Fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung, vertragstreues Zahlungsverhalten nach Kündigungsausspruch

Ein nachträgliches - vertragstreues - Verhalten des Mieters (hier: pünktliche Mietzahlung) ist nur im Rahmen des Verschuldens bei einer ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs, nicht aber bei der fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung zu beachten.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Vertrag vom 3. Juli 2006 mieteten die Bekl. von der Kl. eine Wohnung in Berlin.

Die monatliche Miete beträgt 560,96 € brutto, davon 338,65 € netto.

Im Juli 2011 zahlten die Bekl. die Nettomiete in Höhe von 410,96 € nicht.

Die Kl. mahnte Zahlungen der Bekl. ab August 2011 mit Schreiben vom 13. August 2011, 14. September 2011, 12. Oktober 2011, 26. Oktober 2011, 14. November 2011, 14. Dezember 2011, 12. Januar 2012 und 14. Februar 2012 an.

Die Miete für Januar 2012 zahlten die Bekl. am 17. Januar 2012. Die Miete für Februar 2012 zahlten die Bekl. nicht. Die Miete für März 2012 wurde am 19. März 2012 und die Miete für April 2012 am 16. April 2012 an die Kl. gezahlt.

Die Bekl. zahlten seit 2006 die monatliche Miete jeweils in der Mitte des Monats an die Kl.

Mit Schreiben vom 22. April 2012 wies die Kl. die Bekl. darauf hin, dass sie verpflichtet sind, die Miete zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen, und erteilte ihnen wegen der verspäteten Zahlungen für Januar, März und April eine Abmahnung.

Die Abmahnung wurde den Bekl. am 27. April 2012 zugestellt.

Die Bekl. zahlten die Miete für Mai 2012 am 15. Mai 2012 und für Juni 2012 am 16. Juni 2012.

Mit Schreiben vom 6. Juni 2012 kündigte die Kl. das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs und unpünktlicher Zahlung. [...]

Am 13. Juni 2012 wurde die Kündigung den Bekl. zugestellt.

Zum Zeitpunkt der Klageerhebung war die Miete für Juli 2011 in Höhe von 410,96 € netto und die volle Miete für Februar 2012 in Höhe von 560,96 €, insgesamt 971,92 € nicht beglichen. Mit der Klage kündigte die Kl. das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs.

Am 19. Juli 2012 zahlten die Bekl. 971,92 € an die Kl.

Die Miete für Juli 2012 wurde von den Bekl. am 17. Juli 2012 gezahlt.

Mit Schriftsatz vom 15. August 2012 erklärte die Kl. die fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen. Die Miete für September 2012 wurde von den Bekl. am 14. August 2012 und die Miete für Oktober 2012 am 17. September 2012 gezahlt. Mit Schriftsatz vom 25. Oktober 2012 erklärte die Kl. die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen.

Die Kl. meint, durch die Abmahnung vom 22. April 2012 habe sie Abstand von ihrer Duldung bezüglich der Mietzahlungen der Bekl. zur Mitte des Monats genommen. Die Kl. verlangt die Räumung der Wohnung.

Die Klage ist begründet. Die Kl. hat einen Anspruch auf Räumung der Wohnung aus § 546 BGB. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 6. Juni 2012 beendet worden. Die Kl. hat die Kündigung erklärt.

Ein Kündigungsgrund war nach § 543 BGB gegeben.

Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum Zeitpunkt der Kündigung gegeben war.

Diese Kündigung ist in jedem Fall nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt worden, weil die Rechtshängigkeit am 3. Juli 2012 eintrat und am 3. September 2012 unstreitig keine Zahlungsrückstände mehr bestanden.

Denn die Kl. hat nunmehr klargestellt, dass die Miete für September 2012 bereits am 14. August 2012 gezahlt wurde.

Ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB lag jedoch vor. Er liegt in der unpünktlichen Mietzahlung der Bekl.

Die Bekl. zahlten die Mieten für Januar, Februar, März und April 2012 unpünktlich, d. h. zur Mitte des Monats, anstatt zum dritten Werktag eines Monats.

Die Kl. mahnte die unpünktliche Zahlung am 22. April 2012 ab.

Entgegen der Ansicht der Bekl. waren sie ab der Abmahnung nicht mehr berechtigt, die Miete zur Mitte des Monats zu zahlen.

Zwar hatte die Kl. unstreitig die Zahlung der Miete zur Mitte des Monats seit 2006 geduldet, sie hat aber spätestens mit der Abmahnung vom 22. April 2012 von ihrer Duldung Abstand genommen. Hierzu war die Kl. jederzeit berechtigt.

Die Bekl. setzten die unpünktliche Mietzahlung nach Erhalt der Abmahnung fort. Sie zahlten die Miete für Mai und Juni 2012 jeweils zur Mitte des Monats.

In der unpünktlichen Zahlung nach Erhalt der Abmahnung, und die unpünktliche Zahlung erfolgte zweimal nach Erhalt der Abmahnung, liegt ein wichtiger Kündigungsgrund i. S. v. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Da bereits die Kündigung vom 6. Juni 2012 wirksam ist, kann dahingestellt bleiben, ob die mit der Klage erklärte Kündigung, die Kündigung vom 15. August 2012 und die Kündigung vom 25. Oktober 2012 wirksam sind.

Bemerkenswert ist aber, dass die Bekl. auch nach Erhalt der Kündigung vom 6. Juni 2012 weiterhin die Miete für Juli 2012 und für August 2012 unpünktlich zahlten. [...]

Aus den Gründen des Landgerichts (Hinweisbeschluss vom 30.4.2013 nach § 522 Abs. 2 Satz 2, 3 ZPO): [...] wird darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als offensichtlich unbegründet ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

- Der Kl. steht gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen innegehaltenen Wohnung zu (§ 546 BGB), denn jedenfalls die mit Schriftsatz vom 15.8.2012 erklärte fristlose Kündigung ist wirksam (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB).

- Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus (BGH v. 1.6.2011 - VIII ZR 91/10, GE 2011, 1113).

- Die Bekl. haben nach der Abmahnung vom 22.4.2012 die Miete nicht nur im Mai 2012, sondern auch in den Monaten Juni und Juli 2012 wiederum erst zur Monatsmitte gezahlt. Abgesehen davon stellt sich auch die Kündigung vom 6.6.2012 jedenfalls als (weitere) erfolglose Abmahnung dar.

- Eine derart schleppende und ungeachtet einer Abmahnung fortgesetzte Zahlungsweise stellt ohne Weiteres eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht. Durch die Abmahnung erhält der Mieter Gelegenheit, das durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen; dem Mieter wird so vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt (vgl. BGH aaO.). Diese Chance haben die Bekl. nicht genutzt, sondern im Gegenteil schuldhaft die vertragswidrige Zahlungsweise beibehalten.

Aus den Gründen des Landgerichts (Beschluss vom 11. Juni 2013 nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO): Die gem. §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist aus den Gründen des gerichtlichen Schreibens vom 30.4.2013 unbegründet.

Auch der Inhalt des Schriftsatzes vom 21.5.2013 gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist ein nachträgliches - vertragstreues - Verhalten nur im Rahmen des Verschuldens bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 573 Abs. 1 BGB, nicht aber bei der fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung zu beachten, bei der regelmäßig ein einmaliger Vertragsverstoß nach erfolgter Abmahnung genügt (BGH v. 11.1.2006 - VIII ZR 364/04, GE 2006, 508, Tz. 15). Die Abmahnung ist hier mit Schreiben vom 22.4.2012 erfolgt, während der Mietzins für Mai, Juni und Juli verspätet einging.

Soweit die Bekl. auf ihre Rechtsauffassung zur Fälligkeit der zu leistenden Miete verweisen, ändert auch dies nichts am vorliegenden Verschulden. Denn auch im Wohnraummietrecht sind an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen, und es besteht kein Grund, zugunsten des Mieters einen milderen Sorgfaltsmaßstab anzulegen (BGH v. 11.7.2012 - VIII ZR 138/11, GE 2012, 1161). Soweit daher eingewandt wird, dass den Bekl. „nur" Fahrlässigkeit zur Last fällt, lässt dies ihre Pflichtverletzung nicht in einem wesentlich milderen Licht erscheinen. Für die Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters ist es ohnehin ohne Bedeutung, ob die verspätete Zahlung auf einem verschuldeten Rechtsirrtum oder auf einer sonstigen Nachlässigkeit des Mieters beruht (BGH v. 1.6.2011 - VIII ZR 91/10, GE 2011, 1013.)

Ein nachträgliches – vertragstreues –Verhalten des Mieters (hier: pünktliche Mietzahlung) ist nur im Rahmen des Verschuldens bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, nicht aber bei der fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung zu beachten.

Der Mieter zahlte die Miete seit Beginn des Mietverhältnisses 2006 jeweils zur Mitte des Monats. Nachdem 2011 und 2012 teilweise gar keine Mietzahlungen eingingen, mahnte der Vermieter in mehreren Schreiben die Zahlungen an und wies den Mieter darauf hin, dass er verpflichtet sei, die Miete zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Der Mieter veränderte sein Zahlungsverhalten jedoch nicht. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs und unpünktlicher Mietzahlung. Mit der Zahlungs- und Räumungsklage kündigte der Vermieter nochmals fristlos und wiederholte das im Laufe des Rechtsstreits wegen nach wie vor verspätet eingegangener Mietzahlungen. Der Mieter glich die Rückstände innerhalb der Schonfrist aus.

Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Räumung. Die Zahlungsrückstände seien zwar durch Schonfristzahlung ausgeglichen und damit die Kündigung insofern geheilt worden. Es verbleibe jedoch der Kündigungsgrund der unpünktlichen Mietzahlung. Der Mieter sei nach der Abmahnung nicht mehr berechtigt gewesen, die Miete jeweils zur Mitte des Monats zu zahlen. Dennoch habe der Mieter die unpünktliche Mietzahlung nach Erhalt der Abmahnung fortgesetzt. Darin liege ein wichtiger Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Der Mieter hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt. Das LG Berlin, ZK 63, hat durch Beschluss darauf hingewiesen, es sei beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen. In dem darauf folgenden Zurückweisungsbeschluss hat das Landgericht u. a. ausgeführt, dass entgegen der Auffassung des Mieters ein nachträgliches – vertragstreues – Verhalten nur im Rahmen des Verschuldens bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu beachten sei, nicht aber bei der fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung, bei der regelmäßig ein einmaliger Vertragsverstoß nach erfolgter Abmahnung genüge.