Fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Mietgebrauchs

Fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Mietgebrauchs; vertragswidriger Zustand bei Übergabe mit zahlreichen nicht neutral gestrichenen Wänden; Schönheitsreparaturen; vielfarbige Gestaltung; extreme Farbgebung

Die gemietete Wohnung ist dann nicht übergabefähig, wenn zahlreiche Wände nicht in neutralen Farben gestrichen sind.

II. [...] Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Schadenersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 BGB. Denn sie haben den am 21. August 2009 geschlossenen Mietvertrag (Dauernutzungsvertrag) mit Schreiben vom 31. Oktober 2009 (versehentlich datiert auf den 30. Oktober 2009), bei der Bekl. im Original eingegangen am 5. November 2009, wirksam gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt. Die Kl. waren zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Vertrages nach dieser Vorschrift berechtigt, da die Bekl. ihnen den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (ganz) nicht rechtzeitig gewährt hat.

a) Es kann dabei offenbleiben, ob schon die Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs am 1. November 2009 die Kl. zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt hat.

Dafür spricht, dass die Bekl. den Kl. die Wohnung ab dem 1. November 2009 vermietet hat („überlässt dem Mitglied vom 1. November 2009 ab zu Wohnzwecken"), die Wohnung jedoch erst am 2. November 2009 zur Nutzung überlassen wollte. Anders als die Bekl. meint, spricht der Umstand, dass der 1. November 2009 ein Sonntag war, nicht gegen eine Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung auch an diesem Tage zu übergeben. Denn Wohnungsmietverträge enden in der Regel zum Monatsablauf (vgl. insbesondere die Regelungen in § 573 c BGB zur ordentlichen Kündigung von Mietverhältnissen), so dass ein Mieter oftmals darauf angewiesen sein wird, dass seine neue Wohnung am Monatsersten zur Verfügung steht. Insofern mag einem gewerblichen Vermieter eine Wohnungsübergabe an einem Werktag zwar lieber sein, dass die Interessenlage des Mieters (der werktags gegebenenfalls selbst arbeiten muss) sich hiermit decken würde, kann jedoch nicht ohne Weiteres angenommen werden. Deshalb kann - wenn die Mietvertragsparteien wie hier den Monatsersten als Nutzungsbeginn bestimmt haben - die Auslegungsregel des § 193 BGB (nach der eine an einem Sonntag zu bewirkende Leistung erst am nächsten Werktag zu bewirken ist) nicht ohne Weiteres angewandt werden. Denn sie ist rechtsgeschäftlich abdingbar und im Zweifel durch den auf einen Sonntag festgelegten Mietvertragsbeginn abbedungen.

b) Es kann ebenfalls offenbleiben, ob die Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs am 2. November 2009 (dem auf den Sonntag folgenden nächsten Werktag) zum Beginn der üblichen Geschäftszeit (also spätestens um 8.00 oder 9.00 Uhr morgens) die Kl. zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt hat. Dafür spricht, dass die Kl. offenbar eine Übergabe wenigstens am 2. November 2009 um 8.00 Uhr morgens (und nicht erst nachmittags, wie von der Bekl. vorgesehen) als nicht weiter verhandelbares letztes Angebot gegenüber der Bekl. bezeichnet hatten (vgl. Telefax des Bekl. zu 2 vom 29. Oktober 2009, Anlage B 1).

Insoweit hat die Beweisaufnahme der Kammer ergeben, dass die Bekl. wohl ursprünglich eine Wohnungsübergabe vor dem 1. November 2009 geplant hatte, die dann jedoch von den Vormietern verweigert worden war. Die Zeugin K. hat glaubhaft geschildert, der Vormieter habe darauf bestanden, dass bis zum 31. Oktober keine Abnahme erfolgen sollte, und (allein) deshalb sei der Abnahmetermin (erst) auf den 2. November gelegt worden. Die Bekl. hat damit ihre eigenen Interessen (keine Tätigkeit am Sonntag) und die Interessen der Vormieter (keine Übergabe am Freitag oder Samstag, den 30. und 31. Oktober) über die Interessen der Kl. (Übernahme der Wohnung am Sonntag, 1. November, oder spätestens am Montag, 2. November, 8.00 Uhr) gestellt.

c) Die Kl. waren jedenfalls deshalb zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt, weil die Bekl. ihnen den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung auch am Nachmittag des 2. November 2009 nicht zu gewähren in der Lage war.

Denn die Beweisaufnahme der Kammer hat ergeben, dass die Wohnung, welche die Bekl. hoffte, den Kl. am Nachmittag des 2. November 2009 zum vertragsgemäßen Gebrauch übergeben zu können, sich zu diesem Zeitpunkt tatsächlich nicht in einem übergabefähigen Zustand befand. Denn die Vormieter hatten zwar die Einbauten (Einbauküche, Klimaanlage) entfernt, nicht jedoch die farbliche Gestaltung zahlreicher Zimmerwände rückgängig gemacht.

Die Bekl., die ja eigentlich verpflichtet gewesen wäre, den Kl. die Wohnung (in einem vertragsgemäßen Zustand) spätestens an diesem ersten Werktag des Monats zu übergeben, hat den Vormietern nach Angaben der Zeugin sogar noch eine Nachfrist im Umfang von wohl vierzehn Tagen (hinsichtlich der Anzahl der Tage konnte die Zeugin nur bekunden, wie die Bekl. normalerweise verfährt) zur Nachbearbeitung der Wände gewährt - was bedeutet, dass die Wohnung erst nach Durchführung weiterer Malerarbeiten, gegebenenfalls sogar erst am 16. oder 17. November 2009 den Kl. zur (alleinigen) Nutzung hätte übergeben werden können.

Die Behauptung der Bekl. aus der Klageschrift, die Zeugin habe dem Kl. zu 2 am Nachmittag des 2. November 2009 telefonisch mitgeteilt, dass die Wohnung zur Übergabe zur Verfügung stehe, ist damit widerlegt. Denn die Zeugin hat selbst bestätigt, dass sie die Wohnung von den Vormietern am Nachmittag des 2. November 2009 nicht abgenommen hat, vielmehr diese unter Fristsetzung aufgefordert worden seien, die Wände in neutralen Farben zu streichen.

Soweit die Bekl. der Ansicht ist, sie habe den Kl. - entgegen den üblichen Gepflogenheiten (vgl. zum normalen Geschmack bei der Farbgestaltung etwa KG, Teilurteil vom 9. Juni 2005 - 8 U 211/04, GE 2005, 917 = NJW 2005 3150; BGH, Urteil vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, GE 2008, 1621 = NZM 2008, 926, 927 m.w.N.) und auch ihrer eigenen regelmäßigen Geschäftspraxis (dazu sogleich) - die Wohnung vertragsgemäß nicht in einem neutral gestrichenen Zustand zu übergeben gehabt, ist dies bereits durch die glaubhaften Angaben der von ihr selbst benannten Zeugin widerlegt. Denn diese hat nicht nur bekundet, dass sie die für Abnahmen und Übergaben zuständige Mitarbeiterin der Bekl. ist („mache ich ungefähr fünfmal pro Monat, und zwar mache ich das ausschließlich allein"), sondern auch, dass sie die Wohnung dann, aber eben auch nur dann, anstandslos abgenommen hätte, wenn die Vormieter die Wände insgesamt „in einem Pastellton gehalten" hätten. Damit ist bekundet, was die Bekl. von ihren Nutzern als vertragsgemäßen Zustand bei Rückgabe fordert. Legt die Bekl. aus praktischen Gründen Rückgabe der Wohnung durch die alten Mieter und Übergabe an die neuen Mieter auf denselben Termin, so entspricht der geforderte Zustand bei Rückgabe dem vertragsgemäßen Zustand bei Übergabe.

Nicht zuletzt vor dem Hintergrund des Vortrages der Bekl. in ihrem Schriftsatz vom 17. Januar 2012 ist die offene, ehrliche und nicht von Parteiinteressen geleitete Aussage der Zeugin ausdrücklich positiv zu würdigen. Dass die Bekl. (jedenfalls nach dem Schriftsatz ihrer Prozessvertreter) nunmehr ausdrücklich in das Wissen dieser Zeugin stellt, die Mieträume seien am 2. November 2009 mangelfrei gewesen, nachdem die Zeugin bereits bekundet hat, die Wohnung sei eben nicht „anstandslos" gewesen, vielmehr seien die Vormieter in dem Abnahmeprotokoll darauf hingewiesen worden, dass die farbigen Wände noch neu gestrichen werden müssten, ist vor diesem Hintergrund auch der Zeugin gegenüber (rechtlich) bedenklich.

Die Gebrauchsbehinderung, die darin bestand, dass die Wohnung in Teilen erst noch neu gestrichen werden musste, war auch nicht unerheblich (vgl. zum Ausschluss von Bagatellfällen sowie zur Vermeidung des Missbrauchs des Kündigungsrechts durch Weiterverwendung des Rechtsgedankens aus § 542 Abs. 2 BGB a.F. etwa Emmerich, in: ders./Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 543 Rn. 19, und Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 70. Aufl., § 543 Rn. 19, je m.w.N.), so dass spätestens nach der von der Kammer durchgeführten Beweisaufnahme feststeht, dass die Kl. zum Ausspruch der am 5. November 2009 bei der Bekl. eingegangenen außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt waren.

Soweit die Bekl. nunmehr darauf verweist, die Kl. hätten die Wohnung schließlich bereits vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt - und daraus nunmehr herleiten will, die Einbauten und eigenwilligen farblichen Dekorationen durch die Vormieter wären damit ein den Kl. bekannter Mangel der Mietsache gewesen, ist diese Rechtsansicht wohl geprägt von dem für die Bekl. negativen Ergebnis der Beweisaufnahme zu Teilen ihrer Behauptung, sowohl die Einbauten seien entfernt als auch die Wohnung in einem renovierten Zustand gewesen. Soweit die Bekl. in diesem Zusammenhang auf die gefestigte Rechtsprechung zur Anmietung mangelbehafteter Wohnungen in Kenntnis von deren Zustand verweist, führt dies nicht weiter. Denn hier fand die Besichtigung der Wohnung unstreitig zu einem Zeitpunkt statt, zu dem sie noch von den Vormietern bewohnt war. Auch die Bekl. wird nicht ernsthaft behaupten wollen, der damals zu besichtigende Zustand - einschließlich sämtlicher Möbel, Teppiche, Vorhänge usw. - sei der vertragsgemäße Zustand. [...]

Der Mieter ist zu Mietbeginn nicht verpflichtet, eine Wohnung zu übernehmen, in der zahlreiche Wände nicht mit neutralen Farben dekoriert sind. Und fällt der Mietbeginn auf einen Sonntag, muss die Wohnung wohl auch am Sonntag und nicht erst am folgenden Werktag übergeben werden, sonst kann der Mieter fristlos kündigen und Schadensersatz verlangen. Die Entscheidung des Landgerichts Berlin wirft viele Fragen auf, auch weil es während des Verfahrens zu zwei Richterwechseln und einer Zeugenvernehmung gekommen ist mit der Folge, dass die Glaubwürdigkeit der Zeugin von einem Richter beurteilt werden musste, der die Zeugin weder gesehen noch gehört hatte. Was aber bei weitem nicht das einzige ist, das Anlass zu kritischen Anmerkungen bei dieser Entscheidung gibt.

Im Mietvertrag war vereinbart, dass Mietbeginn der 1. November 2009 (ein Sonntag) sei. Weil der Vormieter nicht rechtzeitig ausgezogen war, sah sich der Vermieter nicht in der Lage, die Wohnung tatsächlich auch am 1. November 2009 zu übergeben. Er bot die Übergabe zum darauf folgenden Montag, 2. November 2009, an. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis am 29. Oktober 2009 und noch einmal am 31. Oktober 2009 per Fax wegen nicht rechtzeitiger Gewährung des Mietgebrauchs. Die schriftliche Kündigung ging am 5. November 2009 per Post beim Vermieter ein. Eine weitere Kündigung erfolgte mit Schreiben vom 17. November 2009 durch den verfahrensbevollmächtigten Anwalt des Mieters.

Der Mieter übernahm die Wohnung nicht und machte Schadensersatz (u. a. Kosten für Einlagerung der Möbel) geltend. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das führte zur Berufung des Mieters zum Landgericht.

Das LG Berlin, ZK 65, änderte das angefochtene Urteil teilweise und kam zu einer Schadensersatzverpflichtung des Vermieters.

Dabei könne offenbleiben, ob schon die Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs am 1. November 2009 (Sonntag) den Mieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grunde berechtigt habe – wofür einiges spreche. Wohnungsmietverträge endeten meistens am Monatsende, so dass ein Mieter oftmals darauf angewiesen sei, dass seine neue Wohnung am darauffolgenden Monatsersten auch zur Verfügung stünde. Zwar möge es einem gewerblichen Vermieter lieber sein, Wohnungen an einem Werktag übergeben zu können. Der Interessenlage des Mieters, der ggf. selbst arbeiten müsse, würde das aber nicht ohne Weiteres entsprechen.

Ebenfalls könne offenbleiben, ob die Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs am 2. November 2009 zum Beginn der üblichen Geschäftszeit den Mieter zur Kündigung berechtigt habe (wofür auch einiges spreche). Jedenfalls habe der Mieter kündigen können, weil der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung auch am Nachmittag des 2. November 2009 nicht zu gewähren in der Lage gewesen sei. Die Beweisaufnahme habe nämlich ergeben, dass die Wohnung zu diesem Zeitpunkt tatsächlich nicht in einem übergabefähigen Zustand gewesen sei. Der Vormieter habe zwar die Einbauten (Einbauküche, Klimaanlage) entfernt, nicht jedoch die farbliche Gestaltung zahlreicher Zimmerwände rückgängig gemacht. Das hätte bedeutet, dass die Wohnung erst nach Durchführung weiterer Malerarbeiten dem Mieter hätte übergeben werden können. Die Gebrauchsbehinderung, die darin bestanden habe, dass die Wohnung in Teilen erst noch neu gestrichen werden musste, sei auch nicht unerheblich gewesen, so dass spätestens nach der von der Kammer durchgeführten Beweisaufnahme feststehe, dass der Mieter zum Ausspruch der am 5. November 2009 beim Vermieter eingegangenen außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt gewesen sei.

Das Urteil ist kritisch zu hinterfragen. Dabei ist noch auf tatsächliche Umstände des Falles hinzuweisen, die sich nicht aus dem im Urteil mitgeteilten Sachverhalt ergeben.

Nach dem Beweisbeschluss sollte über die Behauptung des Vermieters, die Wohnung habe sich am 2. November 2009 „in einem renovierten Zustand befunden" und Einbauten des Vormieters, insbesondere die Einbauküche und die Klimaanlage, seien entfernt worden, Beweis erhoben werden durch Vernehmung einer Zeugin (Angestellte des Vermieters). Dazu wurde ein gesonderter Beweistermin angesetzt. Vor dem Tag der Beweisaufnahme gab es einen Wechsel in der Besetzung der Kammer (ein Beisitzer war aus der Kammer ausgeschieden).

In der Beweisaufnahme sagte die Zeugin aus, ein Übergabetermin sei mit dem (neuen) Mieter für den 2. November 2009 vereinbart worden, der Mieter sei aber dazu nicht erschienen. Einige Wände seien farblich gestrichen gewesen; wie viele Wände es gewesen seien, wisse sie nicht mehr, jedenfalls auf keinen Fall in einem Zimmer alle Wände. Zusammenfassend könne sie sagen, dass die Wohnung insgesamt renoviert und gesäubert gewesen sei. Wenn die Wände auch noch in einem Pastellton gehalten gewesen wären, hätte sie die Wohnung als anstandslos abgenommen. Nach der Verhandlung wurde ein Verkündungstermin anberaumt. Dieser wurde später wieder abgesetzt und ins schriftliche Verfahren übergegangen. Vor dem Urteil im schriftlichen Verfahren erfolgte ein weiterer Wechsel in der Kammerbesetzung (der Vorsitzende war ausgeschieden). Das Urteil erging also unter Mitwirkung eines Richters, der nicht an der Beweisaufnahme teilgenommen hatte.

In dem Urteil stützt die Kammer ihre Entscheidung zur Schadensersatzpflicht des Vermieters ausdrücklich nur auf eine nicht hinnehmbare Farbgestaltung der Wände, nicht darauf, dass der Mietgebrauch nicht fristgerecht zum Mietbeginn gewährt worden ist. Entsprechende Ausführungen, einiges spreche dafür, dass die fristlose Kündigung auch deswegen berechtigt gewesen sei, sind also nicht entscheidungserheblich (müssen also als nicht existent betrachtet werden). Ferner ist festzuhalten, dass der Mieter, dessen schriftliche Kündigung erst am 5. November 2009 eingegangen ist, die Wohnung im geräumten Zustand nicht mehr gesehen hat.

Prozessual: Grundsätzlich kann ein Gericht auch schriftliche oder protokollierte Zeugenaussagen bei der Urteilsfindung berücksichtigen, weil es sich insofern um Urkunden handelt. Kritisch wird es jedoch, wenn es darum geht, ob ein Zeuge glaubwürdig ist. Auch bei der Beurteilung der Glaubhaftigkeit der Aussage spielt die Glaubwürdigkeit des Zeugen eine Rolle. In seinem Urteil hält die Kammer fest, dass die Angaben der vernommenen Zeugin glaubhaft seien und würdigt die offene, ehrliche und nicht von Parteiinteressen geleitete Aussage ausdrücklich als positiv. Der Eindruck, den die Kammer von der Zeugin hatte, war also mitentscheidend. Ein solcher Eindruck konnte sich für ein Mitglied der Kammer nicht entwickeln, weil es die Zeugin nicht gesehen und gehört hatte. Schon deswegen ist das Urteil kritisch zu sehen.

Materiell: Eine Beweisaufnahme darf nur zu konkreten Tatsachen erfolgen, die eine Partei behauptet hat und die nach Ansicht des Gerichts entscheidungserheblich sind. Vorliegend ist zwar der Renovierungszustand einer Wohnung eine Tatsache, zugleich unterliegt er auch einer Würdigung aufgrund zahlreicher Einzeltatsachen. Insofern führt also eine Vernehmung zu einem (unzulässigen) Ausforschungsbeweis, so wie er auch vorliegend stattgefunden hat. Dieser hat aber auch wenig erbracht. Der Aussage ist nicht einmal zu entnehmen, in welcher Farbe denn nun (wie viele?) Wände gestrichen waren. Nicht (nur) in einem Pastellton gehaltene Wände sind vertragsgemäß, vielmehr kommt es auf die Einzelfarbe an. Zur Kündigung aufgrund nicht vertragsgemäßen Anbietens der Wohnung wegen nicht hinnehmbarer farblicher Ausgestaltung hat sich die Kammer nicht mit § 543 Abs. 3 BGB auseinandergesetzt. Danach kann nämlich eine Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist erklärt werden. Es ist fraglich, ob ein Ausnahmefall nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB besteht; aber dazu hat die Kammer – insofern folgerichtig – nichts gesagt.

Dasselbe hätte im Übrigen auch für eine Kündigung wegen nicht rechtzeitiger Übergabe der gemieteten Wohnung am 1. November 2009 gegolten. Ein ins Auge gefasster Mietbeginn ist kein absolutes Fixgeschäft, es sei denn, es ist - aus welchen Gründen auch immer - so vereinbart.

Natürlich muss der Mieter nicht für eine Zeit, in der er die Wohnung nicht nutzen kann, Miete bezahlen. Er mag auch Schadensersatzansprüche bei nicht rechtzeitiger Gewährung des Mietgebrauchs haben, vorliegend also z. B. etwaige Kosten eines Umzugswagens, den er für den Übernahmetermin gemietet hat.

Fraglich bleibt aber die Berechtigung zur fristlosen Kündigung ohne Fristsetzung. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter es sich mit der Wohnung offenbar anders überlegt und wollte unbedingt aus dem Vertrag. Dabei hatte er den farblichen Zustand der Wohnung, den er am 2. November 2009 auch gar nicht kannte, nicht im Auge, wie eine weitere anwaltliche Kündigung vom 17. November 2009 auch zeigt, in der er nochmals (nur) auf den nicht rechtzeitigen Zugang zur Mietsache Bezug nimmt.

Kurzum: Stirnrunzeln allenthalben.