Fristwahrende Räumungsklage für Widerspruchserklärung gegen stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Fristablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPO „demnächst" zugestellte Räumungsklage gewahrt.

1 Der 63-jährige Bekl. ist der Sohn der ursprünglichen Kl., die nach der Berufungsverhandlung verstorben ist. Ihr stand ein Nießbrauchsrecht an einem Einfamilienhaus in K. zu, in dem der Bekl. seit seiner Geburt lebt und derzeit zwei Zimmer bewohnt. Eigentümer dieses Einfamilienhauses ist ein Bruder des Bekl., der den Prozess in der Revisionsinstanz auf Kl.seite fortführt.

2 Jedenfalls seit Sommer 2011 bestand eine Vereinbarung zwischen dem Bekl. und seiner Mutter, wonach er für die Nutzung der Räume eine monatliche Miete von 120 € zu entrichten hatte. Mit Anwaltsschreiben vom 5. Januar 2012 (Donnerstag) kündigte die Mutter des Bekl. das Mietverhältnis „zum nächstmöglichen Termin" und wies unter anderem darauf hin, dass sie von der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573 a BGB Gebrauch mache, weil es sich um Räumlichkeiten innerhalb ihrer eigenen Wohnung handele. Der Bekl. zog aus den Räumlichkeiten nicht aus.

3 Die am 7. August 2012 eingereichte und dem Bekl. am 22. September 2012 zugestellte Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. sein Klageabweisungsbegehren weiter.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

II. [...] 13 Der Kl. ist als Eigentümer des Grundstücks und Sonderrechtsnachfolger seiner Mutter (§ 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB) befugt, den Räumungsanspruch aus § 546 BGB weiterzuverfolgen. Nach dieser Vorschrift ist der Bekl. zur Räumung und Herausgabe der beiden von ihm bewohnten Zimmer an den Kl. verpflichtet.

14 1. Die mit Schreiben vom 5. Januar 2012 gemäß § 573 a BGB erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis über die vom Bekl. bewohnten Räume beendet.

15 Gemäß § 573 a Abs. 1 und 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der von ihm selbst bewohnten Wohnung kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da der Bekl. zwei Zimmer in dem Einfamilienhaus bewohnt, in dem auch seine Mutter (Vermieterin) lebte.

16 2. Das Mietverhältnis ist nicht gemäß § 545 BGB fortgesetzt worden.

17 a) Nach § 545 Satz 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietsache fortsetzt und keine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen der anderen Partei binnen zwei Wochen mitteilt. Das Mietverhältnis endete hier mit Rücksicht darauf, dass das Mietverhältnis erst seit August 2011 bestand und deshalb gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1, § 573 a Abs. 1 Satz 2 BGB eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten war, mit Ablauf des 31. Juli 2013.

18 b) Die Kündigungsfrist betrug nicht zwölf Monate. Das Berufungsgericht hat den vom Bekl. nicht unter Beweis gestellten Vortrag, das Mietverhältnis habe schon 2001 begonnen, seiner Entscheidung zu Recht nicht zugrunde gelegt, weil er für diese ihm günstige Behauptung die Beweislast trägt. Die Revisionserwiderung des Kl. meint allerdings, die Kündigungsfrist betrage hier unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zwölf Monate, weil es für die Berechnung der Frist nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung an den Bekl. ankomme, die hier weit mehr als acht Jahre zurückliege. Dies trifft nicht zu.

19 aa) In Rechtsprechung und Literatur ist allerdings umstritten, ob zu der für die Länge der Kündigungsfrist gemäß § 573 c Abs. 1 BGB maßgeblichen Zeit der Überlassung der Mietsache auch ein solcher Zeitraum hinzuzurechnen ist, in welchem der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache aus einem anderen Rechtsgrund als dem später gekündigten Mietvertrag gewährt hat.

20 (1) Überwiegend gehen die Instanzrechtsprechung und die Literatur davon aus, es spiele für die nach § 573 c Abs. 1 BGB maßgebliche Zeit der Überlassung keine Rolle, aus welchem Rechtsgrund der Vermieter den Gebrauch gewährt habe (OLG Stuttgart, NJW 1984, 875 - zur Anrechnung der Wohndauer als Ehegatte des früheren Mieters; AG Kaiserslautern, ZMR 1967, 301 f. - zur Anrechnung der Wohndauer aufgrund eines vorangegangenen dinglichen Wohnrechts; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573 c Rn. 20; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 573 c Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Rn. 8; BeckOK BGB/Hannappel, Stand Februar 2014, § 573 Rn. 12; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 c Rn. 12; NK-BGB/Hinz, 2. Aufl., § 573 c Rn. 9; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2013, § 573 c Rn. 15; Schmid/Harz/Gahn, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 573 c Rn. 6; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 10. Aufl., § 573 c Rn. 10; jurisPK-BGB/Mössner, 6. Aufl., § 573 c Rn. 18). Aus diesem Grund sei etwa auch eine vorherige Überlassung aufgrund eines Nießbrauchsrechts bei der Berechnung der Frist des § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB einzubeziehen (Schmidt-Futterer/Blank, aaO.; MünchKommBGB/Häublein, aaO.; Spielbauer/Schneider/Krenek, aaO.).

21 Begründet wird diese Ansicht damit, § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB stelle mit der Überlassung allein auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse ab (Schmid/Harz/Gahn, aaO.; NK-BGB/Hinz, aaO.). Insbesondere ergebe sich dies aber aus dem Zweck des § 573 c Abs. 1 BGB (MünchKommBGB/Häublein, aaO.; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 97). Die Norm trage dem bei längerer Mietdauer zunehmend schützenswerten Interesse des Mieters Rechnung, nicht kurzfristig ausziehen zu müssen und genügend Zeit zu haben, seine sozialen Wurzeln durch Suche einer nahegelegenen Ersatzwohnung zu wahren (MünchKommBGB/Häublein, aaO. Rn. 1).

22 (2) Demgegenüber vertritt ein anderer Teil der Literatur die Auffassung, die Frist des § 573 c Abs. 1 BGB beginne erst mit einer Überlassung der Mietsache zur Mietnutzung (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573 c Rn. 25), so dass beispielsweise eine vorherige Übergabe der Mietsache für eine Renovierung oder einen vorzeitigen Einzug nicht mit einzubeziehen sei (Lammel, aaO.; Soergel/Heinzmann, Bürgerliches Gesetzbuch, 13. Aufl., § 573 c Rn. 4). Eine solche Überlassung bereite die Nutzung als Mietsache lediglich vor (Lammel, aaO.).

23 bb) Einer generellen Entscheidung, ob und unter welchen Voraussetzungen mit Rücksicht auf die Verwurzelung des Mieters in der streitigen Wohnung für die Berechnung der Kündigungsfrist des § 573 c BGB gleichwohl auch der Zeitraum anzurechnen ist, in dem die Wohnung dem (späteren) Mieter aufgrund eines anderen Rechtsverhältnisses überlassen war, bedarf es im Streitfall nicht. Jedenfalls in der hier vorliegenden Konstellation, dass der spätere Mieter zunächst als Familienangehöriger des Vermieters in dessen Wohnung gelebt hat, kommt eine Anrechnung dieser Zeit nicht in Betracht. Ein derartiges unentgeltliches Nutzungsverhältnis, das keinen Kündigungsschutz genießt und vom „Vermieter" jederzeit beendet werden kann, begründet keinen Vertrauenstatbestand, der Grundlage für eine Berücksichtigung dieses Überlassungszeitraums im Wege analoger Anwendung des § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB sein könnte.

24 c) Da das Mietverhältnis - wie ausgeführt - somit bereits mit Ablauf des 31. Juli 2012 endete, kommt es, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob die (frühere) Kl. der Fortsetzung des Mietverhältnisses binnen zwei Wochen ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Ein solcher Widerspruch liegt in der am 7. August 2012 eingereichten und am 22. September 2012 dem Bekl. zugestellten Räumungsklage.

25 Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, ist die Klageschrift dem Bekl. ohne der Kl. zuzurechnende Verzögerungen und deshalb „demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden. Dem Berufungsgericht ist insbesondere darin beizupflichten, dass die in § 167 ZPO angeordnete Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage auch für die Widerspruchsfrist des § 545 BGB gilt.

26 aa) Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur unter Bezugnahme auf eine ältere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteile vom 21. Oktober 1981 - VIII ZR 212/80, NJW 1982, 172 unter II 3 b [zur befristeten Bürgschaft]; vom 10. Februar 1971 - VIII ZR 208/69, WM 1971, 383 unter II 3 b [zur Mieterhöhungserklärung]) überwiegend die Auffassung vertreten, dass die Vorschrift des § 167 ZPO auf die Frist des § 545 BGB [früher § 568 BGB a.F.] keine Anwendung finde (OLG Stuttgart WuM 1987, 114; LG Berlin, NZM 2001, 40; LG Berlin, MM 1997, 40; Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 73. Aufl., § 545 Rn. 9; Staudinger/Emmerich, aaO., § 545 Rn. 13; MünchKommBGB/Bieber, aaO., § 545 Rn. 13; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 545 Rn. 9; Soergel/Heintzmann, aaO., § 545 Rn. 9; Feldhahn in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 545 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 545 Rn. 22; BeckOK BGB/Herrmann, aaO., § 545 Rn. 5; Musielak/Wittschier, ZPO, 11. Aufl. § 167 Rn. 2 a; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl., § 167 Rn. 3).

27 Zur Begründung wird vor allem angeführt, dass die Vorschrift des § 167 ZPO restriktiv auszulegen sei und deshalb nur für Fristen gelte, die nicht durch außergerichtliche Geltendmachung, sondern nur durch Inanspruchnahme der Gerichte gewahrt werden könnten, wie etwa die Hemmung der Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Auch stehe der Zweck des § 545 BGB, alsbald Klarheit über die Beendigung des Mietverhältnisses zu erlangen, einer Anwendung des § 167 ZPO entgegen.

28 bb) In der auch vom Berufungsgericht herangezogenen, grundlegenden Entscheidung vom 17. Juli 2008 (I ZR 109/05, BGHZ 177, 319 = GE 2009, 765) hat der Bundesgerichtshof allerdings seine ältere, restriktive Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass § 167 ZPO regelmäßig auch auf Fristen anzuwenden ist, die auch durch außergerichtliche Geltendmachung gewahrt werden können. Er hat dabei vor allem auf Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes abgestellt. Der Wortlaut des § 167 ZPO bietet keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zustellung davon abhängt, ob mit der Zustellung eine nur gerichtlich oder auch eine außergerichtlich geltend zu machende Frist gewahrt werden soll und ob die Zustellung durch Vermittlung des Gerichts oder eines Gerichtsvollziehers (§ 132 BGB) erfolgt. Wer mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich darauf verlassen können, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahre (BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO. Rn. 24 f.).

29 Für die Wahrung der in § 545 BGB bestimmten Frist gilt nichts anderes, auch insoweit findet § 167 ZPO Anwendung. Eindeutiger als durch die Einreichung einer Räumungsklage kann der Vermieter seinen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht zum Ausdruck bringen. Derjenige, der mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich aber darauf verlassen können, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahrt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO. Rn. 25). Ein rechtzeitiger Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kann mithin auch dadurch erfolgen, dass innerhalb der Widerspruchsfrist eine Räumungsklage eingereicht wird, deren Zustellung „demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt (so auch Spielbauer/Schneider/Krenek, aaO., § 545 Rn. 17; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Juni 2004, § 545 BGB Anm. 6.6).

30 cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Widerspruch nach § 545 BGB nicht mit der Anfechtung nach §§ 119 f. BGB vergleichbar. Für diese Anfechtung wird eine Ausnahme anerkannt, weil die Anfechtung „unverzüglich" zu erklären ist (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB) und das Interesse des Anfechtungsgegners im Vordergrund steht, alsbald darüber Klarheit zu erlangen, ob der Anfechtungsberechtigte von seinem Gestaltungsrecht Gebrauch macht (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO. Rn. 26 unter Verweis auf BGH, Urteil vom 11. Oktober 1974 - V ZR 25/73, NJW 1975, 39 f.).

31 Demgegenüber bezweckt § 545 BGB, einen vertragslosen Zustand zu vermeiden, der ohne diese Vorschrift - von den Parteien unbemerkt - auch für einen längeren Zeitraum eintreten und zu erheblichen rechtlichen und tatsächlichen Schwierigkeiten bei der in diesem Fall erforderlichen Abwicklung nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts oder des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses führen könnte (vgl. BT-Drucks. 14/1454, S. 44, 98). Diesem Gesetzeszweck steht es nicht entgegen, die innerhalb der zweiwöchigen Frist eingereichte und „demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellte Räumungsklage für die rechtzeitige Erhebung des Widerspruchs ausreichen zu lassen. Denn auch durch die Einreichung einer Räumungsklage ist sichergestellt, dass binnen einer Frist von zwei Wochen ab Ende des Mietverhältnisses die alsbaldige Abwicklung des Mietverhältnisses in die Wege geleitet wird.

32 3. Das Berufungsgericht ist ferner zu Recht davon ausgegangen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB mangels rechtzeitigen Widerspruchs durch den Bekl. nicht in Betracht kommt. Dies wird von der Revision auch nicht angegriffen.

Eine vor Fristablauf eingereichte und nach § 167 ZPO „demnächst" zugestellte Räumungsklage wahrt die Zwei-Wochen-Frist des § 545 Satz 1 BGB für den Widerspruch gegen eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit.

Der 63-jährige Beklagte ist der Sohn der ursprünglichen Klägerin, die nach der Berufungsverhandlung verstorben ist. Ihr stand ein Nießbrauchsrecht an einem Einfamilienhaus zu, in dem der Beklagte seit seiner Geburt lebt und derzeit zwei Zimmer bewohnt. Eigentümer dieses Hauses ist ein Bruder des Beklagten, der den Prozess auf Klägerseite fortführt.

Seit Sommer 2011 bestand eine Vereinbarung zwischen dem Beklagten und seiner Mutter, wonach er für die Nutzung der Räume eine monatliche Miete zu entrichten hatte. Mit Anwaltsschreiben vom 5. Januar 2012 (Donnerstag) kündigte die Mutter des Beklagten das Mietverhältnis „zum nächstmöglichen Termin" und wies u. a. darauf hin, dass sie von der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573 a BGB Gebrauch mache, weil es sich um Räumlichkeiten innerhalb ihrer eigenen Wohnung handele (bei dieser erleichterten Kündigung gilt eine um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist). Der Beklagte zog nicht aus. Die am 7. August 2012 eingereichte und dem Beklagten am 22. September 2012 zugestellte Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

Der VIII. Senat des BGH wies die Revision des Beklagten zurück, die Räume seien an den Kläger herauszugeben. Die nach § 573 a BGB erklärte Kündigung habe das Mietverhältnis beendet, und es sei nicht nach § 545 BGB fortgesetzt worden.

Das Mietverhältnis habe mit Rücksicht darauf, dass es erst seit August 2011 bestanden habe, hier mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten mit Ablauf des 31. Juli 2013 geendet. Die Kündigungsfrist habe nicht zwölf Monate betragen; der Beklagte habe seine von ihm zu beweisende Behauptung, das Mietverhältnis habe schon 2001 begonnen, nicht unter Beweis gestellt. Für die Berechnung der Frist komme es vorliegend auch nicht auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung an den Beklagten an. Dabei bedürfe es im Streitfall keiner generellen Entscheidung der in Literatur und Rechtsprechung streitigen Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen mit Rücksicht auf die Verwurzelung des Mieters in der streitigen Wohnung für die Berechnung der Kündigungsfrist des § 573 c BGB gleichwohl auch der Zeitraum anzurechnen sei, in dem die Wohnung dem (späteren) Mieter aufgrund eines anderen Rechtsverhältnisses überlassen gewesen sei. Jedenfalls in der hier vorliegenden Konstellation, dass der spätere Mieter zunächst als Familienangehöriger des Vermieters in dessen Wohnung gelebt habe, komme eine Anrechnung dieser Zeit nicht in Betracht. Ein derartiges unentgeltliches Nutzungsverhältnis, das keinen Kündigungsschutz genieße und vom „Vermieter" jederzeit beendet werden könne, begründe keinen Vertrauenstatbestand, der Grundlage für eine Berücksichtigung dieses Überlassungszeitraums im Wege analoger Anwendung des § 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB sein könnte.

Der Widerspruch des Vermieters binnen zwei Wochen gem. § 545 BGB liege in der am 7. August 2012 eingereichten und am 22. September 2012 zugestellten Räumungsklage. Die Klageschrift sei dem Beklagten ohne dem Vermieter zuzurechnende Verzögerungen und deshalb „demnächst" nach § 167 ZPO zugestellt worden. Die Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage gelte auch für die Widerspruchsfrist des § 545 BGB. Der BGH habe mit Entscheidung vom 17. Juli 2008 (I ZR 109/05, BGHZ 177, 319) seine ältere, restriktive Rechtsprechung aufgegeben, so dass § 167 ZPO regelmäßig auch auf Fristen anzuwenden sei, die auch durch außergerichtliche Geltendmachung gewahrt werden könnten. Er habe dabei vor allem auf Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes abgestellt. Der Wortlaut der Vorschrift bietet keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zustellung davon abhänge, ob mit ihr eine nur gerichtlich oder auch eine außergerichtlich geltend zu machende Frist gewahrt werden solle, und ob sie durch Vermittlung des Gerichts oder eines Gerichtsvollziehers (§ 132 BGB) erfolge. Wer mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wähle, müsse sich darauf verlassen können, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahre. Für die Wahrung der Frist nach § 545 BGB gelte nichts anderes. Ein rechtzeitiger Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses könne mithin auch dadurch erfolgen, dass innerhalb der Widerspruchsfrist eine Räumungsklage eingereicht werde, deren Zustellung „demnächst" erfolge. Der Widerspruch nach § 545 BGB sei nicht mit der Anfechtung nach §§ 119 f. BGB vergleichbar. Für diese werde eine Ausnahme anerkannt, weil die Anfechtung „unverzüglich" zu erklären sei und das Interesse des Anfechtungsgegners im Vordergrund stehe, alsbald darüber Klarheit zu erlangen, ob der Anfechtungsberechtigte von seinem Gestaltungsrecht Gebrauch mache. Demgegenüber bezwecke § 545 BGB, einen vertragslosen Zustand zu vermeiden, der ohne diese Vorschrift – von den Parteien unbemerkt – auch für einen längeren Zeitraum eintreten und zu erheblichen rechtlichen und tatsächlichen Schwierigkeiten bei der in diesem Fall erforderlichen Abwicklung nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts oder des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses führen könnte.

Das Berufungsgericht sei ferner zu Recht davon ausgegangen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB mangels rechtzeitigen Widerspruchs durch den Beklagten nicht in Betracht komme.