Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach Mietzinsabtretung

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach Mietzinsabtretung; Räumungsanspruch

Ein Vermieter, der die Mietzinsforderungen an einen Dritten abgetreten hat, bleibt weiterhin zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges berechtigt (Abweichung von LG Berlin, Beschluß vom 16. August 2004 - 67 T 60/04 -, MM 2004, 375). (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch fristlose Kündigung der Kl. beendet worden. Zunächst steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, daß die zur Begründung des Verzugs als rückständig angegebenen Mietzinsforderungen zur Sicherheit an die S. KG abgetreten sind. Der Auffassung der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin (67 T 60/04, Einzelrichterbeschluß vom 16. August 2004), daß der Vermieter mit der Abtretung der Forderung auch die Befugnis zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs verliert, vermag die Kammer nicht zu folgen. Zutreffend ist zwar, daß mit der Abtretung die Zessionarin an die Stelle der Zedentin tritt (§ 398 Satz 2 BGB) und diese daher ihre Verfügungsbefugnis über die Forderung verliert. Der Verlust der Verfügungsbefugnis beschränkt sich jedoch auf das Schuldverhältnis im engeren Sinne. Das im übrigen durch den Mietvertrag begründete vertragliche Gefüge, einschließlich des Rechts zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs, bleibt in der Person der abtretenden Vermieterin erhalten. Nach Abtretung der einzelnen Forderung verliert die Vermieterin nur die Befugnis, auf das Schicksal der einzelnen Mietzinsforderung Einfluß zu nehmen, die Befugnis über das Mietverhältnis als Schuldverhältnis im weiteren Sinne etwa durch Kündigung zu verfügen, bleibt hiervon unberührt. So ist sie im Rahmen des Kündigungstatbestandes gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nur an die einzelne Forderung betreffende - hier nicht ersichtliche - Rechtsgeschäfte im Verhältnis zwischen dem Schuldner und der Zessionarin gebunden, sei es, daß die Forderung dort etwa gestundet oder erlassen wird. Liegen aber die Voraussetzungen für einen ausreichenden Zahlungsverzug vor, kann die Vermieterin kündigen. In diesem Zusammenhang läßt sich der Vorschrift in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB auch nicht entnehmen, daß sich der Mieter gegenüber der Vermieterin in Verzug befinden muß, der Verzug des Mieters mit der Entrichtung der Miete ist nach dem Wortlaut des Gesetzes hinreichend, ohne daß es darauf ankommt, wer Inhaber der Forderung ist. Im übrigen würde als Konsequenz aus der Auffassung der Zivilkammer 67 (a.a.O.) folgen, daß bei Abtretung der laufenden Mietzinsforderungen eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs gar nicht möglich ist, denn daß die Zessionarin mit Erwerb der Forderung auch die Befugnis zur Verfügung über das Mietverhältnis durch Kündigung erlangt, läßt sich nicht begründen. Die Revision des Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Auffassung der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin in dem Beschluß vom 16. August 2004 (67 T 60/04) zur fehlenden Kündigungsbefugnis des Vermieters wegen Zahlungsverzugs bei Abtretung der rückständigen Mieten ist eine vereinzelt gebliebene Entscheidung.

Kündigungsbefugnis wegen Zahlungsverzuges und Zahlungsanspruch wegen Mietzinses können auseinanderfallen. Kündigungsbefugnis des Vermieters bleibt auch nach Mietzinsabtretung bestehen.

Der Vermieter hatte seine Mietzinsforderungen gegen seinen Mieter (zur Sicherheit) an einen Dritten abgetreten. Der Mieter kam in Zahlungsrückstand, woraufhin der Vermieter die fristlose Kündigung aussprach und Räumung begehrte. Der Mieter vertrat die Ansicht, daß wegen der Abtretung der Mieten der Vermieter überhaupt nicht kündigungsbefugt gewesen sei. Das AG wies die Klage ab, was zur Berufung beim LG führte.

Das LG Berlin, ZK 64, verurteilte zur Räumung und kam zu dem Ergebnis, daß der Vermieter trotz Abtretung der Mietzinsforderung nach wie vor kündigungsbefugt gewesen sei. Die Kammer wandte sich damit gegen eine Entscheidung des LG Berlin, ZK 67, wonach die Vollabtretung der Mietzinsforderung zur Folge habe, daß der Vermieter nicht mehr Inhaber der Mietforderung sei und deshalb diese nicht zur Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges heranziehen könne (MM 2004, 375).

Der Entscheidung der ZK 64 des LG Berlin ist zuzustimmen. Die Forderungsabtretung umfaßt nicht (ohne weiteres) auch den Übergang des Kündigungsrechtes. Letzteres steht dem Rechtsinhaber, also der Mietvertragspartei zu und ist nicht gesondert abtretbar. Es handelt sich um ein sog. unselbständiges Gestaltungsrecht "höchstpersönlicher Natur" (vgl. Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auflage, § 542 Rdn. 3 f.). Eine andere Frage ist es, ob dem Forderungsinhaber Vollmacht zur Kündigung erteilt werden kann bzw. inwiefern eine unwirksame Abtretung in eine wirksame Ermächtigung zur Kündigung nach § 185 Abs. 1 BGB umgedeutet werden darf. Das steht aber für den vorliegenden Fall nicht zur Debatte.