Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges; Fälligkeit der Miete; Heilungswirkung; Schonfrist

1. Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich.

2. Ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, bleibt der Samstag bei der Berechnung des Dreitageszeitraumes auch dann außen vor, wenn er nicht auf den letzten Tag der Frist fällt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer gegenüber der Bekl. zu 1) ausgesprochenen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Kl. ist Eigentümerin des Grundstücks A.str. in Berlin. Die Bekl. zu 1) mietete von dieser die streitgegenständliche Wohnung. Die Bekl. zu 1) nahm den Bekl. zu 2) in die Wohnung auf. Die monatliche Grundmiete beträgt 267,40 €.

Mit Schreiben vom 15. November 2006 kündigte die Kl. der Bekl. zu 1) fristlos das Mietverhältnis über Wohnraum wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Das Kündigungsschreiben wies Mietrückstände in Höhe von 801,46 € zum 10. November 2006 aus. Einen solchen Betrag zahlte die Bekl. zu 1) an die Kl. am Dienstag, dem 5. Dezember 2006. Eine Verrechnungsbestimmung nahm die Bekl. zu 1) nicht vor. Mit Schreiben vom 11. Mai 2007 sprach die Kl. der Bekl. zu 1) erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB aus und begründete dies mit Mietrückständen in Höhe von 825,10 € zum 8. Mai 2007. Mit Zahlungseingang am 4. Juli 2007 glich die Bekl. zu 1) diesen Mietrückstand aus. Mit der der Bekl. zu 1) am 30. Juni 2007 zugestellten Klage hat die Kl. erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen.

Das AG Tiergarten hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage abgewiesen, weil das Kündigungsschreiben vom 11. Mai 2007 mangels ausreichender Begründung im Sinne von § 569 Abs. 4 BGB unwirksam sei. Auch habe die Kl. nicht schlüssig dargelegt, dass der Ausgleich des Mietrückstandes binnen der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB nicht zur Unwirksamkeit dieser Kündigung geführt habe. Das Erfordernis einer vorherigen gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam gewordenen Kündigung sei nicht erfüllt, da auch die mit Schreiben vom 15. November 2006 ausgesprochene Kündigung mangels hinreichender Begründung unwirksam sei. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl.

II. 2. Die Berufung hat Erfolg, da die angegriffene Entscheidung auf einem Rechtsfehler im Sinne von § 546 ZPO beruht, § 513 Abs. 1 ZPO.

Die Kl. hat gegen die Bekl. zu 1) einen auf §§ 546 Abs. 1, 985 BGB gründenden Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung, da das Mietverhältnis entgegen den Feststellungen des Amtsgerichts infolge wirksamer fristloser Kündigung mit anwaltlichem Schriftsatz vom 11. Mai 2007 beendet worden ist.

Der Beendigung des Mietverhältnisses steht entgegen den Feststellungen der angegriffenen Entscheidung nicht bereits die Unwirksamkeit der Kündigung mit Schriftsatz vom 11. Mai 2007 entgegen. Das Amtsgericht hat die Voraussetzungen des § 569 Abs. 4 BGB unzutreffend als nicht erfüllt angesehen. Das Schreiben genügt den nicht zu überspannenden Anforderungen an die Begründung der fristlosen Kündigung. So soll die Begründung es dem Empfänger des Kündigungsschreibens ermöglichen, zu erkennen, auf welche Vorgänge oder welches Verhalten des Mieters der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob bzw. wie er sich dagegen verteidigen kann. Dabei dürfen an den Inhalt der Begründung keine übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden (vgl. BGH, Beschluss vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, GE 2004, 233 = NJW 2004, 850 f.). Geht es um Zahlungsverzug, genügt es jedenfalls bei hier gegebener einfacher Sachlage, dass der Vermieter diesen Umstand als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Dem ist die Kl. mit Schriftsatz vom 11. Mai 2007 nachgekommen. So gebietet es das berechtigte Interesse des Mieters nicht, dass der Vermieter bei einfachen und klaren Fallgestaltungen zur Begründung der fristlosen Kündigung den genauen Zeitpunkt, etwa den betreffenden Kalendermonat und das Datum des Verzugseintritts, sowie den konkreten Mietrückstand für einzelne Monate oder sonstige Berechnungszeiträume angibt (BGH, aaO.). Es genügt nämlich, dass der Mieter erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Selbst wenn das Kündigungsschreiben also keinen Mietkontoauszug enthalten hätte, aus dem die Bekl. zu 1) die einzelnen Mietrückstände ersehen konnte, würde die Kündigung vom 1. Mai 2007 ausreichend begründet sein (vgl. LG Berlin, Urt. vom 18. August 2003, 67 S 86/03).

Die Begleichung des Rückstandsbetrages binnen der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB hat nicht dazu geführt, dass die Kündigung vom 11. Mai 2007 unwirksam geworden ist. Denn dieser Kündigung ist binnen des in § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB genannten Zeitraums von zwei Jahren eine nach Satz 1 dieser Vorschrift unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen. So hat die Kl. das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schriftsatz vom 15. November 2006 wegen Zahlungsrückstands fristlos gekündigt. Diese Kündigung des Mietverhältnisses war auch wirksam. Insbesondere war die Kündigung - entgegen den Feststellungen des Amtsgerichts - auch aus den vorstehenden, in Bezug genommenen Gründen gemäß § 569 Abs. 4 BGB hinreichend begründet worden. Auch diese auf Zahlungsverzug gestützte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses weist den Gesamtbetrag des Mietrückstandes aus, dessen Zusammensetzung sich zudem aus dem dem Kündigungsschreiben beigefügten Mietkontoauszug ergibt. Auch dieser Kündigung hat aus Sicht des Erklärungsempfängers bei unstreitiger Mietzinshöhe ein einfach gelagerter Sachverhalt zugrunde gelegen.

Diese fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist durch Befriedigung der Kl. hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB binnen der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB genannten Schonfrist unwirksam geworden. Schuldbefreiend war die am 5. Dezember 2006 erfolgte Zahlung der Bekl. zu 1) in Höhe von 801,42 €. Der Umstand, dass es die Bekl. zu 1) unterlassen hat, gegenüber der Kl. eine Leistungsbestimmung vorzunehmen, steht der Feststellung einer solchen schuldbefreienden Zahlung auf Mietrückstände nicht entgegen. Denn die Überweisung genau des im Kündigungsschreiben aufgeführten Rückstandsbetrages lässt - bei im Übrigen noch nicht fälliger Dezembermiete - die Feststellung einer von der Bekl. zu 1) konkludent getroffenen Verrechnungsbestimmung auf eben diese Zahlungsrückstände zu.

Dass die Bekl. zu 1) bis einschließlich Dienstag, den 5. Dezember 2006, die Miete für den laufenden Monat nicht beglichen hat, steht der Heilung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB nicht entgegen. Denn dieser Mietzinsanspruch der Kl. war bis zum Ablauf dieses Tages noch nicht fällig. Ist - wie vorliegend - die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist, bleibt der Samstag bei der Berechnung des Dreitageszeitraums auch dann außen vor, wenn er nicht auf den letzten Tag der Frist fällt. Denn der Samstag ist grundsätzlich nicht Werktag im Sinne des § 556 b Abs. 1 BGB (Kinne/Schach/Bieber-Kinne, 5. Auflage § 556 b Rn. 4 m. w. N.; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 b Rn. 4; a. A. Staudinger/Weitemeier, § 556 b Rn. 14). Das Argument, der Samstag sei nicht als Werktag anzusehen, da er überwiegend arbeitsfrei ist, mag, was den allgemeinen Waren- und Güterverkehr anbelangt, an Bedeutung verlieren. Für das hier maßgebliche Bankgewerbe trifft es aber nach wie vor zu, dass der Sonnabend kein Bankgeschäftstag ist und damit an diesem Wochentag bei weitgehend unbarem Zahlungsverkehr Überweisungsaufträge nicht ausgeführt werden (vgl. auch LG Hamburg, MDR 1981, 760 zu § 554 BGB a. F.). Dieser Tatsache trägt auch der bestimmte grenzüberschreitende Überweisungen regelnde § 676 a Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB Rechnung, wonach Sonnabende - da diese keine Bankgeschäftstage sind - bei der Berechnung der Frist von 5 Wochentagen ausgenommen sind. Dem steht auch nicht entgegen, dass einzelne Banken etwa an Bahnhöfen oder Flughäfen Geschäftsräume eingerichtet haben und es so dem Publikumsverkehr ermöglichen, Bankgeschäfte auch außerhalb der sonst für Filialen geltenden Öffnungszeiten, etwa an einem Samstag, auszuführen. Denn diese sind vornehmlich für die Belange des Reiseverkehrs bestimmt und geben keine Veranlassung, von Kunden - gegebenenfalls unter Zurücklegung weiter Wegstrecken - aufgesucht zu werden. Ließe man außer Acht, dass der Samstag kein Bankgeschäftstag ist, stünden in dem vorliegenden Fall, in dem das Fristende nicht auf einen Samstag fällt und somit § 193 BGB nicht einschlägig ist, dem Mieter lediglich 2 Bankgeschäftstage zur Verfügung, was im Ergebnis zu einer Verkürzung der auf 3 Werktage bemessenen Frist zur Bewirkung der Mietzinszahlung gemäß § 556 b Abs. 1 BGB führte.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der zu § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB ergangenen Entscheidung des BGH zur Berechnung der sog. Karenzzeit von 3 Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht (BGH, Urt. vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04 -, GE 2005, 726). Dort hat der BGH erkannt, dass der Samstag bei der Berechnung der Karenzzeit als Werktag mitzuzählen ist, wenn nicht der letzte Tag der Karenzzeit auf einen solchen fällt. Dies hat der BGH mit dem Sprachgebrauch des Gesetzes, etwa den Regelungen in Art. 72 Abs. 1 S. 2 WechselG, Art. 55 Abs. 1 ScheckG und § 676 a Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB, der den Fristablauf betreffenden Regelung des § 193 BGB sowie mit dem allgemeinen Sprachgebrauch begründet. Die Entscheidung ist auf den vorliegenden Fall jedoch nicht übertragbar, da die Bankgeschäftstage für die Bemessung der eine Überlegungs-, Vorbereitungs- und Erledigungsfrist darstellenden Karenzzeit von 3 Werktagen nach § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB unerheblich sind. [...]

Für die Angabe des Kündigungsgrundes reicht es in einfachen Fällen aus, wenn der Zahlungsverzug als Grund benannt und der Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert ist. Bei der Berechnung des für die Fälligkeit der Miete maßgebenden Dreitageszeitraumes bleibt der Samstag auch dann außen vor, wenn er nicht auf den letzten Tag der Frist fällt.

Die Vermieterin kündigte mit Schreiben vom 15. November 2006, das Mietrückstände zum 10. November 2006 von 801,46 € auswies, das Wohnraummietverhältnis fristlos. Die Mieterin zahlte genau diesen Betrag am 5. Dezember 2006. Mit Schreiben vom 11. Mai 2007 kündigte die Vermieterin erneut fristlos und begründete diese Kündigung mit Mietrückständen in Höhe von 825,10 € zum 8. Mai 2007, die die Mieterin per Zahlungseingang am 4. Juli 2007 ausglich. Mit der der Mieterin am 30. Juni 2007 zugestellten Klage kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut fristlos und nahm sie auf Räumung in Anspruch. Das Amtsgericht wies die Klage ab, wogegen sich die Berufung der Vermieterin richtete.

Die Berufung hatte Erfolg.

Die Kündigung vom 11. Mai 2007 sei wirksam gewesen, da zu ihrer Begründung auf den Zahlungsverzug verwiesen und der Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert worden sei. An den Inhalt der Begründung dürften keine übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden. Die Begleichung des Rückstandsbetrages binnen der Schonfrist habe nicht dazu geführt, dass die Kündigung unwirksam geworden sei, denn dieser Kündigung sei binnen zwei Jahren die durch die Zahlung vom 5. Dezember 2006 unwirksam gewordene fristlose Kündigung vom 15. November 2006 vorausgegangen. Auch diese sei wegen der Angabe des Kündigungsgrundes und des Gesamtbetrages der rückständigen Miete wirksam gewesen. Der Heilung dieser Kündigung stehe auch nicht entgegen, dass die Mieterin bis einschließlich Dienstag, den 5. Dezember 2006, die laufende Miete noch nicht beglichen habe, denn der davorliegende Samstag sei bei der Berechnung des für die Fälligkeit der Miete maßgebenden Dreitageszeitraumes auch dann nicht mitzurechnen gewesen, wenn er - wie hier - nicht auf den letzten Tag der Frist gefallen sei.

Die Entscheidung stimmt mit der überwiegenden Auffassung der Literatur überein, dass bei der Berechnung des für die Fälligkeit der Miete maßgebenden Dreitageszeitraumes der Samstag auch dann außen vor bleibt, wenn er nicht auf den letzten Tag der Frist fällt. Höchstrichterlich entschieden ist bisher nur, dass bei der Berechnung der sog. Karenzzeit von drei Tagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der ordentlichen Kündigungsfrist zusteht, der Samstag als Werktag mitzuzählen ist, wenn nicht der letzte Tag der Karenzzeit auf einen solchen fällt. Abzuwarten bleibt, ob das auf die Schonfrist übertragen werden kann.