Fristlose und fristgemäße Kündigung bei Mietrückstand

Fristlose und fristgemäße Kündigung bei Mietrückstand; erheblicher Mietrückstand; kein anerkannter Irrtum über Höhe der Mietminderung bei durchgängiger Minderung und nur zeitweiliger Beeinträchtigung

1. Der Mieter kann sich nicht auf einen Irrtum über die Höhe der zulässigen Mietminderung berufen, wenn er durchgängig mindert, obwohl Mängel nur zeitweise bestanden haben.

2. Eine erhebliche, die fristgemäße Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung des Mieters ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt.

3. Die Nichtgewährung des Zutritts zur Wohnung kann eine Kündigung rechtfertigen.

4. Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, die Wohnung bis zu den Grenzen der Gefährdung der Mietsache nach seinem Geschmack zu möblieren (hier: „Vermüllung").

5. Zur Frage, ob eine Zahlung innerhalb der Schonfrist nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges das Verhalten des säumigen Mieters in einem „milderen Licht" erscheinen lässt.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. hat vom Rechtsvorgänger des Kl. eine Wohnung gemietet. In einem gerichtlichen Vergleich einigten sich die Parteien am 24. Januar 2008 darauf, dass wegen der Entfernung des zur Wohnung gehörenden Balkons die monatliche Nettokaltmiete um 7,5 % (9,35 €) gemindert sein sollte, so dass die geschuldete Miete insgesamt noch 294,94 € betrug. Der Bekl. zahlte von Dezember 2007 bis November 2008 die Miete jeweils nicht vollständig. Der Kl. sprach wegen der aufgelaufenen Rückstände unter dem 27. August 2008, 17. September 2008, 7. Oktober 2008 und 27. November 2008 die fristlose und fristgemäße Kündigung des Mietvertrags aus. Die Mietrückstände und die fristlosen Kündigungen waren Gegenstand des Rechtsstreits 4 C 245/08 des Amtsgerichts Köpenick (= 67 S 308/09 der Kammer). Da der Bekl. in dem Vorverfahren alle Rückstände ausglich, erklärte der Kl. dort den Anspruch auf Räumung und Herausgabe für erledigt. Die Kammer hat den Bekl. in dem am 19. April 2010 verkündeten Urteil zur Zahlung dort im Einzelnen genannter Rückstände verurteilt und ihm nach § 91 a Abs. 1 ZPO die Kosten der Erledigung auferlegt, da die fristlose Kündigung vom 27. November 2008 ursprünglich begründet gewesen sei.

In vorliegendem Verfahren geht der Kl. aus den früheren ordentlichen Kündigungen vor, für die seinerzeit die Kündigungsfristen noch nicht abgelaufen waren.

Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 546 Abs. 1 BGB.

Der Kl. ist - wie auch das Amtsgericht zugrunde legt - durch die Erledigungserklärung in dem Vorverfahren nicht (wegen schon gegebener rechtskräftiger Entscheidung) daran gehindert, nunmehr den Räumungsanspruch aus den fristgemäßen Kündigungen geltend zu machen. Es ist nicht derselbe Streitgegenstand gegeben. Dabei ist insbesondere nicht allein der Antrag auf Räumung zu betrachten, sondern auch die Begründung dieses Begehrens. Die Begründungen aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB für eine fristlose und aus § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB für eine fristgemäße Kündigung sind jeweils unterschiedlich. [...]

Nach der insoweit grundlegenden Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 - GE 2005, 429 - ließ die schon im Vorverfahren berücksichtigte so genannte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 2 Nr. 3 BGB - wie im Gesetz vorgesehen - nur die fristlose Kündigung (nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) unwirksam werden. Die fristgemäße Kündigung, wenn sie - wie hier - daneben ausgesprochen worden ist, wird nicht unmittelbar berührt. Zu prüfen ist allerdings, ob ein etwaiges Verschulden hinsichtlich der verspäteten Zahlungen angesichts des nachträglichen Ausgleichs in einem „milderen Licht" erscheint. Dies ist hier nicht der Fall. Der Bekl. kann sich zunächst nicht darauf zurückziehen, dass ihn kein Verschulden hinsichtlich der ausgebliebenen Zahlungen treffe, da er die letztlich einschlägige Minderungsquote nicht kennen konnte. Wie sich aus der obigen Tabelle ersehen lässt, ging es aber überwiegend nicht darum, welche Minderung eingreift, sondern war hier entscheidend, dass dem Bekl. überwiegend - abgesehen vom Balkon, der schon im Vergleich geregelt worden war - keine Minderung zustand, weil die tatsächlichen Voraussetzungen fehlten. Hierüber aber darf der Bekl. als Mieter - anders als unter Umständen über eine konkrete Minderungsquote - nicht irren, weil der Bekl. als Mieter genau wusste, wann welche Beeinträchtigungen überhaupt auf die Mietsache einwirkten. Hier kommt hinzu, dass - entgegen der Auffassung des Bekl. - ihm gerade aufgrund der Vielzahl der Kündigungen klar sein musste, dass der Kl. keine Rückstände hinnehmen und der Bekl. also sein Zahlungsverhalten genau überprüfen musste. Trotz der sich verändernden Umstände, d. h. der Tatsache, dass die Mängel überwiegend nicht mehr gegeben waren, setzte der Bekl. sein einmal gewähltes und auf völlig anderen Umständen - mehr Mängeln - beruhendes Zahlungsverhalten unbeeindruckt fort. Dies musste der Kl. nicht hinnehmen. [...]

Die Kammer geht davon aus, dass eine ordentliche Kündigung - unabhängig von einer fristlosen - auch dann gegeben sein kann, wenn ein Rückstand zwar zwei Monatsmieten nicht erreicht, trotzdem aber erheblich ist. Die Kammer folgt hierzu nicht den Erwägungen von Sternel (Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Kap. XII, Rn. 74 ff.) und Schmidt-Futterer/Blank (Mietrecht, 10. Aufl., § 573, Rn. 27). Vielmehr ist die Kammer der Auffassung, dass die Regelungen in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Anwendung von § 573 BGB im Hinblick auf ausbleibende Zahlungen nicht ausschließen. Die formalen Grenzen aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB können nicht übertragen werden, da es dort um die im Ergebnis noch weit härtere fristlose und eben nicht um eine fristgemäße Kündigung geht. Es ist nicht ersichtlich, warum die Verletzung der Hauptleistungspflicht des Mieters nur ab einer bestimmten Höhe sanktioniert sein sollte. Dies wird insbesondere bei einem Vergleich mit der allgemein anerkannten Kündigungsmöglichkeit wegen unpünktlicher Zahlung deutlich. Die Auswirkungen einer „nur" verschobenen Zahlung sind für den Vermieter gegenüber denen einer ausbleibenden größer, wie auch der Verstoß des Mieters als solcher als gravierender anzusehen ist (zusammenfassend dazu mit Unterstützung der hiesigen Auffassung: Lehmann-Richter/Stützer, Kündigungsmöglichkeiten bei Zahlungsverzug, GE 2010, 889/890 f.).

Eine erhebliche Pflichtverletzung ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Zahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteigt. Dieser Begriff der Erheblichkeit für einen Rückstand findet sich namentlich in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

Der Bekl. hatte [...] jedenfalls den Rückstand von 579,30 € im November 2008 verschuldet. Er konnte sich insbesondere nicht darauf berufen, dass er sich über die Höhe einer Minderung geirrt habe. Wie sich aus dem Urteil der Kammer in dem Vorverfahren ergibt, bestanden im November 2008 - abgesehen vom Balkon mit der festen Regelung im schon erwähnten Vergleich - keine Mängel mehr:

- Das Gerüst (mit der größten Minderung) stand nur bis zum April 2008.

- Der Schutthaufen bestand bis zum September 2008.

- Die Wohnungsklingel war nur kurzzeitig defekt.

- Die Treppenhausarbeiten erfolgten im August 2008.

Insbesondere die drei zuletzt genannten Mängel berechtigten bei weitem nicht zu der vom Bekl. angesetzten monatlichen Minderung in Höhe von 74,32 €. Zurückbehaltungsrechte bestanden nicht mehr. Der Bekl. war schon seinerzeit anwaltlich vertreten und hätte daher wissen müssen, dass etwa einbehaltene Beträge nachzuzahlen waren - und zwar sofort nach Wegfall des Mangels. Der Bekl. leistete solche Zahlungen jedoch nicht. Die Schonfristzahlung forderte er in voller Höhe zurück.

Auf die weitere Kündigung wegen Nichtgewährung des Zutritts zur Wohnung kommt es nicht an. Die Kündigung wäre im zweiten Rechtszug noch zu berücksichtigen, da sie erst am 19. Januar 2011 ausgesprochen worden ist. Grundsätzlich könnte auch wegen Nichtgewährung des Zutritts gekündigt werden. Dafür müsste jedoch zunächst ein angekündigter Termin versäumt, dann abgemahnt und wieder ein angekündigter Termin versäumt worden sein. Diese Voraussetzungen liegen hier aber nicht vor. Die Parteien einigten sich auf den 3. Dezember 2010. Der Bekl. sagte kurzfristig ohne Nennung von Gründen ab. Zum Folgetermin am 8. Dezember 2010 öffnete der Bekl. nicht. Die Kündigung vom 13. Dezember 2010 dürfte unwirksam sein, aber jedenfalls eine Abmahnung darstellen. Es ist jedoch nicht dargestellt, welchen konkreten Termin der Bekl. dann versäumt haben soll. Auch die neue Kündigung vom 30. März 2011 ist unwirksam. Eine Besichtigung hat inzwischen stattgefunden. Der Kl. rügt den dabei vorgefundenen Zustand der Wohnung (Müll usw.). Es ist aber eine Gefährdung der Substanz der Mietsache nicht gegeben. Grundsätzlich kann sich der Mieter bis zu den Grenzen einer solchen Gefährdung die Mietsache nach seinem Geschmack gestalten, auch wenn dies nach außen als chaotisch oder unordentlich erscheinen mag. Es ist hier nicht vorgetragen, dass es irgendwelche nach außen tretende Beeinträchtigungen - insbesondere durch Geruch oder Ungeziefer - gäbe oder dass der Brandschutz nicht gewährleistet wäre. Das Protokoll erwähnt an einer Stelle (Zimmer zum Hof) einen „üblen Geruch". Es wird jedoch nicht behauptet, dass andere Mieter dadurch belästigt würden, der Geruch sich also außerhalb der Wohnung störend bemerkbar mache. Unter diesen Gesichtspunkten ist ein Anspruch des Kl. auf Beseitigung des Wohnungszustands und anschließende erneute Besichtigung eher zweifelhaft.

Anmerkung: Die Revision wurde nicht zugelassen. Die Kammer hielt eine Räumungsfrist von knapp zweieinhalb Monaten für angemessen.

Die Höhe einer zulässigen Mietminderung wegen des Mangels der Mietsache kann sehr strittig sein. Zahlreiche im Umlauf befindliche „Mietminderungstabellen" belegen das. Für den gleichen Mietminderungsgrund halten unterschiedliche Gerichte höchst unterschiedliche Minderungsquoten für angemessen. Ein Mieter darf sich deshalb, was die angemessene Höhe der Minderungsquote betrifft, irren (bis zum Doppelten, LG Berlin GE 2005, 1353), ohne eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs befürchten zu müssen (entschuldbarer Irrtum, LG Berlin GE 1994, 1381). Bei einem „Irrtum" des Mieters über die Dauer seiner Minderungsberechtigung gilt das nicht. Der nachträgliche Ausgleich von Mietrückständen zur Abwendung einer fristlosen Kündigung erzeugt kein „milderes Licht", wenn der Mieter wegen nur zeitweiser Beeinträchtigungen durchgehend mindert und trotz wiederholter Kündigungen die Minderung fortsetzt.

Der Mieter minderte in gleichbleibender Höhe über ein Jahr durchgehend die Miete, obwohl nur zeitweise Beeinträchtigungen insbesondere durch Bauarbeiten vorlagen. Auch wiederholte fristlose und fristgemäße Kündigungen des Vermieters veranlassten ihn nicht, die Berechtigung der Minderung nach Grund und Höhe zu prüfen und die Minderung einzustellen. Kurz vor Ablauf der Schonfrist zahlte der Mieter die Rückstände unter Vorbehalt. Deswegen wurde der zunächst auf eine fristlose Kündigung gestützte Räumungsantrag für erledigt erklärt.

In einem neuen Prozess nach Ablauf der Kündigungsfrist aufgrund einer gleichzeitig ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung klagte der Vermieter erneut auf Räumung der Wohnung. In erster Instanz wurde mit dem in GE 2010, 1627 veröffentlichten Urteil des AG Köpenick die Klage abgewiesen und argumentiert, den Mieter habe wegen der Mietrückstände kein Verschulden getroffen, weil ein Irrtum über seine Minderungsberechtigung ein Verschulden ausschließe. Gegen dieses Urteil hat der Vermieter Berufung eingelegt.

Das LG Berlin hat der Berufung stattgegeben und den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Dabei wurde wesentlich darauf abgestellt, dass das Verschulden des Mieters an den Mietrückständen nicht durch die nachträgliche Zahlung in einem „milderen Licht" erscheint. Der Mieter könne sich nicht auf einen Irrtum über die Minderungsquote berufen, weil es um die Dauer der einzelnen Beeinträchtigungen ging und insoweit kein „Irrtum" des Mieters in Betracht kommt. Dabei hat das Landgericht erschwerend berücksichtigt, dass der Mieter trotz wiederholter Kündigungen wegen der unberechtigten Minderung diese unbeirrt fortgesetzt und keinen Anlass gesehen hat, eine Überprüfung durchzuführen.

Das Landgericht weist weiter z. T. in der Literatur vertretene Ansichten, wonach auch zum Ausspruch einer fristgemäßen Kündigung ein Rückstand von zwei Monatsmieten erreicht sein muss, zurück. Es stellt darauf ab, dass für die Anwendung der Voraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB im Rahmen der fristgemäßen Kündigung kein Raum ist. Es hält einen erheblichen Zahlungsrückstand bei mehr als einer Monatsmiete für gegeben und schlussfolgert dies aus der Definition nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

Das Urteil dürfte eine wichtige Klarstellung wegen der Anwendung des vom BGH in seinem Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 - (GE 2005, 429) angesprochenen „milderen Lichts" bei Beurteilung des Verschuldens für eine fristgemäße Kündigung darstellen. Dazu ist auf alle Umstände abzustellen, wobei hier besonders ins Gewicht fiel, dass der Mieter sich auch nach wiederholten Kündigungen nicht beirren ließ. Insoweit ist es für Vermieter empfehlenswert, den Mieter vor Ausspruch von Kündigungen auf die fehlende Berechtigung der von diesem praktizierten Kürzung der Miete hinzuweisen. Gerade dies gibt für den Mieter einen Grund ab, sich genau zu informieren und sein Verhalten zu überprüfen, wobei er sich nach dem Urteil des BGH in GE 2007, 46 ff. fehlerhafte Beratungen zurechnen lassen muss.

Klargestellt wird auch, dass eine pauschale Berufung auf das „Recht auf Irrtum" bei Minderungen nicht wegen der rein tatsächlichen Verhältnisse (Dauer der Beeinträchtigung) für die Minderung besteht. Schließlich ist der Hinweis wegen der Erheblichkeitsschwelle auf § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB überzeugend und dürfte der Rechtssicherheit dienlich sein.