Fristlose Kündigung wegen selbstverschuldeten Ungezieferbefalls (Ratten, Mäuse)

Fristlose Kündigung wegen selbstverschuldeten Ungezieferbefalls (Ratten, Mäuse); bauliche Mängel aus Risikosphäre des Mieters

Kündigt der Mieter wegen des Ungezieferbefalls (Ratten und Mäuse) in einer Apotheke das Mietverhältnis fristlos, obwohl das Ungeziefer auf von ihm vorgenommene Veränderungen der gemieteten Räume zurückgeht, so kann seine darauf gestützte außerordentliche Kündigung unter Abwägung aller Umstände des Einzelfalls unwirksam sein, selbst wenn den Vermieter die Verantwortung für in den Mieträumen außerdem auftretenden Befall durch Schaben trifft.

[...] bb) Der Bekl. war wegen des Ungezieferbefalls auch nicht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigt. Auch wenn Ursachenbeiträge aus der Verantwortungssphäre der Kl. mitverantwortlich dafür geworden sind, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Apothekenräume nicht uneingeschränkt gewährleistet gewesen ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB), war dem Bekl. unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls sowie unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen, § 543 Abs. 1 BGB. Ob eine Vertragsstörung das Recht einer Partei auslöst, ein Mietverhältnis vorzeitig fristlos zu kündigen, hängt insbesondere dann, wenn es wie im Streitfall schon viele Jahre durchgeführt worden ist und noch eine langjährige Bindung besteht, von einer umfassenden Erfassung aller Störungsursachen, einer gründlichen Betrachtung und Gewichtung der zugrunde liegenden Motive und leitenden Ziele und einem etwaigen Verschulden der Handelnden sowie einer umfassenden und gerechten Abwägung der beiderseitigen Interessen ab (vgl. nur Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 543 Rn. 33 f.). Bei der Erfassung und Beurteilung der Motive und Ziele der handelnden Personen ist auch das spätere Prozessverhalten einzubeziehen, soweit es geeignet ist, Schlüsse auf die Absichten und Ziele im maßgeblichen Zeitpunkt der Kündigung zu ziehen. Diese Prüfung und Interessenabwägung geht hier zum Nachteil des Bekl. aus. [...]

(3) Die Ansicht des Bekl., die Kl. hätten für den Ungezieferbefall gewährleistungsrechtlich allein einzustehen, ist rechtsirrtümlich.

(a) Der Bekl. übersieht, dass er auf solche baulichen Mängel, die aus seiner Risikosphäre stammen, keine Gewährleistungsrechte aus § 536 BGB und demnach auch kein Recht zur fristlosen Kündigung des Vertragsverhältnisses aus § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB stützen kann (vgl. BGH, NJW 2000, 2344; NJW-RR 2005, 235; Senat ZIP 2000, 580, 582 f. = OLGR Düsseldorf 2000, 184; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rn. 205; Staudinger/Emmerich, BGB, 2006, § 536 Rn. 62; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III.B Rn. 1340 jew. m. w. N.). Der Mieter trägt gemäß § 242 BGB auch das gewährleistungsrechtliche Risiko solcher Mängel, die allein auf Veränderungen der Mietsache beruhen, die der Vermieter nur auf Wunsch des Mieters vorgenommen hat (Wolf/Eckert/Ball, aaO.; Bub/Treier/Kraemer, aaO.; Staudinger/Emmerich, aaO.; OLG München, NJW-RR 1996, 243; Senat aaO.; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1993, 976). Das gilt dann erst recht, wenn der Mieter die Veränderung selbst vorgenommen hat.

(b) Es ist unstreitig, dass es der Bekl. vertraglich übernommen hatte, auf seine Kosten und für seine geschäftlichen Zwecke die Außenfassadenverkleidung herzustellen, den Innenaus- und Umbau der Geschäftsräume auszuführen und eine Klimaanlage zu installieren. Alle Mängel, die dem Gebäude in diesen Bereichen anhaften und die ursächlich dafür sind, dass das Ungeziefer in die Apothekenräume eindringen konnte, fallen demnach prima facie in den Risikobereich des Bekl., wobei er sich Ausführungsfehler der von ihm beauftragten Werkunternehmer auch gewährleistungsrechtlich zurechnen lassen muss (Wolf/Eckert/Ball, aaO. Rn. 551; Staudinger/Emmerich, aaO., Rn. 63). In seinen Risikobereich fallen entgegen seinem unsubstantiierten Vortrag auch Schließmängel der elektrischen Eingangsschiebetür. Der Einbau der Schiebetür gehörte gewiss zum vom Bekl. vertraglich übernommenen Ausbau der Geschäftsräume für die Zwecke des Apothekenbetriebs, so dass auch deren Mängel prima facie in den Risikobereich des Bekl. fallen. Seine Behauptung, die Tür sei bei Beginn des Mietverhältnisses (1. August 1973) bereits installiert gewesen, besagt nichts über die Verteilung der Risikosphären. Maßgeblich für deren Bestimmung ist nicht das Datum des Mietvertragsbeginns, sondern das mehr als fünf Monate davor liegende Datum des Vertragsschlusses (17. Februar 1973).

(c) Nach diesen Grundsätzen fallen nahezu sämtliche für Ratten und Mäuse in Betracht kommenden Einschlüpfe in den Risikobereich des Bekl. Das gilt zunächst für die elektrische Schiebetür, deren Anschlüsse nach den Feststellungen des Sachverständigen G. auch im geschlossenen Zustand nicht ausreichend dicht sind, so dass zumindest Mäuse auf diesem Weg, vor allem des Nachts, in die Apotheke gelangen konnten. Das gilt aber auch für die offenen Anschlüsse der Fassadenverkleidung im Erdgeschoss im Bereich unter den Schaufenstern und im ersten Obergeschoss im Bereich der Brüstung, durch die, wie der Bekl. selbst immer wieder vorgetragen hat, Ratten und Mäuse auch dann noch eindringen konnten, nachdem die Kl. hier - aber ausdrücklich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht - Abdichtungsmaßnahmen ergriffen hatten, die nach der Behauptung des Bekl. allerdings unzureichend gewesen sind. Als verantwortlicher Hersteller der Fassadenverkleidung ist es ihm versagt, deren Dichtigkeitsmängel den Kl. anzulasten. Im Ergebnis das Gleiche gilt für die diversen Öffnungen an Wänden, Kabel- und Rohrverbindungen. Nach dem Mietvertrag war der Bekl. für den gesamten Innenausbau der Apotheke auf seine Kosten verantwortlich. Dazu gehörte, vorhandene Wandöffnungen ordnungsgemäß zu verschließen.

(d) Allerdings bleiben die Kl. gewährleistungsrechtlich verantwortlich für den Schabenbefall. Diese Insekten sind nach den Feststellungen des Sachverständigen G. und des sachverständigen Zeugen P. typischerweise über das Fernheizungssystem, das zum Verantwortungsbereich des Vermieters gehört, vor allem in die Kellerräume des Gebäudes eingedrungen. Dabei kommt es für die Frage, ob deswegen ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Mangel vorliegt, entgegen der Meinung der Kl. nicht entscheidend darauf an, ob sie deswegen ein Verschulden trifft (darauf kommt es nur bei nachträglichen Mängeln zur Begründung von Schadensersatzansprüchen an, § 536 a Abs. 1 BGB). Auch unverschuldete Mängel, z. B. so genannte Umweltmängel, sind Fehler der Mietsache und können, vor allem wenn sie nicht behebbar sind, das Kündigungsrecht des Mieters auslösen.

(4) Die gebotene Interessenabwägung geht, was nach den getroffenen Feststellungen zu den beiderseitigen Verursachungsbeiträgen der Vertragsstörungen im Zeitpunkt der vom Bekl. ausgesprochenen Kündigungen keiner vertieften Erörterungen mehr bedarf, eindeutig zum Nachteil des Bekl. aus. Dieses Ergebnis [...] wird jedenfalls getragen mit Blick auf die den Bekl. zusätzlich belastende, vom Landgericht übersehene Risikozuweisung des größten Teils des Ungezieferbefalls, während die zwar nicht zu leugnende Mitverantwortlichkeit der Kl. aber nur zu einer vergleichsweise geringfügigen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Geschäftsräume geführt hat. [...]

Anmerkung: Nichtzulassungsbeschwerde des Bekl. wurde zurückgewiesen (BGH, Beschluss vom 4. November 2009 - XII ZR 200/08 -).

Auf Schädlingsbefall als Kündigungsgrund kann sich ein (Apotheken-) Mieter jedenfalls dann nicht berufen, wenn der Befall zum Teil durch ihn selbst verursacht worden ist.

Entsprechend der Regelung im Apothekenmietvertrag von 1973 ließ der Beklagte auf seine Kosten am Gebäude eine Fassadenverkleidung anbringen. Nachdem der Mietvertrag durch Nachträge und Optionsrechte verlängert worden war, kam es 2003 zu Meinungsverschiedenheiten über die Höhe der geschuldeten Miete, die nach dem Vertrag ab Januar 2004 monatlich 11.321,69 € und ab Januar 2005 11.524,08 € betragen sollte. Nach Abmahnung kündigte der Beklagte den Mietvertrag im August 2004 fristlos unter Hinweis auf das Eindringen von Mäusen, Ratten und Schaben in die im Keller-, Erd- und Obergeschoss liegenden Mieträume. Weil der Beklagte die Miete um rund 50 % gemindert hatte, kündigten die Kläger den Vertrag ihrerseits ebenfalls fristlos und verlangten Räumung und Rückgabe der Mieträume.

Das LG Wuppertal gab der Räumungsklage statt, ebenso der Mietzahlungsklage, allerdings wegen des Ungezieferbefalls nur in Höhe von 75 %.

Das OLG Düsseldorf wies die Berufung des Beklagten zurück und gab der auf ungeminderte Miete gerichteten Anschlussberufung der Kläger statt. Der Beklagte sei wegen des Ungezieferbefalls zur fristlosen Kündigung nicht berechtigt gewesen.

Nach dem Ergebnis der eingeholten Sachverständigengutachten habe das Eindringen von Mäusen und Ratten seine Ursache in dem Umstand, dass die vom Beklagten angebrachte Fassadenverkleidung an zahlreichen Stellen Dichtigkeitsmängel aufweist. Zwar sei der Schabenbefall im Keller auf Abdichtungsmängel an dem zum Verantwortungsbereich der Kläger gehörenden Fernheizungssystem zurückzuführen. Die deshalb gebotene „Interessenabwägung" ginge jedoch „eindeutig zum Nachteil des Beklagten aus". Diese Einschätzung werde getragen „mit Blick auf die den Beklagten zusätzlich belastende, vom Landgericht übersehene Risikozuweisung des größten Teils des Ungezieferbefalls, während die zwar nicht zu leugnende Mitverantwortlichkeit der Kläger aber nur zu einer vergleichsweise geringfügigen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Geschäftsräume geführt hat".

In den Kellerräumen einer Apotheke werden in der Regel Vorräte gelagert, also Medikamente, Verbandsmittel, Salben und Öle. Welcher Kunde möchte sein Rezept aus einem solchen Bestand einlösen, wenn ihn der Apotheker zuvor darauf hinweist, dass sich in denselben Räumen auch Schaben aufhalten? Diese sind, ebenso wie Ratten, Überträger von Krankheiten, wohingegen Mäusen dieser Vorwurf nicht gemacht werden kann.

Hätte sich der Beklagte nur auf den Schabenbefall berufen, wäre seine fristlose Kündigung ohne Weiteres begründet gewesen. Weshalb diese aber deshalb unwirksam sein soll, weil der Beklagte zusätzliche Kündigungsgründe geltend macht (Mäuse und Ratten), erschließt sich nicht. Wenn ein Anspruch – hier gleichzusetzend eine Kündigung – auf mehrere Grundlagen gestützt wird, reicht es aus, wenn einer der geltend gemachten Gründe die begehrte Rechtsfolge rechtfertigt; die anderen Kündigungsgründe können dann dahingestellt bleiben, jedenfalls die Berechtigung der begründeten Kündigung nicht beeinträchtigen.