Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges; Zurechnung des Verschuldens des JobCenters

Gerät der Mieter in einen kündigungsbegründenden Zahlungsrückstand, kann er sich nach der Kündigung des Vermieters nicht darauf berufen, er habe aus Geldmangel die Miete nicht entrichten können, das JobCenter habe aber die Miete nicht übernommen.

(Leitsatz der Redaktion)

Im Räumungsrechtsstreit nach fristloser Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs beantragte der Mieter Prozesskostenhilfe. Diese wurde vom Amtsgericht verweigert, wogegen der Mieter sofortige Beschwerde zum Landgericht einlegte. Dieses wies die Beschwerde zurück.

Die gemäß den §§ 127 Abs. 2, 567 ff. ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde der Bekl. gegen den ihren Antrag auf Gewährung von Prozesskostenhilfe zurückweisenden Beschluss vom 11. Dezember 2009 hat in der Sache keinen Erfolg. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Mietzahlung sowie Räumung zu. [...]

Auch der Räumungsanspruch ist indes begründet. Der Anspruch folgt aus § 546 Abs. 1 BGB. Unstreitig befindet sich die Bekl. mit der Zahlung von Mieten in Höhe des Klageantrags zu 2) in Rückstand. Gegen die Wirksamkeit der klägerseits ausgesprochenen Kündigungserklärung bestehen im Hinblick auf das Bestehen eines kündigungsfähigen Rückstands keine Bedenken. Entgegen ihrer Ansicht kann sich die Bekl. nicht mit Erfolg auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09 - (GE 2009, 1613) berufen. Denn im vorliegenden Fall liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB vor. Nach Satz 2 der genannten Bestimmung ist ein wichtiger Grund gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. Eine solche wertende Betrachtung der Gesamtumstände des vorliegenden Falles ergibt, dass der Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Im Rahmen der anzustellenden Interessenabwägung konnte sich vorliegend insbesondere nicht zugunsten der Bekl. auswirken, dass diese wegen ihrer persönlichen und finanziellen Verhältnisse auf Leistungen des JobCenters angewiesen ist und dieses die Rückstände jedenfalls bisher nicht übernommen hat. Zwar muss sich ein Mieter nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Rahmen der Abwägung nach § 543 Abs. 1 BGB ein etwaiges Verschulden des JobCenters nicht anrechnen lassen, weil das JobCenter bei der Überweisung der Miete nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters gegenüber dem Vermieter handelt (vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09 - GE 2009, 1613). Allerdings beruht im Gegensatz zu der von den Bekl. angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofs die Kündigungserklärung der Kl. nicht auf unpünktlichen Mietzahlungen des JobCenters.

Der erste hier geltend gemachte Mietrückstand stammt bereits vom Januar 2008. Gleichwohl hat die Bekl. im April 2009 eine Übernahme der Mietrückstände beim JobCenter beantragt. Vor diesem Hintergrund ist es der Kl. als Vermieterin nicht zuzumuten, das Auflaufen weiterer Mietrückstände geschehen zu lassen, ohne mit Hilfe der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsmöglichkeiten gemäß den §§ 543, 569 BGB ihre finanziellen Interessen zu wahren und ggf. eine Neuvermietung zu veranlassen.

Es kann dahinstehen, ob die Bekl. ein Verschulden an der Nichtzahlung der Mieten trifft. Denn wie bereits ausgeführt kommt es nach § 543 Abs. 1 BGB für die außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund auf die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Abwägung der beiderseitigen Interessen an. Ein Verschulden des Mieters, das in Abs. 1 beispielhaft erwähnt ist, ist weder hinreichende noch notwendige Bedingung der Anwendbarkeit dieser Vorschrift. § 543 Abs. 1 BGB erwähnt den Gesichtspunkt des Verschuldens nur als einen der Beispielsfälle der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist objektiv zu beurteilen. Es können auch unverschuldete Umstände so bedeutsam sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl. 2009, § 543 Rn. 35). Was ausbleibende oder verspätete Zahlungen angeht: Hier gilt der allgemein anerkannte Grundsatz, dass unverschuldete Zahlungsunfähigkeit nicht von der Leistungspflicht befreit. Der Schuldner hat das Risiko auch für unverschuldeten Geldmangel zu tragen. Das gilt auch für die Miete (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB Rn. 170, m.w.N.). Ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters ist für die Kündigung nicht unbedingt erforderlich. Das hat der BGH bereits zu § 554 BGB a. F. entschieden (BGH, Urt. v. 8.12.2004 - VIII ZR 218/03 - GE 2005, 296 = WuM 2005, 125; BGH, Urt. v. 6.11.1996 - XII ZR 60/95 - NJW-RR 1997, 203).

Jedenfalls hinsichtlich ausbleibender Zahlungen befreit auch eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit nicht von der Leistungspflicht (vgl. Reinelt, Anmerkung zu BGH, Urteil vom 21.10.2009, VIII ZR 64/09, jurisPR-BGHZiviIR 24/2009 Anm. 1).

Ein wegen Zahlungsverzugs gekündigter Mieter kann sich nicht darauf berufen, er habe kein Geld für die Miete gehabt, und das JobCenter habe die Miete (noch) nicht übernommen.

Im PKH-Verfahren im Rahmen der Verteidigung gegen den Räumungsanspruch des Vermieters trug der Mieter vor, er befinde sich in Geldmangel und sei auf Leistungen des JobCenters angewiesen. Dieses habe die Mietrückstände bisher nicht übernommen. In diesem Zusammenhang berief sich der Mieter auf das Urteil des BGH (GE 2009, 1613), wonach ein Verschulden des JobCenters dem Mieter nicht zugerechnet werden könne, weil dieses nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters sei. Das Amtsgericht verweigerte ihm die Prozesskostenhilfe, was zur sofortigen Beschwerde zum Landgericht führte.

Die ZK 67 (Einzelrichterin) wies die Beschwerde zurück. Gegen die Wirksamkeit der ausgesprochenen fristlosen Kündigung bestünden im Hinblick auf den geltend gemachten kündigungsbegründenden Rückstand keine Bedenken.

Auf die angeführte Entscheidung des BGH könne sich der Mieter nicht berufen, weil vorliegend ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB gegeben sei. Das ergebe die entsprechende Abwägung im Sinne des Abs. 1 Satz 2. Bei der Interessenabwägung könne sich insbesondere nicht zugunsten des Mieters auswirken, dass dieser wegen seiner persönlichen und finanziellen Verhältnisse auf Leistungen des JobCenters angewiesen sei und dieses die Rückstände jedenfalls bisher nicht übernommen habe.

Im Gegensatz zur Entscheidung des BGH beruhe die Kündigungserklärung des Vermieters hier nicht auf unpünktlichen Mietzahlungen des JobCenters. Der erste hier geltend gemachte Mietrückstand stamme bereits vom Januar 2008. Gleichwohl habe der Mieter nach seinem eigenen Vorbringen erst am 1. April 2009 die Übernahme der Mietrückstände beantragt. Vor diesem Hintergrund sei es dem Vermieter nicht zuzumuten, das Auflaufen weiterer Mietrückstände geschehen zu lassen, ohne mit Hilfe der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsmöglichkeiten seine finanziellen Interessen zu wahren und gegebenenfalls eine Neuvermietung zu veranlassen.

Es könne dahinstehen, ob den Mieter ein Verschulden an der Nichtzahlung der Mieten treffe. Ein Verschulden des Mieters, das in § 543 Abs. 1 BGB beispielhaft erwähnt sei, sei weder hinreichende noch notwendige Bedingung der Anwendbarkeit dieser Vorschrift. Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses sei objektiv zu beurteilen. Es könnten auch unverschuldete Umstände so bedeutsam sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. Was ausbleibende oder verspätete Zahlungen angehe, befreie unverschuldete Zahlungsunfähigkeit nicht von der Leistungspflicht. Der Schuldner habe das Risiko auch für unverschuldeten Geldmangel zu tragen. Das gelte auch für die Miete. Ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters sei für die Kündigung nicht unbedingt erforderlich.

Es war zu erwarten, dass das Urteil des BGH zum Verschulden des JobCenters, das dem Mieter nicht zugerechnet werden könne, als Einwendung für alle möglichen Fallgestaltungen verwendet würde. Dabei ist festzuhalten, dass der BGH nur eine einzelne Konstellation in der Vielzahl von vorstellbaren Fällen entschieden hat, nämlich eine ständig unpünktliche Mietzahlung durch das JobCenter bei bestehender durch das Amt festgestellter Hilfebedürftigkeit des Mieters. Ob das Verhalten des Amtes auch in anderen Fällen, z. B. bei Zahlungsverzug des Mieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (= zwei Monatsmieten bzw. eines nicht unerheblichen Teils in Folge bzw. zwei Monatsmieten über längere Mietzahlungszeiträume), dem Mieter nicht zugerechnet werden kann, hat der BGH noch gar nicht entschieden.

Dem Beschluss des Landgerichts ist im Ergebnis zuzustimmen. Dennoch bedarf es in diesem Zusammenhang einiger klarstellender Bemerkungen:

§ 543 Abs. 2 BGB regelt gesetzlich typisierte Fälle eines wichtigen Grundes zur Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB. Liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Kündigung nach Abs. 2 vor, ist eine Einzelabwägung nach Abs. 1 nicht mehr durchzuführen (BGH, Urteil vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, GE 2009, 709). Liegt – umgekehrt – ein wichtiger Grund nach § 543 Abs. 2 BGB nicht vor, weil einzelne Tatbestandsvoraussetzungen nicht erfüllt sind (z. B. kein kündigungsbegründender Mietrückstand erreicht ist), kann nach hier vertretener Ansicht nicht auf die Generalklausel des Abs. 1 zurückgegriffen werden (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, § 543 Rn. 2; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Auflage, § 543 Rn. 4).

Für den Kündigungsgrund der ständig unpünktlichen Mietzahlung, der nicht zu den gesetzlich typisierten Fällen zählt, für den also die Generalklausel des Abs. 1 herangezogen werden muss, ist das Verschulden des Mieters für die Interessenabwägung wesentliches Kriterium. Insofern musste der BGH in seiner JobCenter-Entscheidung prüfen, ob der Mieter das Verschulden des Amtes in gleichem Umfang wie eigenes Verschulden zu vertreten hat (§ 278 BGB). Bei Zahlungsverzug im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kommt es grundsätzlich auf Verschulden des Mieters nicht an. Nach dem bekannten Satz, dass man Geld zur Bezahlung von vertraglichen Schulden haben muss, trägt der Mieter das sog. Beschaffungsrisiko für seine finanziellen Mittel (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB; vgl. auch MünchKomm/Bieber, 5. Aufl., § 543 Rn. 49). Jeder Schuldner, also auch der Mieter, kann sich für den Erfüllungsvorgang Dritter bedienen (z. B. Geldinstitut). Für deren Verschulden hat er dann allerdings nach § 278 BGB einzustehen.

Leistet nun für den Mieter das JobCenter, und kommt es hier zu einer Zahlungsverzögerung, die zu einem kündigungsbegründenden Zahlungsrückstand hinsichtlich der Mietzahlung führt, wird die Frage der Zurechnung nach § 278 BGB nicht relevant, da das Amt nach BGH eben nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters ist. Das würde dazu führen, dass eine entsprechende Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs wirksam wäre und der Mieter auf die Kündigung des Vermieters zur Räumung verurteilt werden müsste.

In der JobCenter-Entscheidung des BGH war die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung deswegen als unwirksam angesehen worden, weil sich im Rahmen der Interessenabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB ergeben hatte, dass es für den Vermieter zumutbar gewesen sei, das Mietverhältnis fortzusetzen. Diese Prüfung hat bei einem Kündigungsgrund nach Abs. 2 nicht (mehr) stattzufinden. Der Mieter müsste dann auf einen möglichen Amtshaftungsanspruch gegen das Amt verwiesen werden.

Fazit: Gegenüber einem kündigungsbegründenden Mietrückstand kann der Mieter kein JobCenter-Verschulden einwenden.