Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs; maßgeblicher Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung; Rechtzeitigkeit der Leistung bei Banküberweisung

1. Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum müssen die Kündigungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegen.

2. Für die Rechtzeitigkeit der Leistung kommt es bei einer Banküberweisung auf den Zeitpunkt der Gutschrift der Zahlung auf dem Konto des Empfängers an.

3. Für den Zeitpunkt der Leistung kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Vornahme der Überweisung durch den Schuldner, sondern auf den Zeitpunkt der Gutschrift beim Gläubiger an.

I. Die Kl. verfolgt mit der Berufung restliche Ansprüche aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis mit dem Bekl. weiter.

So begehrt die Kl. weiterhin die Feststellung der Erledigung ihrer Räumungsklage sowie Schadensersatz wegen Mietausfalls für die Monate Mai und Juni 2014. Das Amtsgericht hat die Abweisung der Klage insoweit damit begründet, dass am 6.2.2014, dem Datum des außerordentlichen Kündigungsschreibens der Kl., ein Mietrückstand von lediglich 1.173,50 € bestanden habe, der die Summe von zwei Monatsmieten zu je 600 € zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung von je 120 € nicht erreicht habe. Daher sei die wegen Zahlungsverzuges ausgesprochene außerordentliche Kündigung unwirksam. Mit dem unangekündigten Auszug am 2.5.2014 habe der Bekl. daher auch keine der Kl. gegenüber bestehende Sorgfaltspflicht verletzt und schulde somit auch keinen Schadensersatz wegen Mietausfalls. [...]

Die Kl. ist der Auffassung, dass entgegen der Darstellung des Amtsgerichts am 6.2.2014 ein Mietrückstand von 1.773,50 € bestanden habe, der zwei Monatsmieten zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung übersteige. Denn die am 6.2.2014 vom Bekl. vorgenommene Überweisung von 600 € für den Monat Februar 2014 sei dem Konto der Kl. erst am 7.2.2014 gutgeschrieben worden. Die Kündigungserklärung vom 6.2.2014 habe der Zeuge H. aber noch am selben Tag in den Briefkasten des Bekl. geworfen. Die Kündigung sei daher wirksam gewesen. Infolge des unangekündigten Auszuges des Bekl. am 2.5.2014 stünden der Kl. auch die Nettokaltmieten bis Ende Juni 2014 zu.

Der Bekl. verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Der erst in der Berufung erfolgte Vortrag der Kl. über die Gutschrift der Zahlung des Bekl. am 7.2.2014 sei verspätet und daher zurückzuweisen. Außerdem habe der Bekl. die Kündigungserklärung erst am 8.2.2014 erhalten, als die Februarmiete 2014 auch nach Darstellung der Kl. ihrem Konto bereits gutgeschrieben gewesen sei. Daher sei die Kündigung unwirksam gewesen. Die Mietausfälle für Mai und Juni 2014 könne die Kl. somit unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verlangen.

II. Die Berufung ist zulässig und begründet.

1. Erledigung der Räumungsklage: Die Räumungsklage war ursprünglich zulässig und begründet und erledigte sich erst durch den Auszug des Bekl. am 2.5.2014. Der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB lag am 6.2.2014 vor, da der Bekl. sich an diesem Tag mit der Entrichtung über einen längeren Zeitraum aufgelaufener Mietrückstände in Höhe eines Betrages in Verzug befand, der die Miete für zwei Monate überstieg. Dem vom Amtsgericht errechneten Rückstand von 1.173,50 € waren am 6.2.2014 noch mindestens 600 € Kaltmiete für den Monat Februar 2014 hinzuzurechnen, deren Gutschrift auf dem Konto der Kl. erst am 7.2.2014 erfolgte. Die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. vom 6.2.2014 war daher wirksam.

a) Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung ist hier der 6.2.2014. An diesem Tag ist dem Bekl. nach Überzeugung der Kammer das außerordentliche Kündigungsschreiben zugegangen.

Der maßgebliche Zeitpunkt für das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen wird in Rechtsprechung und Literatur uneinheitlich beurteilt: Nach einer Meinung soll entscheidend sein der Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung (ohne tiefer gehende Begründung Palandt/Weidenkaff, BGB, § 543 Rn. 23 unter Verweis auf § 569 Abs. 4 BGB; ebenso LG Duisburg, Beschluss vom 24.3.2006, 13 T 28/06, WuM 2006, 257; LG Köln, Urteil vom 18.1.2001, 6 S 221/00, ZMR 2002, 123 ff.). Andererseits wird vertreten, maßgeblich sei der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Empfänger (so auch LG Köln, Urteil vom 18.10.1990, 1 S 215/90, MDR 1991, 157; LG Lüneburg, Urteil vom 13.10.1994 - 4 S 71/94 -, Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 543 Rn. 29; Staudinger/Emmerich, BGB, § 543 Rn. 48; der dortige Verweis auf BGH, Beschluss vom 11.9.2007, VIII ZR 1/07, WuM 2007, 575 f., geht allerdings fehl; widersprüchlich beck-OK/Ehlert, § 543 Rn. 24 d; zu weitgehend AG Dortmund, Urteil vom 2.11.2004, 125 C 10067/04, WuM 2004, 720, wonach es ausreiche, dass der Kündigungstatbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht gewesen sei).

Die Kammer schließt sich der letztgenannten Auffassung an. Die Kündigungserklärung wird gemäß § 130 Abs. 1 BGB erst mit dem Zugang beim Empfänger wirksam; vor oder zeitgleich mit dem Zugang kann sie noch widerrufen werden, § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Pflicht zur Begründung der außerordentlichen Kündigung gemäß § 569 Abs. 4 BGB hat den Zweck, dem Empfänger eine Überprüfung des Kündigungsgrundes ermöglichen (Palandt/Weidenkaff, BGB, § 569 Rn. 24). Da der Empfänger aber erst mit dem Zugang der Kündigungserklärung deren Wirksamkeit überprüfen können muss, genügt es, wenn die Kündigungsvoraussetzungen bei Zugang - zumindest noch - vorliegen.

b) Aufgrund der Aussage des Zeugen H. in der mündlichen Verhandlung vom 17.3.2015 ist die Kammer davon überzeugt, dass der Zeuge das Kündigungsschreiben vom 6.2.2014 am Morgen des 6.2.2014 vor 8 Uhr in den Briefkasten des Bekl. steckte. Die Aussage der Zeugin M. vermochte diese Überzeugung nicht zu erschüttern. [...]

c) Damit war die Kündigungserklärung dem Bekl. am 6.2.2014 zugegangen. Denn zugegangen ist die Willenserklärung unter Abwesenden, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen (Palandt/Ellenberger, BGB, § 130 Rn. 5 m.w.N.). Zum Bereich des Empfängers gehört unter anderem auch der Briefkasten. Vollendet ist der Zugang erst, wenn die Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten war (Palandt, aaO.). Dies war hier unter normalen Umständen der Zeitpunkt, zu dem der an diesem Werktag von der Arbeit zurückkehrende Bekl. den Briefkasten öffnet, also spätestens am Abend des 6.2.2014.

d) Gemäß § 556 b Abs. 1 i. V. m. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB befand sich der Bekl. mit Beginn des 6.2.2014 also mit der Leistung der Miete und der Nebenkostenvorauszahlung auch für den Monat Februar 2014 in Verzug, da die am 6.2.2014 ausgeführte Überweisung von 600 € dem Konto der Kl. erst am 7.2.2014 gutgeschrieben wurde.

Für den Zeitpunkt der Leistung kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Vornahme der Überweisung durch den Schuldner, sondern auf den Zeitpunkt der Gutschrift beim Gläubiger an. Nach früherem Verständnis der Geldschuld als qualifizierter Schickschuld reichte für die Rechtzeitigkeit der Leistung, dass der Schuldner das Geld vor Fristablauf am Leistungsort abgesandt hatte, §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 4 BGB (grundlegend BGH, NJW 1964, 499; Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 543 BGB Rn. 94 a Fn. 309 m.w.N.).

Nach inzwischen wohl allgemeiner Meinung zwingen aber Art. 3 Abs. 1 lit. c der Richtlinie 2000/35/EG (jetzt: Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2011/7/EU) und die Rechtsprechung des EuGH (1. Kammer, Urteil vom 3.4.2008, C-306/06, NJW 2008, 1935) zu einer richtlinienkonformen Auslegung hinsichtlich der Rechtzeitigkeit der Leistung jedenfalls dann, wenn der geschäftliche Zahlungsverkehr zwischen Unternehmen betroffen ist. Da es nach dem Wortlaut der Richtlinie für die Rechtzeitigkeit der Leistung auf den Erhalt der Zahlung durch den Gläubiger ankommt, ist eine Zahlung per Überweisung nunmehr nur dann rechtzeitig, wenn sie dem Gläubiger am fraglichen Tag gutgeschrieben ist (Palandt/Grüneberg, BGB, § 270 Rn. 5; Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 543 BGB Rn. 94).

Umstritten ist, inwieweit diese richtlinienkonforme Auslegung auch auf Verbraucher Anwendung finden soll, die vom Wortlaut der Richtlinie nicht umfasst sind (vgl. zum Meinungsstand - inzwischen wohl veraltet - Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 543 BGB Rn. 94 a). Der BGH hat diese Frage bislang offen gelassen (BGH, Urteil vom 13.7.2010, VIII ZR 129/09, GE 2010, 1111, Rn. 36). Die inzwischen wohl herrschende Meinung hält eine Ausdehnung der richtlinienkonformen Auslegung auf Verbraucher für sachgerecht (OLG Karlsruhe, Urteil vom 9.4.2014, 7 U 177/13, zitiert nach juris, Rn. 19 ff.; Palandt-Grüneberg, BGB, § 270 Rn. 5; jurisPK-BGB, § 270 Rn. 10-12; beck OK-BGB, § 270 Rn. 16).

Die Kammer schließt sich dieser Meinung an. Zwar mag der direkte Anwendungsbereich der Richtlinie auf den Zahlungsverkehr zwischen Unternehmen beschränkt sein. Es besteht aber ein übergeordnetes Interesse an einer einheitlichen Rechtsanwendung. Die unterschiedliche Beurteilung der Frage der Rechtzeitigkeit der Leistung abhängig von der Unternehmer- oder Verbraucherstellung des Schuldners würde zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen, obwohl weder ein sachlicher Grund für eine abweichende Behandlung von Verbrauchern ersichtlich ist noch der Wortlaut des § 270 Abs. 1 BGB eine solche Unterscheidung nahelegt. Auch Zwecke des Verbraucherschutzes stehen der Ausdehnung der richtlinienkonformen Auslegung auf Verbraucher nicht entgegen.

Damit überschritt der Mietrückstand an diesem Tag nunmehr sogar zwei Monatsmieten, weshalb die Kl. gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB kündigen konnte. Der Bekl. hatte diesen Rückstand auch zu vertreten, da die von ihm vorgenommenen Mietminderungen nur zu einem sehr geringen Teil begründet waren und einen solchen Rückstand nicht rechtfertigten. Die Gutschrift der 600 € am 7.2.2014 beseitigte auch nicht den Kündigungsgrund, weil eine Heilung nur bei Ausgleich der gesamten Rückstände eingetreten wäre, § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB (BGH ZMR 71, 27).

e) Der Vortrag über die erst am 7.2.2014 erfolgte Gutschrift ist zwar neu. Er ist aber gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO zuzulassen, weil das Amtsgericht die Frage der Rechtzeitigkeit der Zahlung im Detail übersehen hat. Sonst hätte das Amtsgericht durch einen Hinweis auf eine Klarstellung des wechselseitigen Vortrags im Hinblick auf den Begriff der am 6.2.2014 erfolgten „Zahlung" hingewirkt, nachdem auch die Parteien die Bedeutung dieser Frage offenbar nicht erkannt hatten. [...]

2. Zahlungsantrag: Der Kl. steht gemäß § 280 Abs. 1 BGB auch Schadensersatz wegen Mietausfalls für die Monate Mai und Juni 2014 zu. Denn entgegen seiner Verpflichtung zog der Bekl. nach Ausspruch der fristlosen Kündigung zunächst nicht aus der klägerischen Wohnung aus und setzte die Kl. von seinem Auszug am 2.5.2014 auch nicht vorab in Kenntnis. Damit nahm er der Kl. die Möglichkeit, innerhalb einer angemessenen Frist nach einem Ersatzmieter zu suchen. Nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Kl. hatte diese aber für die Zeit ab 1.3.2014 bereits einen Nachmieter gefunden, der infolge des Verbleibens des Bekl. nicht einziehen konnte und sich um eine andere Wohnung kümmern musste. Unbestritten gelang es der Kl. nach dem unangekündigten Auszug des Bekl. trotz Beauftragung einer Maklerin bis Ende Juni 2014 auch nicht, einen neuen Mieter zu finden.

Für die Rechtzeitigkeit der Leistung kommt es bei einer Banküberweisung auf den Zeitpunkt der Gutschrift der Zahlung auf dem Konto des Empfängers an. Erst wenn die Miete auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben ist– und nicht schon, wenn der Mieter sie auf den Weg gebracht hat –, gilt sie als entrichtet. Kündigt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs, müssen die Kündigungsvoraussetzungen nach Ansicht des LG Freiburg bei Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter (noch) vorliegen.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs mit einer nach Behauptung des Vermieters am 6. Februar 2014 dem Mieter zugegangenen Erklärung. Eine Gutschrift für die Zahlung der Miete für 2/2014 sei am 7. Februar 2014 erfolgt. Demgegenüber behauptete der Mieter, er habe die Kündigung erst am 8. Februar 2014 erhalten, also zu einem Zeitpunkt, als die Gutschrift bereits erfolgt war. Der Vermieter erhob Räumungs- und Zahlungsklage und begehrte – nachdem der Mieter aus der Wohnung ausgezogen war – Feststellung der Erledigung der Räumungsklage. Das Amtsgericht wies die Klage insoweit ab, weil zum Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung am 6. Februar 2014 nicht (mehr) ein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand aufgelaufen gewesen sei. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Das LG Freiburg (Breisgau) erachtete die Berufung für zulässig und begründet. Die Kündigung sei zum 6. Februar 2014 berechtigt gewesen, weil die Miete für Februar erst am 7. Februar 2014 gutgeschrieben worden sei. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung sei der Zugang der Kündigungserklärung. Hierzu schloss sich die Kammer einer verbreiteten Meinung in Literatur und Rechtsprechung gegen die Meinung an, wonach der Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung maßgeblich sei. Die Kündigungserklärung werde gemäß § 130 Abs. 1 BGB erst mit dem Zugang beim Empfänger wirksam. Da der Empfänger aber erst mit dem Zugang der Kündigungserklärung deren Wirksamkeit überprüfen können müsse, genüge es, wenn die Kündigungsvoraussetzungen bei Zugang – zumindest noch – vorlägen.

Für den Zeitpunkt der Leistung komme es nicht auf den Zeitpunkt der Vornahme der Überweisung durch den Schuldner, sondern auf den Zeitpunkt der Gutschrift beim Gläubiger an. Nach inzwischen wohl allgemeiner Meinung zwängen Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2011/7/EU und die Rechtsprechung des EuGH (NJW 2008, 1935) zu einer richtlinienkonformen Auslegung hinsichtlich der Rechtzeitigkeit der Leistung jedenfalls dann, wenn der geschäftliche Zahlungsverkehr zwischen Unternehmen betroffen sei. Da es nach dem Wortlaut der Richtlinie für die Rechtzeitigkeit der Leistung auf den Erhalt der Zahlung durch den Gläubiger ankomme, sei eine Zahlung per Überweisung nunmehr nur dann rechtzeitig, wenn sie dem Gläubiger am fraglichen Tag gutgeschrieben sei. Ferner halte die wohl herrschende Meinung auch eine Ausdehnung der richtlinienkonformen Auslegung auf Verbraucher für sachgerecht. Die Kammer schließe sich dieser Meinung an. Es bestehe ein übergeordnetes Interesse an einer einheitlichen Rechtsanwendung.

Die Gutschrift vom 7. Februar 2014 habe nicht den Kündigungsgrund beseitigt, weil eine Heilung nur bei Ausgleich der gesamten Rückstände eingetreten wäre.