Fristlose Kündigung wegen ständig verspäteter Mietzahlung nicht ohne Androhung

Fristlose Kündigung wegen ständig verspäteter Mietzahlung nicht ohne Androhung; Begriff des Bades; Schuldhafte Vertragsverletzung; verspätete Mietzinszahlung; fristlose Kündigung; Abmahnung; Androhung (der Kündigung); Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Komfortzuschlag; Bad (Begriff); Warmwasserbereiter; Kohlebadeofen

1. Einem Mieter, der seine Miete zwar über längere Zeit verspätet zahlt, niemals aber einen Grund zur fristlosen Kündigung aus § 554 BGB liefert, kann nicht ohne Androhung wirksam fristlos mit der Begründung gekündigt werden, die verspäteten Zahlungen machten die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar.

2. Ein Kohlebadeofen ist ein besonderer Warmwasserbereiter im Sinne des § 2 12. BMG.

Die auf § 554 a des BGB gestützte fristlose Kündigung der Kl. hat das Mietverhältnis nicht beendet. Denn zu Recht hat das Amtsgericht vermißt, daß die Kl. dem Bekl. erklärt hätten, sie würden ständig verspätete Mietzinszahlungen nicht länger hinnehmen, ohne Folgerungen für den Bestand des Mietverhältnisses zu ziehen und ihm die Kündigung aus diesem Verhalten angedroht hätten. Denn einem Mieter, der seine Miete zwar über längere Zeit verspätet zahlt, niemals aber einen Grund zur fristlosen Kündigung aus § 554 des BGB liefert, kann nicht ohne Androhung wirksam fristlos mit der Begründung gekündigt werden, die verspäteten Zahlungen machten die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar. Der in den jeweiligen Mahnungen enthaltene formularmäßige Hinweis "Aus diesem Zahlungsverzug ergeben sich nach dem Mietvertrag Folgen, die Sie nur durch sofortige Zahlung des geschuldeten Betrages vermeiden können" stellt, wie das Amtsgericht mit zutreffender Begründung erkannt hat, eine solche Androhung nicht dar. Eine Umdeutung der fristlosen Kündigung in eine fristgemäße Kündigung kommt nicht in Betracht; denn die Kl. haben, wie deren Klageantrag vor dem Amtsgericht zeigt, eine solche Möglichkeit selbst nicht in Erwägung gezogen.

Dagegen ist der Berufung stattzugeben, soweit mit ihr die Abweisung der Widerklageansprüche begehrt wird. Die Kl. sind nicht verpflichtet, den vom Bekl. für die Monate Januar bis August 1983 entrichteten "Komfortzuschlag" von 7,84 DM monatlich als preisrechtlich unzulässig zurückzuzahlen. Die weiterhin auf die Widerklage getroffene Feststellung, daß die Kl. nicht berechtigt seien, diesen Zuschlag zu fordern, ist nicht begründet. Denn den in § 2 Abs. 1 des 12. BMG genannten "Komfortzuschlag" in Höhe von 4 % der Grundmiete (= 7,84 DM monatlich) haben die Kl. durch ihre Erklärung vom 13. Dezember 1982 mit Recht in das Mietverhältnis eingeführt.

Gemäß § 2 Abs. 1 des 12. BMG darf die Grundmiete für das Ausstattungsmerkmal "Bad" um 4 % erhöht werden. Was ein Bad im Sinne dieser Bestimmung ist, sagt § 2 Abs. 3 S. 1 des 12. BMG, nämlich eine Badeeinrichtung mit Wanne oder Dusche in einem besonderen Raum innerhalb der abgeschlossenen Wohnung und mit zentralem oder besonderem Warmwasserbereiter. Dem Amtsgericht ist nicht zu folgen in der Annahme, der dem Bekl. zur Verfügung stehende Kohlebadeofen sei kein besonderer Warmwasserbereiter. Er dient der Bereitung von warmem Wasser zum Baden. Er ist auch ein besonderer Warmwasserbereiter. Das Besondere ist hier im Unterschied zum "zentralen" Warmwasserbereiter zu verstehen, d. h. dem Anschluß an eine zentrale Warmwasserbereitungsanlage. Daß die Bedienung eines derartigen "besonderen Warmwasserbereiters" mit mehr Mühe verbunden ist als sie gas- oder strombetriebene Geräte (Boiler und Durchlauferhitzer) erfordern, rechtfertigt nicht die Annahme, für nur mit einem Kohlebadeofen im Badezimmer ausgestattete Wohnungen sie der "Komfortzuschlag" von 4 % der Grundmiete nicht zulässig. Denn auf die Leichtigkeit der Bedienung des Warmwasserbereiters ist in § 2 Abs. 3 S. 1 des 12. BMG nicht abgestellt. Eine derartige Differenzierung wird dagegen für die Zulässigkeit des "Komfortzuschlags" für das Ausstattungsmerkmal "Sammelheizung" in § 2 Abs. 3 Sa. 2 des 12. BMG gemacht (unbeschwerliche Handhabung).