Fristlose Kündigung wegen unberechtigter Vermietung als Ferienwohnung

Fristlose Kündigung wegen unberechtigter Vermietung als Ferienwohnung; unangezeigte Untervermietung; Abmahnung

1. Die nicht angezeigte und ungenehmigte Überlassung der Mietsache an Touristen kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen.

2. Ob eine Abmahnung i.S.d. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB als Kündigungsvoraussetzung nur wirksam ist, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist, kann dahinstehen, sofern die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB vorliegen.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich unbegründet ist und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO vorliegen.

Zutreffend hat das Amtsgericht der Räumungsklage stattgegeben. Den Kl. steht der zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu, da das streitgegenständliche Mietverhältnis spätestens durch die Schriftsatzkündigung vom 24. Februar 2014 beendet worden ist. Den Kl. stand nicht nur ein berechtigtes Interesse zur fristgemäßen, sondern auch ein solches zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 2. Alt BGB zur Seite. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, insbesondere, wenn er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Der Bekl. hat die Rechte der Kl. dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass die Mietsache im Zeitraum 8. bis 20. Februar 2014 an Touristen als Ferienwohnung überlassen wurde. Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums durch einen Mieter ist vorbehaltlich einer - hier nicht erteilten - Erlaubnis des Vermieters vertragswidrig (vgl. BGH, Urt. vom 8. Januar 2014 - VIII ZR 210/13, GE 2014, 248 = NJW 2014, 622 Tz. 11). Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung über den Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 BGB hinaus nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen wird. So aber liegt der Fall hier, in dem ausweislich der Berufungsbegründung in offensichtlicher Kenntnis des Bekl., der nach eigenem Vorbringen „durchaus Unterbringungsmöglichkeiten für Touristen in Berlin zur Verfügung stellt", zur Behebung eines in einer anderen Wohnung aufgetretenen Vermietungsengpasses die streitgegenständliche Wohnung leergeräumt wurde und „kurzfristig mit einigen Helfern so umzugestalten war, dass sie als Ersatzwohnung für kurze Zeit in Betracht kam".

Diese - zwischen den Parteien unstreitige - gewerbliche Überlassung der Mietsache an Dritte stellt einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar, dass den Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses selbst bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten war. Zwar erfordert der Ausspruch einer verhaltensbedingten außerordentlichen Kündigung gegenüber dem Mieter gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich den Ausspruch einer Abmahnung. Ob eine solche - in Form der der Schriftsatzkündigung vorausgegangenen außergerichtlichen Kündigung - vorlag und deren Wirksamkeit zudem deren sachliche Rechtfertigung erfordert hätte (vgl. dazu BAG, Urt. vom 23. Juni 2009 - 2 AZR 283/08, EzA § 1 KSchG Verhaltensbedingte Kündigung Nr. 75 Tz. 21 [offen], bedarf keiner Entscheidung der Kammer, so dass die Angriffe der Berufung gegen die erstinstanzliche Beweiswürdigung, soweit diese die von den Kl. behauptete und zum Gegenstand der vorgerichtlichen Kündigung erhobene Überlassung der Wohnung an Feriengäste im Jahre 2012 betrifft, nicht verfangen. Denn eine Abmahnung war hier gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB entbehrlich. Danach bedarf es keiner Abmahnung, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Diese Voraussetzungen sind insbesondere dann erfüllt, wenn zweifelsfrei feststeht, dass der Mieter nicht zur Überlassung der Mietsache an einen Dritten berechtigt ist und weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 543 Rz. 77). So liegt der Fall hier:

Für den Bekl. bestand einerseits unter keinem rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt ein Anspruch, die Mietsache im streitgegenständlichen Zeitraum gewerblich an Touristen zu überlassen. Andererseits stellt sich die gleichwohl vertragswidrig erfolgte Überlassung als besonders schwerwiegend dar: Für den Bekl. war die Rechtswidrigkeit seines während des laufenden Räumungsverfahrens entfalteten Handels ohne Weiteres genauso erkennbar wie der Umstand, dass eine Hinnahme dieses Verhaltens durch die Kl. ohne Ausspruch einer neuerlichen Kündigung offensichtlich ausgeschlossen war. Denn die Kl. haben nicht nur durch den Ausspruch der die streitgegenständliche Wohnung betreffenden vorgerichtlichen Kündigung, sondern auch durch die Erhebung der darauf gestützten Räumungsklage unmissverständlich zu erkennen gegeben, dass sie eine Vertragsverletzung durch den Bekl. - noch dazu während des laufenden Rechtsstreits - nicht sanktionslos hinnehmen würden.

Keine dem Bekl. günstigere Beurteilung würde sein vor dem Hintergrund des abweichenden Sachvortrags der Berufungsbegründung offensichtlich fallen gelassener erstinstanzlicher Vortrag rechtfertigen, seine Ehefrau habe die Wohnung im Februar 2014 ohne seine Kenntnis an Feriengäste überlassen. Denn einerseits muss sich der Mieter gemäß § 278 BGB das Verhalten derjenigen zurechnen lassen, die - wie seine Familienangehörigen - auf seine Veranlassung mit der Mietsache in Berührung kommen (BGH, Urt. vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750, 1752). Andererseits ist der Mieter aber auch Träger von Obhutspflichten (vgl. dazu Blank, aaO., Rz. 54 m.w.N.). Auch gegen diese hätte der Bekl. schwerwiegend verstoßen, indem er selbst nach Ausspruch der vorgerichtlichen Kündigung und Erhebung der darauf gestützten Räumungsklage nicht dafür Sorge getragen hat, die vertragswidrige Überlassung der Mietsache durch Dritte - und damit auch durch seine Ehefrau - in seiner Abwesenheit durch Ergreifung geeigneter Vorsorgemaßnahmen zuverlässig zu verhindern.

Eine unberechtigte Untervermietung durch den Mieter ist eine vertragswidrige Nutzung, die vom Vermieter untersagt werden kann (§ 541 BGB). Als schuldhafte Vertragsverletzung berechtigt sie zur ordentlichen Kündigung (§ 573 BGB), aber auch zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB), wobei in schwerwiegenden Fällen auch eine vorherige Abmahnung entbehrlich ist.

Der Mieter hatte seine Wohnung für insgesamt zwölf Tage an Touristen als Ferienwohnung überlassen. Dies geschah während eines laufenden Räumungsverfahrens gegen ihn. Der Vermieter kündigte nunmehr fristlos; der Mieter berief sich zunächst darauf, seine Ehefrau habe ohne seine Kenntnis die Wohnung an Feriengäste überlassen. Das Amtsgericht Mitte verurteilte den Mieter zur Räumung; die Berufung war erfolglos.

Mit Beschluss vom 18. November 2014 wies das Landgericht Berlin darauf hin, dass die fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet habe. Der Mieter habe die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt, indem er die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern vollständig entgeltlich als Ferienwohnung an Touristen vermietet habe.

Eine Abmahnung sei hier entbehrlich gewesen, da dem Beklagten die Rechtswidrigkeit seines Tuns erkennbar gewesen sei ebenso wie der Umstand, dass die Hinnahme dieses Verhaltens durch den Vermieter offensichtlich ausgeschlossen war. Auf den möglicherweise fallengelassenen Vortrag, die Ehefrau habe die Wohnung ohne seine Kenntnis vermietet, komme es nicht an, da der Mieter sich das Verhalten der Ehefrau gemäß § 278 BGB zurechnen lassen müsse, zumal er auch selbst zu Vorsorgemaßnahmen verpflichtet gewesen sei.

Wenn solche besonderen Umstände (Vertragsverletzung während eines laufenden Räumungsverfahrens) nicht vorliegen, ist es sicherer, jedenfalls vor Ausspruch der Kündigung abzumahnen oder die Kündigung zu wiederholen (eine vorangegangene möglicherweise unwirksame Kündigung kann in eine Abmahnung umgedeutet werden).