) bis j) sind auch begründet.

Den Kl. steht gemäß § 24 Abs. 7, 8 WEG, § 27 WEG in Verbindung mit dem Verwaltervertrag ein Anspruch gegen den Bekl. zu, die Beschlusssammlung entsprechend der Anträge vom 4.10.2013 zu b) bis j) zu berichtigen. Denn unstreitig wurde die Beschlusssammlung insoweit nicht ordnungsgemäß bzw. unrichtig geführt. Dem Anspruch steht nicht entgegen, dass die Bekl. seit dem 30.6.2013 nicht mehr Verwalterin der Anlage ist. Denn gemäß § 24 Abs. 8 Satz 1 WEG ist die Beschlusssammlung vom Verwalter zu führen. Streitig ist insoweit, ob bei einem Verwalterwechsel der neue Verwalter oder der alte Verwalter Anspruchsgegner ist. Zum Teil wird die Ansicht vertreten, dass bei einem Verwalterwechsel der neue Verwalter sich um die Aktualisierung, Richtigkeit und Vollständigkeit der Beschlusssammlung kümmern und etwa fehlende Eintragungen nachholen oder unrichtige Eintragungen korrigieren muss (vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 24 Rn. 94). Dieser Ansicht folgt das Gericht jedoch nicht. Das Gericht ist vielmehr der Ansicht, dass genau wie bei der Erstellung der Jahresabrechnung auch bei der Korrektur der Beschlusssammlung hinsichtlich bereits erfolgter Eintragungen auf die Fälligkeit der zu erbringenden Leistung abzustellen ist. Die richtige und vollständige Eintragung wird unverzüglich nach der Versammlung fällig, in der Beschlüsse verkündet werden, die die Eintragung erforderlich machen. Folglich hat der neu bestellte Verwalter die Beschlusssammlung hinsichtlich der Eintragung und Vermerke zu führen, die durch die Versammlung verursacht werden, in der er zum Verwalter bestellt worden ist.

Für Eintragungen und Vermerke, die durch die Versammlungen zuvor verursacht worden sind, ist und bleibt der alte Verwalter zuständig (vgl. Bärmann, WEG, 10. Aufl.,§ 24 Rn. 138).

2. Lediglich hinsichtlich des Antrages zu a) vom 4.10.2013 war die Klage abzuweisen. Die Klage ist insoweit unzulässig. Denn zu Recht haben die Bekl. moniert, dass der Klageantrag zu a) keinen vollstreckungsfähigen Inhalt hat. Es bleibt unklar, wie die Beschlusssammlung zu korrigieren ist. Es ist nicht beantragt, was mit den nachträglichen Eintragungen geschehen soll.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91 a, 92 ZPO.

a) Die Kosten hinsichtlich des Klageantrages zu 2. hat die Bekl. aufgrund ihres Anerkenntnisses zu tragen.

b) Soweit die Bekl. unterlegen ist, hat sie die Kosten gemäß § 91 ZPO zu tragen, und insoweit als die Kl. unterlegen sind, haben sie die Kosten ebenfalls gemäß § 91 ZPO zu tragen.

c) Insoweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, hat die Bekl. die Kosten gemäß § 91 a ZPO zu tragen.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit teilweise in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war gemäß § 91 a ZPO über die Kosten des Verfahrens nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes im Zeitpunkt der Erledigung zu entscheiden. Danach waren die Kosten von der Bekl. zu tragen, weil sie in dem Verfahren unterlegen gewesen wäre. Die Klage wäre ohne das erledigende Ereignis begründet gewesen.

Den Kl. stand der geltend gemachte Anspruch zu 1. auf Herausgabe bzw. Zutrittsgewährung zu den beiden Kellerräumen „Hausanschl. R. Wasser" und „Hausanschl. R. Elektro" zu. Die Bekl. hat den Kl. aufgrund ihrer Verwalterstellung den Zutritt zu diesen Räumen verwehrt und eine Herausgabe des Schlüssels verweigert. Die beiden Räume stehen jedoch unstreitig im Gemeinschaftseigentum, und es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass eine entsprechende Beschlussfassung vorliegt, dass nur einzelnen Eigentümern der Zutritt gestattet wird. Da keine Gebrauchsbeschränkung für diese Kellerräume beschlossen wurde, war den Kl. der Zutritt zu den beiden streitbefangenen Kellern zu gewähren.

Auch hinsichtlich des Klageantrages zu 3. war die Klage begründet. Den Kl. stand gemäß §§ 28 Abs. 3 WEG in Verbindung mit dem Verwaltervertrag ein Anspruch auf Korrektur der Einzelabrechnung 2009 zu. Auch hinsichtlich der ursprünglichen Klageanträge wäre zu 4. d) bis 1) die Klage begründet gewesen, denn den Kl. steht ein Anspruch auf Korrektur der Beschlusssammlung gemäß §§ 24 Abs. 7, Abs. 8 WEG in Verbindung mit dem Verwaltervertrag zu. Wie oben dargestellt, bleibt der alte Verwalter Anspruchsgegner des Berichtigungsanspruches.

Auf Berichtigung und Ergänzung der Beschlusssammlung ist der zum Versammlungszeitpunkt amtierende Verwalter zu verklagen.

Die Wohnungseigentümer verlangen von der ausgeschiedenen Verwalterin, die ihr Amt im Laufe des Rechtsstreits niedergelegt hat, u. a. die Berichtigung und Ergänzung der Beschlusssammlung bezüglich zahlreicher Nummern, zu denen die Eintragungen unrichtig sind. Dabei wurden nachträglich auch Eintragungen hinzugefügt, die nicht an der laufenden Nummerierung teilnehmen. Zum Teil sind die Angaben zu einer Eigentümerversammlung und zur Anfechtungsklage falsch datiert, eine Gerichtsentscheidung ist nicht zutreffend eingetragen. Die Beklagte trägt vor, bei Verwalterwechsel hätte nicht sie die Beschlusssammlung zu korrigieren, sondern der neue amtierende Verwalter.

Den Klägern steht gegen die ehemalige Verwalterin ein Anspruch auf antragsgemäße Berichtigung der Beschlusssammlung zu. Unstreitig wurde die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß bzw. unrichtig geführt. Dem Anspruch steht nicht entgegen, dass die beklagte Verwalterin seit dem 30. Juni 2013 nicht mehr Verwalterin ist. Die Beschlusssammlung ist vom Verwalter zu führen. Streitig ist insoweit, ob bei einem Verwalterwechsel der neue oder der alte Verwalter Anspruchsgegner ist. Das AG ist der Ansicht, dass genau wie bei der Erstellung der Jahresabrechnung auch bei der Korrektur der Beschlusssammlung bei den Eintragungen auf die Fälligkeit der zu erbringenden Leistung abzustellen ist. Denn die richtige und vollständige Eintragung wird unverzüglich nach der Versammlung fällig, in der die Beschlüsse verkündet werden bzw. die Gerichtsentscheidungen ergehen, die einzutragen sind.

Legt der Verwalter sein Amt nieder, erlöschen damit noch nicht seine Pflichten. Vorliegend ging es um die Herausgabe von Kellerschlüsseln, die Berichtigung einer Abrechnung sowie in weitem Umfang um die Berichtigung der Beschlusssammlung. Das AG hat sich hier richtig an der Fälligkeit der geschuldeten Verwalterleistungen orientiert.