Fristlose Kündigung wg. Erkrankung des Mieters

Psychische Erkrankungen des Mieters schließen eine außerordentliche Kündigung nicht aus.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Vermieter, die Bekl. ist Mieterin. Sie leidet an einer psychischen Erkrankung, die mit Halluzinationen und Wahnvorstellungen verbunden ist. Seit Oktober 2009 beschweren sich andere Mieter des Hauses bei der Hausverwaltung darüber, dass die Bekl. während der Nachtstunden in ihrer eigenen Wohnung und im Treppenhaus schreit und andere Mieter des Hauses beleidigt. Mit Schreiben vom 27.1.2010 mahnte der Prozessbevollmächtigte des Kl. die Betreuerin der Bekl. wegen der nächtlichen Ruhestörungen der Bekl. ab. Eine weitere Abmahnung wegen Ruhestörungen und Belästigungen der Mitmieter des Hauses erfolgte mit Schreiben vom 8.7.2010. Mit Schreiben vom 14.10.2010 erklärte der Kl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Mit seiner Klage macht der Kl. seinen Anspruch auf Räumung der Wohnung geltend.

Der Kl. hat gegenüber der Bekl. einen Anspruch auf Herausgabe der von ihr bewohnten Wohnung nach § 546 BGB. Die mit Schreiben vom 14.10.2010 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses ist wirksam nach § 543 Abs. 1 BGB.

Der Kl. hat Schreiben anderer Mieter des Hauses eingereicht, nämlich von ..., des Ehepaars ... sowie des Mieters ... und des Mieters ..., in denen sich diese Mieter über nächtliche Ruhestörungen beschweren. Nach dem Inhalt dieser Schreiben brüllt die Bekl. lautstark in ihrer eigenen Wohnung, aber auch im Treppenhaus, vor allem während der Nachtzeiten. Darüber hinaus beleidigt sie andere Mitmieter und auch Besucher der anderen Mieter in unflätiger Weise. Am 26.10.2010 hat sie die ... am Hals gewürgt.

Diese Verhaltensweisen der Bekl. stellen Vertragsverletzungen dar. Der Kl. hat die Bekl. auch abgemahnt. Zwar sind diese Vertragsverstöße seitens der Bekl. nicht schuldhaft erfolgt. Die Bekl. ist auf Grund einer schweren psychischen Erkrankung nicht schuldfähig. Dennoch ist dem Kl. auf Grund des Verhaltens der Bekl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar. Die Belästigungen der Mitmieter durch die Bekl., insbesondere durch heftige und inhaltlich wahnhafte Beschimpfungen, sind erheblich und gerade infolge der Schuldunfähigkeit der Bekl. für andere Mitmieter besonders bedrohlich, weil das Verhalten der Bekl. für Außenstehende völlig unberechenbar ist.

Der Bekl. war keine Räumungsfrist nach § 721 ZPO zu bewilligen. Es kann zwar davon ausgegangen werden, dass es schwierig ist, für die Bekl. eine andere Wohnung anzumieten. Welche Versuche die Betreuerin der Bekl. bislang unternommen hat, eine andere Wohnung für die Bekl. zu finden, hat sie jedoch nicht näher vorgetragen. Es bestehen unabhängig davon auch Zweifel, ob die Bekl. überhaupt noch in der Lage ist, alleine einen Haushalt zu führen.

Eine psychische – im vorliegenden Fall mit Wahnvorstellungen und Halluzinationen verbundene – Erkrankung des Mieters kann eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

Die auf Räumung verklagte Mieterin leidet an einer psychischen Erkrankung, deren Folge Halluzinationen und Wahnvorstellungen sind. Seit Oktober 2009 beschweren sich die Mieter des Hauses bei der Hausverwaltung unter anderem darüber, dass die Beklagte während der Nachtstunden in ihrer Wohnung und im Treppenhaus schreit und andere Mieter des Hauses sowie Besucher der Mieter beleidigt. Nachdem der Kläger die Betreuerin der Beklagten zweimal wegen der Ruhestörung und der Belästigung der Mitmieter abgemahnt hatte, kündigte er das Mietverhältnis fristlos, weil die Beklagte ihr Verhalten fortsetzte, und verlangte Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Das AG Schöneberg hielt die Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB für wirksam und verurteilte die Beklagte ohne Bewilligung einer Räumungsfrist zur Räumung und Herausgabe. Die Beklagte sei zwar nicht schuldfähig, dennoch sei dem Kläger wegen des Verhaltens der Beklagten gegenüber den Mitmietern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar. Wörtlich heißt es im Urteil wie folgt:

„Die Belästigungen der Mitmieter durch die Beklagte, insbesondere durch heftige und inhaltlich wahnhafte Beschimpfungen sind erheblich und gerade infolge der Schuldunfähigkeit der Beklagten für andere Mitmieter besonders bedrohlich, weil das Verhalten der Beklagten für Außenstehende völlig unberechenbar ist."

Eine Räumungsfrist, so das AG Schöneberg, käme nicht in Betracht, weil bereits seit Oktober 2009 wegen der Belästigungen korrespondiert werde und die Bewilligung einer Räumungsfrist dem Kläger nicht mehr zumutbar sei, wobei auch Zweifel daran bestünden, ob die Beklagte zur Führung eines eigenen Haushalts noch in der Lage sei.

So schnell kann das durch Art. 14 GG geschützte Recht des Mieters an seiner Wohnung (vgl. BVerfGE 89, 1 [5 ff.]) verloren gehen, wenn die gegenüber einem kranken Menschen ausgesprochene Kündigung in nur einem Satz für berechtigt erklärt wird.

Natürlich kann auch gegenüber einem schuldunfähigen Mieter die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund erklärt werden; § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB enthält hinsichtlich des Verschuldens ein Abwägungskriterium, nicht aber eine tatbestandliche Voraussetzung (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 543 Rn. 6). Erforderlich ist aber, worauf der BGH bereits in seinem Urteil vom 8. Dezember 2004 (VIII ZR 218/03, GE 2005, 296) hingewiesen hat, eine umfassende Abwägung der berechtigten und gewichtigen Belange des Vermieters (auf dessen Seite auch die Belange der anderen Mieter des Hauses zu berücksichtigen sind) und derjenigen des – schuldunfähigen – Mieters, wobei insoweit gerade auch der Gesichtspunkt des Rechts auf Leben und körperliche Unversehrtheit und des allgemeinen Persönlichkeitsrechts maßgeblich sind. Auf Seiten des Mieters ist deshalb zu berücksichtigen, dass niemand wegen seiner Behinderung benachteiligt werden darf (so ausdrücklich AG Düren, Urteil vom 22. September 2010 - 47 C 117/10 -, WuM 2010, 627 in einem gleichgelagerten Fall).

Davon, dass das Gericht die erforderliche umfassende Abwägung vorgenommen hat, zeugt die Entscheidung nicht. Fragwürdig ist auch die Ablehnung einer Räumungsfrist mit der Hilfserwägung, die Beklagte sei zur Führung eines eigenen Haushalts möglicherweise nicht mehr in der Lage.