Fristlose Kündigung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung

Fristlose Kündigung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung; Verlust des Kündigungsrechts wegen verspäteter Kündigung

Der Vermieter kann wegen unerlaubter Untervermietung nicht mehr fristlos kündigen, wenn er von dieser bereits acht Monate vor Ausspruch der Kündigung Kenntnis erlangt hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. und die inzwischen aus dem Mietvertrag ausgeschiedene Frau ... schlossen am 9.3.2007 mit der Kl. einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin. § 7 (2) des Mietvertrages verlangt für Untervermietungen die schriftliche Erlaubnis des Vermieters, und § 21 (2) des Mietvertrages sieht vor, dass eine Änderung des Schriftformerfordernisses nur schriftlich erfolgen kann. Der Bekl. vermietete nach Auszug der Frau ... ein Zimmer seiner Wohnung im Jahr 2008 an Frau ..., im Jahr 2009 an Herrn ... und derzeit an Herrn ... Die Hausverwaltung der Kl. mahnte die Untervermietung mit Schreiben vom 25.3.2011 ab und erklärte mit Schreiben vom 14.4.2011 die fristlose und hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietvertrages.

Die Kl. geht von einer nicht genehmigten Untervermietung aus.

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. konnte das Mietverhältnis nicht nach § 543 II Nr. 2 BGB kündigen. Sie hat ein etwaiges Recht zur fristlosen Kündigung nicht innerhalb der Frist des § 314 III BGB ausgeübt. Ob ein Kündigungsgrund bestand, kann offen bleiben. Nach § 314 III BGB muss die Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund ausgeübt werden. Die Vorschrift ist auf die Kündigung von Wohnraum anwendbar (BGH GE 2007, 711 = NZM 2007, 400). Herr ... hat sich nach dem unbestrittenen Vortrag des Bekl. im August 2010 der Hausverwaltung als Untermieter vorgestellt. Diese Kenntnis der Hausverwaltung muss die Kl. sich gem. § 166 I BGB zurechnen lassen. Sie hätte die Kündigung zeitnah nach August 2010 erklären müssen und hätte nicht erst nach dem im März 2011 erfolgten Hinweis tätig werden dürfen. Seit August 2010 vergingen bis zur Abmahnung rund acht Monate. Diese Frist ist nicht mehr angemessen zur Ausübung des Kündigungsrechts. § 314 Ill BGB soll den Vertragsparteien Sicherheit über den Fortbestand des Vertrages geben. Nach acht Monaten darf der Mieter davon ausgehen, dass keine Kündigung mehr erklärt wird.

Der Vermieter kann wegen unerlaubter Untervermietung nicht mehr kündigen, wenn er von diesem Umstand bereits acht Monate vor Ausspruch der Kündigung Kenntnis erlangt hat.

Der Mieter vermietete nach Auszug einer Mitbewohnerin ein Zimmer der von ihnen gemieteten Wohnung mehrfach und offenbar ohne Wissen und Zustimmung des Vermieters anderweitig. Der letzte Untermieter stellte sich aber im August 2010 der Hausverwaltung vor. Nach Abmahnung der Untervermietung mit Schreiben vom 25. März 2011 kündigte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 14. April 2011 fristlos und hilfsweise fristgemäß. Die Vermieterin nahm den Mieter auf Räumung in Anspruch.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage ab. Der Vermieter habe wegen unerlaubter Untervermietung nicht mehr kündigen können, da seine Hausverwaltung, deren Kenntnis er sich zurechnen lassen müsse, von dieser bereits acht Monate vor Ausspruch der Kündigung Kenntnis erlangt habe.

Der BGH (GE 2007, 711) hat in der vom Amtsgericht zitierten Entscheidung eine Frist von ca. vier Monaten, die der Vermieter von Gewerberaum bis zum Ausspruch der Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution hat verstreichen lassen, noch als angemessen im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB angesehen. Im Übrigen werden unterschiedliche Fristen angenommen, innerhalb derer der Vermieter nach Kenntnis vom Kündigungsgrund kündigen muss (LG Berlin ZMR 1997, 422: zwei Wochen; Beuermann GE 2002, 786: zwei bis drei Monate). Bei acht Monaten ist die angemessene Frist überschritten. Der Vermieter ist also gut beraten, nicht zu lange mit der Kündigung zu warten.