Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges; genaue Angabe des Zahlungsrückstandes mit Verrechnung von Teilzahlungen

Bei einer Klage auf Zahlung von Mietrückständen muss die geltend gemachte Mietforderung so aufgeschlüsselt werden, dass ersichtlich ist, für welche konkreten Monate welche Miete in welcher Höhe verlangt wird. Hat der Mieter Teilzahlungen geleistet, muss angegeben werden, wie diese verrechnet werden. Kommt der Kläger diesen Vorgaben nicht nach, ist die Klage unzulässig.

(Leitsatz der Redaktion)

Im Ergebnis frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kl. auf Zahlung weiteren Mietzinses in Höhe von insgesamt 4.551,06 € aus § 535 Abs. 2 BGB verneint. Die Klage war allerdings nicht unbegründet, sondern wegen mangelnder Bestimmtheit unzulässig, § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

Die Kl. macht rückständige Gewerbemieten und Nebenkosten geltend.

Bei Klagen des Vermieters auf Zahlung von Mietrückständen folgt aus § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, dass die Höhe des vereinbarten monatlichen Mietzinses dargelegt wird. Werden wie hier Monatsmieten verlangt, sind dementsprechend die Monate und der eingeklagte monatszugehörige Mietzins anzugeben, der gegebenenfalls in Grundmiete, Betriebskosten und andere Nebenkosten aufzugliedern ist (vgl. OLG Brandenburg, Beschluss v. 8.5.2006 - 3 W 18/06 - Rn. 2; BeierIein/Kinne/Koch/Stackmann/Zimmermann‑Beierlein, Der Mietprozess, München 2006, S. 204). Die mit der Klage geltend gemachte Mietforderung ist so aufzuschlüsseln, dass ersichtlich ist, für welche konkreten Monate welche Miete in welcher Höhe verlangt wird. Nur so stehen die Grenzen der Rechtskraft des späteren Urteils fest (vgl. Beierlein/Kinne/Koch/Stackmann/Zimmermann-Beierlein, Der Mietprozess, München 2006, S. 205 f.). Bereits dies hat die Kl. trotz mehrfacher Hinweise des Amtsgerichts offengelassen.

Hat der Mieter - wie hier - Teilbeträge gezahlt, muss der Vermieter ferner im Einzelnen angeben, auf welche Mietbestandteile (Nettokaltmiete/Betriebskostenvorschuss) die einzelnen Teilzahlungen verrechnet worden sind und klarstellen, für welche Monate er welche Mietbestandteile in welcher Höhe verlangt und nunmehr mit der Klage geltend macht (vgl. Kinne/Schach/Bieber‑Kinne, Miet‑ und Mietprozessrecht, 5. Aufl., Teil II Rn. 122 ff.). Ohne die - hier ebenfalls fehlende - Klarstellung, in welcher Reihenfolge welche Forderungen zur Entscheidung gestellt werden, ist die Zahlungsklage unzulässig (vgl. Beierlein/Kinne/Koch/Stackmann/Zimmermann‑Beierlein, a. a. O., Rn. 22; OLG Brandenburg, Beschluss v. 8.5.2006 - 3 W 18/06 - Rn. 6).

Zwar hat der Vermieter bei der Verrechnung eine etwaige Tilgungsbestimmung des Mieters zu berücksichtigen; wird sie nicht getroffen, gilt die gesetzliche Regelung in § 366 Abs. 2 BGB. Der Vermieter ist insoweit bei der Vornahme der Verrechnung gebunden, allerdings entbindet ihn das nicht von seiner Darlegungspflicht im Rahmen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

Hinsichtlich des für die Monate November/Dezember 2006 von der Kl. geltend gemachten Mietrückstandes fehlt es an der Darlegung der Höhe der vereinbarten monatlichen Miete, die sich aus dem Mietvertrag nicht entnehmen lässt. Auch eine etwaige Verrechnung der Kl. wird nicht vorgetragen. Unklar bleibt insoweit auch, wie die für die Monate November 2006 bis April 2007 im Schriftsatz der Kl. vom 17. September 2007 gewährte Mietminderung im Rahmen der Klageforderung Berücksichtigung gefunden hat.

Bei den im Wege der Klageerweiterung geltend gemachten weiteren Rückständen hat die Kl. sogar auf die Angabe verzichtet, für welche Monate diese gefordert werden.

Soweit die Kl. mit der Berufungsbegründung den erstinstanzlich mehrfach erforderten Vortrag unter Vorlage des Schreibens vom 17. Januar 2006 nachgeholt hat, stehen dessen Berücksichtigung die §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO entgegen. Gründe, die die Kl. gehindert haben könnten, ihren Antrag bereits in erster Instanz den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO entsprechend zu bestimmen und die entsprechenden Angriffsmittel geltend zu machen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die teilweise Abänderung der angefochtenen Entscheidung findet im Rahmen der Kostenentscheidung keine Berücksichtigung, weil sie am Ergebnis der Klageabweisung und der Erfolglosigkeit des Rechtsmittels nichts ändert. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO. [...]

Die Zahlungsklage wegen rückständiger Miete ist unzulässig, wenn der Vermieter die geltend gemachte Mietforderung nicht im Einzelnen aufgeschlüsselt hat und somit nicht ersichtlich ist, für welche konkreten Monate welche Miete in welcher Höhe verlangt wird.

Der Vermieter begehrte Zahlung von Mietrückständen, gab aber lediglich den Gesamtrückstand an. Das Amtsgericht wies die Klage als unbegründet ab. Das führte zur Berufung zum Landgericht.

Das LG Berlin (Einzelrichter) änderte das angefochtene Urteil dahin ab, dass die Klage als unzulässig abgewiesen wurde. Der Klage fehle es an ausreichender Bestimmtheit im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Würde eine monatliche Miete verlangt, seien die Monate und der eingeklagte monatszugehörige Mietzins anzugeben, der gegebenenfalls in Grundmiete, Betriebskosten und andere Nebenkosten aufzugliedern sei. Die mit der Klage geltend gemachte Mietforderung sei so aufzuschlüsseln, dass ersichtlich sei, für welche konkreten Monate welche Miete in welcher Höhe verlangt werde. Nur so könnten die Grenzen der Rechtskraft des späteren Urteils festgestellt werden. Habe der Mieter - wie hier - Teilbeträge gezahlt, müsse der Vermieter ferner im Einzelnen angeben, auf welche Bestandteile (Nettokaltmiete/Betriebskostenvorschuss) die einzelnen Teilzahlungen verrechnet worden seien und klarstellen, für welche Monate er welche Mietbestandteile in welcher Höhe verlange und nunmehr mit der Klage geltend mache. Ohne die Klarstellung, in welcher Reihenfolge welche Forderungen geltend gemacht werden, sei die Zahlungsklage unzulässig.

Soweit der Kläger das mit der Berufungsbegründung nachgeholt habe, könnte das wegen Verspätung nicht mehr berücksichtigt werden.

Wäre es bei dem amtsgerichtlichen Urteil, durch das die Klage als unbegründet abgewiesen worden war, verblieben, hätte die Mietforderung nicht mehr geltend gemacht werden können, da es sich um eine materielle Entscheidung handelte. Durch die jetzige Klageabweisung als unzulässig kann der Vermieter nun jedoch erneut klagen (es sei denn, die Forderung ist verjährt).