Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution

Die Erklärung eines von mehreren Mietern, die Kaution bei Mietbeginn nicht sofort zahlen zu können, ist ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung. (Leitsatz der Redaktion)

Der Mietvertrag ist wirksam von der Kl. gekündigt worden. Die formellen Voraussetzungen (Erklärung der Kündigung gegenüber allen drei Mietern) liegen vor.

Der von der Kl. in Anspruch genommene Kündigungsgrund (Nichtzahlung der Kaution zum Vertragsbeginn) lag zwar nur in der Person der Bekl. vor. Es genügt aber, wenn der Kündigungsgrund gegenüber einem Mieter vorliegt.

Eine Abmahnung der Mitmieter ist entgegen Palandt-Heinrichs, BGB, 55. Aufl., § 425 Rdn. 9 nicht erforderlich (die dort genannte Entscheidung des Landgerichts Darmstadt ist nicht einschlägig).

Die Erklärung der Bekl., zur Zahlung der Kaution bei Mietbeginn nicht in der Lage zu sein, ist ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung. Die Tatsache, daß die Bekl. nicht einmal in der Lage war, zum Vertragsbeginn die vereinbarte Kaution zu zahlen bzw. durch Bürgschaft beizubringen, erschütterte das Vertrauen der Kl. in die Zahlungsfähigkeit der Bekl. derart, daß ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten war. Der Kl. steht somit bis zum Zugang der Kündigungserklärung vom 14. Mai 1996 Mietzins und für die Zeit danach der geltend gemachte Schadensersatzanspruch aus § 2 Nr. 5 des Mietvertrages zu.

Der Auffassung des Landgerichts, daß der Kl. im vorliegenden Fall kein Schadensersatzanspruch zustehe, weil die Bekl. ihrerseits ebenfalls ein Recht zur fristlosen Kündigung gehabt habe, ist unzutreffend.

Das Landgericht hat übersehen, daß nach § 4 Nr. 1 des Mietvertrages die Miete und die Nebenkosten monatlich im voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats spesenfrei an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Person oder Stelle zu zahlen waren.

Der Mietzins war also nicht erst am 3. Werktag des Monats zu zahlen, sondern bereits am 1. Tag, spätestens am 3. Werktag. Die Fälligkeit des Mietzinses war daher bereits am 1. Tag des Monats eingetreten, so daß die Kl. mit dem Verlangen in ihrem Schreiben vom 4. April 1996, die erste Miete zu zahlen, keine unzulässige Vorleistung verlangt hat. Die Erklärung der Kl. in dem Schreiben vom 4. April 1996, "soweit uns diese Bürgschaft vorliegt und die erste Miete unserem Konto gutgeschrieben bzw. in bar hinterlegt wurde, bekommen sie die Schlüssel ausgehändigt" ist die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts. Diese Erklärung der Kl. bedeutet, daß Zug-um-Zug gegen Erbringung der Bürgschaft und Zahlung der ersten Miete die Schlüssel ausgehändigt, d. h. der Besitz verschafft wird. Ein derartiges Zurückbehaltungsrecht stand der Kl. zu, da die beiderseitigen Vertragspflichten am 1. Mai 1996 fällig waren. Das Verhalten der Kl., die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts, war nicht vertragswidrig, so daß die Bekl. keinen Kündigungsgrund hatte und die Schadensersatzforderung der Kl. nicht aus diesem Grund entfallen ist.

In dem Mietvertrag über Gewerberaum, den mehrere Mieter abgeschlossen hatten, hieß es unter anderem, daß bei Vertragsbeginn eine Kaution zu zahlen war. Einer der Mieter bat um Stundung wegen erfolgter Investitionen. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und verlangte Schadensersatz.

Das Kammergericht gab ihr mit Urteil vom 19. April 1999 recht und meinte, das Vertrauen in die Zahlungsfähigkeit der Beklagten sei erschüttert worden, so daß die Kündigung gerechtfertigt gewesen sei. Die Mieter hätten auch keine Rechte daraus herleiten können, daß die Räume nicht fristgerecht übergeben worden seien, da sie mit der ersten Mietzahlung in Verzug waren, so daß die Vermieterin ein Zurückbehaltungsrecht gehabt habe.

Das außerordentlich knapp begründete Urteil, das lediglich ein Zitat mit dem Hinweis auf eine BGB-Kommentierung mit der Auflage aus dem Jahre 1996 enthält, gibt Anlaß zu ergänzenden Bemerkungen. Der Einsender, im Mietrecht nicht ganz unerfahren, meint (zu Unrecht), das Kammergericht stehe mit dieser Entscheidung allein. Es würde daher sicher dem Rechtsfrieden mehr dienen, wenn die Entscheidungsgründe etwas ausführlicher wären. Die Nichtzahlung der Kaution gibt dem Vermieter von Wohnraum das Recht zur fristgerechten Kündigung (Bub/Treier/von Martius, 3. Aufl. III a, S. 1153). Da dieser Kündigungsgrund bei Geschäftsräumen nicht gilt, kommt nur eine Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung - besser Aufnahme des Mietverhältnisses - in Betracht. Das OLG Düsseldorf (ZMR 1995, 465) hat dies dann bejaht, wenn nach den konkreten Umständen durch die Nichtzahlung der Kaution das Sicherungsbedürfnis des Vermieters erheblich tangiert wurde. Der Mieter hatte im Übergabetermin einen ungedeckten Verrechnungsscheck angeboten. Sternel (Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1247 a) meint dazu, es komme immer auf die Umstände des Einzelfalls an. Diese sind aus den Entscheidungsgründen des Kammergerichts nicht zu entnehmen, so daß - mit Sternel - vor einer schematischen Anwendung zu warnen ist (vgl. im übrigen die eingehende Darstellung der Rechtsprechungsnachweise bei Bub/Treier/Grapentin, IV, S. 191).

Daß eine Mahnung (nicht, wie das Kammergericht schreibt, Abmahnung) gegenüber den Mitmietern entgegen § 425 Abs. 2 BGB nicht nötig war, folgt aus der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, so daß ein Kündigungsgrund ausreicht, der nur in der Person eines von mehreren Mietern vorliegt (so schon Sternel, Mietrecht, IV S. 508). So ganz zweifelsfrei ist die Sache allerdings nicht, denn immerhin ist Staudinger (Staudinger/Emmerich, 13. Bearb. 1995, Rdn. 30 zu § 553 BGB) da anderer Meinung. Schließlich hätte man sich auch noch ein paar Sätze zum Verzug und Zurückbehaltungsrecht der Vermieterin gewünscht. Offenbar war, wie üblich, ein bestimmter Kalendertag als Mietvertragsbeginn vorgesehen, so daß die Vermieterin dadurch in Verzug geraten konnte, daß sie die Räume nicht fristgerecht übergab. Da die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats zu zahlen war, waren die Mieter jedenfalls wegen der Miete zu diesem Zeitpunkt noch nicht in Verzug. Im übrigen erscheint es durchaus zweifelhaft, die Klausel, die Miete sei spätestens am dritten Werktag eines Monats im voraus zu zahlen, entgegen der bisher wohl einhelligen Rechtsprechung so auszulegen, daß daraus eine Zahlungspflicht des Mieters für den ersten Tag des Kalendermonats folgt.