Fristlose Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung

Fristlose Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung; Vorfälligkeitsklausel in Kombination mit Aufrechnungsklausel

Der Vermieter ist berechtigt, nach § 543 Abs. 1 BGB den Mietvertrag fristlos zu kündigen, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, sind auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen. Nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die Kündigung rechtfertigen. Dem steht grundsätzlich nicht entgegen, dass der Vermieter für einige Zeit die verspäteten Mietzahlungen unbeanstandet lässt (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, GE 2011, 947).

(Leitsätze der Redaktion)

1 Mit Vertrag vom 4. Dezember 1979 mietete der Bekl., der von Beruf Rechtsanwalt ist, von der Rechtsvorgängerin der Kl. eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung in B. Die Kl. erwarb das Grundstück und ist seit 1. Februar 2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Gemäß § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist die Miete jeweils bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zu zahlen. § 8 des Mietvertrags regelt Folgendes:

„Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat."

2 Der Bekl. zahlte im Zeitraum Januar 2008 bis März 2009 elf Mieten ver­spä­tet. Dies beanstandete die Kl. unter Hinwies auf die vertragliche Fällig­keitsregelung mit Schreiben vom 19. September und 24. September 2008, deren Zugang der Bekl. bestritten hat. Mit durch Gerichtsvollzieher zugestelltem Schreiben vom 12. Februar 2009, dem die vorangegangenen Schreiben in Kopie beilagen, mahnte die Kl. den Bekl. unter wiederholter Angabe der verspäteten Zahlungseingänge ab; zusätzlich sind die verspäteten Zahlungseingänge im Zeitraum Oktober 2008 bis Februar 2009 aufgeführt. Die Miete für den Monat März 2009 ging bei der Kl. am 10. März 2009 ein. Diese kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6. April 2009 fristlos sowie hilfsweise ordentlich.

3 Mit ihrer Klage nimmt die Kl. den Bekl. auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Bekl. zur Räumung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. sein Klageabweisungsbegehren weiter.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

11 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Bekl. die Miete jeweils zum dritten Werktag des Monats zu entrichten hatte, so dass er die Mietzahlungen, die Gegenstand der fristlosen Kündigung der Kl. sind, durchweg zu spät erbracht hat.

12 Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass eine Formularklausel, die - wie im Streitfall - abweichend von § 551 BGB a.F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, GE 2011, 947 = NJW 2011, 2201 Rn. 15).

13 2. Ebenfalls ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht im Streitfall in vertretbarer tatrichterlicher Würdigung die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nach § 543 BGB bejaht.

14 a) Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus.

15 Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen sind. Schließlich steht auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen kann, im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, aaO. Rn. 18 f.; vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 15).

16 b) Die vorstehend genannten Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung sind im Streitfall nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllt.

17 aa) Danach hat der Bekl. entgegen der vertraglichen Fälligkeitsregelung die Mieten im Zeitraum Januar 2008 bis März 2009 in elf Fällen verspätet gezahlt. Die Abmahnung dieses vertragswidrigen Verhaltens durch das Schreiben der Kl. vom 12. Februar 2009 hatte keinen Erfolg, denn der Bekl. zahlte auch die Miete für März 2009 erneut verspätet.

18 bb) Entgegen der Auffassung der Revision trifft den Bekl. an der vertragswidrig verspäteten Mietzahlung für den Monat März 2009 auch ein Verschulden. Denn nach seinem eigenen Vortrag war dem Bekl. bekannt, dass der von ihm im Herbst 2008 eingerichtete, erstmals im November 2008 auszuführende Dauerauftrag die vertragsgerechte Mietzahlung in der Folgezeit in keinem einzigen Monat gewährleistete, so dass er die Miete jeweils per Hand überweisen musste und die Mietzahlungen aufgrund dessen verspätet bei der Kl. eingingen. Die sich hierauf stützende tatrichterliche Würdigung, der Bekl. habe sich bei dieser Sachlage nicht mit einem - von seinem Inhalt vage gebliebenen - Gespräch mit einem Bankmitarbeiter begnügen dürfen, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Besondere Umstände, die es dem von Berufs wegen rechtserfahrenen Bekl. über Monate hinweg unmöglich gemacht hätten, für eine pünktliche Mietzahlung zu sorgen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Auf die von der Revision aufgeworfene Frage, ob für die Rechtzeitigkeit der Leistung auf die Vornahme der Leistungshandlung oder den Eintritt des Leistungserfolgs abzustellen ist, kommt es mithin nicht an.

19 cc) Vergeblich wendet sich die Revision schließlich gegen die vom Berufungsgericht getroffene Wertung, der Kl. sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der trotz Abmahnung fortgesetzt unpünktlichen Zahlungsweise des Bekl. nicht zumutbar.

20 Zutreffend hat das Berufungsgericht insoweit den Umstand, dass der Bekl. nach seiner Behauptung bereits die Mietzahlungen an die Rechtsvorgängerin der Kl. in den Jahren 2002 bis 2007 nicht vertragsgerecht erbracht habe, für unbeachtlich gehalten. Denn die Hinnahme der unpünktlichen Zahlungsweise durch die Rechtsvorgängerin der Kl. ist von vornherein nicht geeignet, einen Vertrauenstatbestand dafür zu begründen, dass auch die Kl. das vertragswidrige Verhalten des Bekl. nicht beanstanden werde.

21 Auch das Verhalten der Kl. selbst vermochte ein dahin gehendes Vertrauen des Bekl. nicht zu begründen. Dazu reicht es nicht aus, dass die Kl. die zum überwiegenden Teil verspäteten Mietzahlungen für die Monate Januar 2008 bis Februar 2009 nach der Behauptung des Bekl. bis zu der Abmahnung vom 12. Februar 2009 unbeanstandet ließ. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 4. Mai 2011 (VIII ZR 191/10, aaO.) nichts Gegenteiliges. In dieser Entscheidung hat der Senat die Fortsetzung des Mietverhältnisses deswegen nicht für unzumutbar gehalten, weil die Vermieterin es vor der Abmahnung über viele Jahre widerspruchslos hingenommen hatte, dass die Mieterin Zahlungen abweichend von der vertraglichen Fälligkeitsregelung jeweils erst zur Monatsmitte leistete (Senatsurteil vom 4. Mai 2011, aaO. Rn. 21 f.). Damit ist der hier zu entscheidende Fall nicht vergleichbar.

Der Vermieter darf – nach Abmahnung – fristlos wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung kündigen. Nach Abmahnung kann bereits eine weitere unpünktliche Mietzahlung die Kündigung rechtfertigen. Der Vermieter verliert sein Kündigungsrecht auch nicht dadurch, dass er für einige Zeit verspätete Mietzahlungen unbeanstandet lässt.

Der Beklagte (ein Rechtsanwalt) hatte 1979 eine Wohnung gemietet. Im Formularvertrag hieß es u. a., dass der Mieter die Miete jeweils bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zu zahlen habe. Außerdem: Gegenüber Mietforderungen könne der Mieter mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt habe. Der Beklagte zahlte im Zeitraum Januar 2008 bis März 2009 elf Mieten verspätet. Dies beanstandete der Vermieter schriftlich. Nach Bestreiten des Beklagten zum Zugang dieser Schreiben mahnte der Vermieter mit durch Gerichtsvollzieher zugestellten Schreiben unter wiederholter Angabe der verspäteten Zahlungseingänge ab; zusätzlich waren die verspäteten Zahlungen im Zeitraum Oktober 2008 bis Februar 2009 aufgeführt. Die Miete für März 2009 ging bei dem Vermieter am 10. März 2009 ein. Daraufhin wurde das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6. April 2009 fristlos sowie hilfsweise ordentlich gekündigt. Der Vermieter klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung und hatte damit beim Amtsgericht keinen Erfolg. In der Berufung verurteilte das Landgericht antragsgemäß. Dagegen legte der Mieter – erfolglos – Revision zum BGH ein.

Zur Vorfälligkeitsklausel in Kombination mit dem Aufrechnungsverbot verwies der BGH auf sein Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10 (GE 2011, 947). Danach benachteilige eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. bestimme, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen sei, den Mieter auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, die ihn verpflichte, die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen, nicht unangemessen.

Nach einer grundsätzlich zulässigen Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung seien bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar sei, auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen.

Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen könne, stehe im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (vgl. u. a. BGH GE 2006, 508).

Vorliegend habe nach elf Fällen verspäteter Mietzahlung die Abmahnung durch Schreiben vom 12. Februar 2009 keinen Erfolg gehabt. Den Beklagten treffe an der vertragswidrig verspäteten Mietzahlung für den Monat März 2009 auch ein Verschulden. Denn nach seinem eigenen Vortrag sei ihm bekannt gewesen, dass der auszuführende Dauerauftrag an die Bank nicht gewährleistet gewesen sei. Besondere Umstände, die es dem von Berufs wegen rechtserfahrenen Beklagten über Monate hinweg unmöglich gemacht hätten, für eine pünktliche Mietzahlung zu sorgen, seien weder vorgetragen noch ersichtlich. Der Umstand, dass der Beklagte nach seiner Behauptung bereits die Mietzahlungen in den Jahren 2002 bis 2007 an den Vorvermieter nicht vertragsgerecht erbracht habe, sei unbeachtlich. Denn die Hinnahme der unpünktlichen Zahlungsweise durch den Rechtsvorgänger sei von vornherein nicht geeignet, einen Vertrauenstatbestand dafür zu begründen, dass auch der jetzige Vermieter das vertragswidrige Verhalten des Beklagten nicht beanstanden werde. Auch das Verhalten des Vermieters selbst habe ein dahin gehendes Vertrauen nicht zu begründen vermocht. Dazu reiche es nicht aus, dass der Vermieter die zum überwiegenden Teil verspäteten Mietzahlungen für die Monate Januar 2008 bis Februar 2009 nach der Behauptung des Beklagten bis zu der Abmahnung vom 12. Februar 2009 unbeanstandet gelassen habe. Aus dem Senatsurteil vom 4. Mai 2011 (GE 2011, 947) ergebe sich nichts Gegenteiliges. In dieser Entscheidung habe der Senat die Fortsetzung des Mietverhältnisses deswegen nicht für unzumutbar gehalten, weil der Vermieter es vor der Abmahnung über viele Jahre widerspruchslos hingenommen habe, dass der Mieter Zahlungen abweichend von der vertraglichen Fälligkeitsregelung jeweils erst zur Monatsmitte geleistet habe. Damit sei der hier zu entscheidende Fall nicht vergleichbar.

Im Zusammenhang mit der Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung wird zunächst auf die Anmerkung von Schach in GE 2011, 921 zum Urteil des BGH vom 4. Mai 2011 (GE 2011, 947) Bezug genommen. Bei dem damaligen Urteil handelte es sich um eine Einzelfallentscheidung – das stellt der BGH jetzt auch zur Abgrenzung heraus. Dennoch sollten Vermieter ein klares Verhalten bei ständig unpünktlichen Mietzahlungen des Mieters an den Tag legen. Bei unklarem Verhalten des Vermieters kann ein Gericht sehr schnell über § 242 BGB zur Auffassung gelangen, das Verhalten des Mieters sei ja gar nicht so schlimm, es werde ja vom Vermieter hingenommen.