Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, Zurückbehaltungsrecht, unvermeidbarer Rechtsirrtum, Frist für Kündigung aus wichtigem Grund

Ein Zurückbehaltungsrecht schließt den Verzug nur aus, wenn es vor oder spätestens bei Verzugseintritt ausgeübt wird. Zahlt der Mieter die geschuldete Miete nicht vollständig, obliegt ihm der Nachweis, dass ein unvermeidbarer Rechtsirrtum oder ein nicht auf Fahrlässigkeit beruhender Tatsachenirrtum vorlag. Eine fristlose Kündigung des Vermieters ist jedenfalls dann nicht gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, wenn ein Vertrauen des Mieters, der Vermieter werde einen entstandenen Mietrückstand hinnehmen und auch bei einem weiteren Anstieg des Rückstands von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen, jeglicher Grundlage entbehrt.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Kl. kann von den Bekl. nach § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen. Das Mietverhältnis wurde jedenfalls durch die seitens der Kl. im Schriftsatz vom 1. Juli 2014 erklärte fristlose Kündigung beendet. Es lag ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB vor. Zum Zeitpunkt der Kündigung befanden sich die Bekl. mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreichte.

Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Miete in der Zeit von November 2011 bis Dezember 2013 gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB monatlich um 194,90 €, also 30 %, gemindert war.

Über den genannten Zeitraum ist wegen der Beeinträchtigungen im Zuge der Baumaßnahmen in der Gesamtschau allenfalls eine Minderung um 20 % gerechtfertigt. Eine darüber hinausgehende Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch war nicht gegeben.

Insbesondere ist davon auszugehen, dass das im Dezember 2011 aufgestellte Gerüst an der Fassade bereits Anfang März 2012 wieder abgebaut wurde. Die von den Bekl. eingereichten Bilder zeigen auch kein Gerüst, welches die Fassade vollständig abdeckt, sondern lediglich einen einzelnen Gerüstturm. In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 16. Juli 2014 ist die Bekl. zu 1) der Erklärung des Gesellschafters der Kl., der abgebildete Gerüstturm habe allenfalls eine Woche gestanden, weil er nur der Reparatur einer Regenrinne gedient habe, nicht mehr weiter entgegengetreten. In der genannten Verhandlung hat die Bekl. zu 1) auch klargestellt, dass sich die Beeinträchtigungen beim Innenausbau des Dachgeschosses auf die Parkettverlegung beschränkt hätten. Die anschließenden Arbeiten hätten nur noch den Innenhof betroffen.

Soweit die Bekl. ausführlich zu Schimmel in der Wohnung vorgetragen haben, ist dies für die Entscheidung unerheblich, weil sie selbst eingeräumt haben, den Schimmel bereits im Frühjahr 2011 beseitigt zu haben. Dies war aber weit vor der Zeit, in der sie mit der Kürzung der Miete begonnen haben.

Auf die angeblich schwergängigen Fenster und Türen in der streitgegenständlichen Wohnung kommt es ebenfalls nicht an, weil die Bekl. dies erst Anfang Januar 2014 anzeigten (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB).

Die vorgenannten Minderungsquote umfasst auch einen etwaigen Defekt an der Klingelanlage.

Eine Minderung wegen des defekten Stromkabels in der Küche kommt nicht in Betracht. Eine Abweichung der Istbeschaffenheit der Mietsache von ihrer Sollbeschaffenheit ist insoweit nicht ersichtlich. Die Kl. hat geltend gemacht, dass das in Rede stehende Kabel nicht vermieterseits gelegt worden sei. Die Bekl. konnten in der Verhandlung vor dem Amtsgericht nicht konkret vortragen, wann das Kabel gelegt worden sei. Insbesondere machen sie keine Angaben dazu, wer es gelegt haben soll. Auch in der Berufungserwiderung tragen die Bekl. diesbezüglich nichts weiter vor. Die Bekl. beschränken sich darin auf den bloßen Hinweis, dass das Kabel bis heute nicht repariert sei.

Aus dem Umstand, dass die Kl. die Kürzung der monatlichen Mietzahlungen zunächst nicht zum Anlass nahm, die rückständigen Mieten einzufordern oder eine Kündigung zu erklären, kann nicht entnommen werden, dass sie mit der Minderung der Miete um 30 % einverstanden war. Die bloße Untätigkeit der Kl. hatte keinen Erklärungswert.

Eine über die Minderung hinausgehende Einrede des nichterfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB stand den Bekl. zum Zeitpunkt der hier in Rede stehenden Kündigung vom 1. Juli 2014 nicht zu. Die Arbeiten auf dem Grundstück waren damals bereits beendet. Auch der angebliche Defekt der Klingelanlage besteht jedenfalls seit Mai 2014 nicht mehr. Im Übrigen haben die Bekl. ausdrücklich erklärt, dass sie die entsprechende Einrede nicht geltend machen wollten.

Auf ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht der Bekl. wegen nicht erteilter Nebenkostenabrechnungen kommt es nicht an. Das entsprechende Zurückbehaltungsrecht eines Mieters folgt aus § 273 BGB (BGH, Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05 - GE 2006, 844 = NJW 2006, 2552 f.). Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB schließt den Verzug aber nur aus, wenn es vor oder spätestens bei Verzugseintritt ausgeübt wird (Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 286 Rn. 11). Hier haben sich die Bekl. aber erstmals im Februar 2014 auf ihr Zurückbehaltungsrecht berufen. Zu diesem Zeitpunkt befanden sie sich mit Mietzahlungen für die Zeit von November 2011 bis Dezember 2013 aber bereits in Verzug (§§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 556b Abs. 1 BGB).

Bei einer Minderung der Miete um 20 % - entspricht monatlich 130,13 € - hätten die Bekl. in der Zeit von November 2011 bis Dezember 2013 3.383,38 € weniger als vertraglich vereinbart zahlen können. Tatsächlich haben sie aber monatlich 194,90 € weniger und damit insgesamt 5.067,40 € weniger gezahlt. Dies ergibt eine Differenz von 1.684,02 €, welche den Betrag von zwei Monatsmieten übersteigt.

Auf die Zahlungen im Jahr 2014 kommt es nicht an, weil diese nicht die Jahre 2011 bis 2013 betrafen.

Ein Zahlungsverzug der Bekl. ist nicht nach § 286 Abs. 4 BGB ausgeschlossen. Zahlt der Mieter die von ihm geschuldete Miete nicht vollständig, obliegt ihm der Nachweis, dass ein unvermeidbarer Rechtsirrtum oder ein nicht auf Fahrlässigkeit beruhender Tatsachenirrtum vorlag. Für das Mietrecht gelten insoweit die allgemeinen Vorschriften des Schuldrechts. An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch im Wohnraummietrecht strenge Anforderungen zu stellen; es besteht kein Grund, zugunsten des Mieters einen milderen Maßstab anzulegen. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liegt regelmäßig nur vor, wenn der Schuldner die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig geprüft hat und er bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Bei einer unklaren Rechtslage handelt hingegen bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, in dem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss. Der Schuldner darf nicht das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage dem Gläubiger zuschieben. Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war (BGH, Urteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13 -, GE 2014, 929 = NJW 2014, 2720 ff. Tz. 23 f. m.w.N.). Bei Anlegen des dargestellten Prüfungsmaßstabes kann hier nicht davon ausgegangen werden, dass die Bekl. bei der Kürzung der Miete nicht zumindest fahrlässig handelten.

Die Kl. ist nicht nach § 314 Abs. 3 BGB am Ausspruch der fristlosen Kündigung gehindert. Eine fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrages wegen Zahlungsverzuges ist nicht deshalb gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung des Vermieters von dem Kündigungsgrund erfolgt wäre, wenn ein Vertrauen des Mieters, der Vermieter werde einen entstandenen Mietrückstand hinnehmen und auch bei einem weiteren Anstieg des Rückstands von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen, jeglicher Grundlage entbehrt (BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08 -, GE 2009, 511 = NZM 2009, 314 f.). Für ein Vertrauen der Bekl., die Kl. werde den Mietrückstand hinnehmen und auch einem weiteren Anstieg des Rückstandes von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen, gibt es hier keine Grundlage. Allein der Zeitablauf ist hierfür nicht ausreichend. Jedenfalls musste den Bekl. aber nach Erhalt des Kündigungsschreibens vom 3. Februar 2014 klar sein, dass die Kl. nicht bereit ist, den Zahlungsrückstand hinzunehmen. Auch dieses Schreiben, welches zumindest auch eine Abmahnung enthält, haben die Bekl. aber nicht zum Anlass genommen, die offen gebliebenen Mieten auszugleichen. [...]

Kommt der Mieter in einen zur Kündigung berechtigenden Zahlungsrückstand, und verlangt der Vermieter nach Kündigung des Mietverhältnisses die Räumung der Wohnung, zieht sein Rechtsvertreter traditionell alle erdenklichen Register der Verteidigung nach dem Motto „Vielleicht geht das Gericht auf das eine oder andere Argument ein und weist die Räumungsklage ab".

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos wegen aufgelaufener Zahlungsrückstände im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Der Mieter berief sich auf Minderung, ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf diverse Wohnungsmängel, auf unvermeidbaren Rechtsirrtum und schließlich auch darauf, dass der Vermieter nicht innerhalb einer angemessenen Frist i. S. v. § 314 Abs. 3 BGB gekündigt habe. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab, weil die Miete um 30 % gemindert gewesen sei und deswegen die Zahlungsrückstände nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt hätten. Dagegen legte der Vermieter Berufung ein.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil ab und verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung. Wegen des Zahlungsrückstandes sei der Tatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB erfüllt. Beeinträchtigungen im Zuge von Baumaßnahmen hätten in der maßgeblichen Zeit von November 2011 bis Dezember 2013 allenfalls eine Minderung um 20 % gerechtfertigt. Soweit sich der Mieter auf Schimmelbefall berufe, sei das unerheblich, weil er selbst einräume, den Schimmel bereits im Frühjahr 2011 beseitigt zu haben, also weit vor der Zeit, in der er mit der Kürzung der Miete begonnen habe. Auf angeblich schwergängige Fenster und Türen komme es ebenfalls nicht an, weil der Mieter das erst Anfang Januar 2014 angezeigt habe (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). Auf ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht wegen nicht erteilter Nebenkostenabrechnung komme es nicht an. Hier hätte sich der Mieter erstmals im Februar 2014 darauf berufen. Das Zurückweisungsrecht schließe den Verzug jedoch nur aus, wenn es vor oder spätestens bei Verzugseintritt ausgeübt werde. Denn im Zeitpunkt habe sich der Mieter mit Mietzahlungen für die Zeit von November 2011 bis Dezember 2013 aber bereits in Verzug befunden. Auf einen unvermeidbaren Rechtsirrtum oder einen nicht auf Fahrlässigkeit beruhenden Tatsachenirrtum könne der Mieter sich nicht berufen. Der Schuldner dürfe nicht das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage dem Gläubiger zuschieben. Entscheide er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, gehe er das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweise, zumindest fahrlässig ein und habe deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er zur Leistung verpflichtet gewesen sei (BGH, GE 2014, 920).

Der Vermieter sei nicht nach § 314 Abs. 3 BGB am Ausspruch der fristlosen Kündigung gehindert, wenn ein Vertrauen des Mieters, der Vermieter werde einen entstandenen Mietrückstand hinnehmen und auch bei einem weiteren Anstieg des Rückstands von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen, jeglicher Grundlage entbehre (BGH, GE 2009, 511). Davon sei vorliegend auszugehen.