Fristlose Kündigung wegen nicht gezahlter Kaution

Die Nichtleistung der vereinbarten Kaution rechtfertigt bei gewerblichen Miet- und Pachtverhältnissen die fristlose Kündigung jedenfalls dann, wenn die Erbringung der Sicherheit mehrfach angemahnt wurde.

(...) Es kann dahinstehen, ob dem Bekl. Rechte gegenüber dem Kl. zugestanden hätten. Die Sicherheitsleistung dient im Mietverhältnis der Absicherung des Vermieters gegenüber künftigen Ereignissen. Es ist deshalb anerkannt, daß der Mieter nicht berechtigt ist, gegen den Anspruch des Vermieters wegen behaupteter Mängel der Mietsache oder wegen behaupteter Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben (vgl. LG Hamburg, WuM 1991, 586; AG Bonn WuM 1988, 266; Schmid, Miete und Mietprozeß, 1. Aufl., Kap. 6 Rdnr.46). Entsprechendes gilt für Pachtverhältnisse. Soweit sich der Bekl. darauf beruft, daß der Kl. am 29.11.1999 die Heizanlage abgestellt und den Schlüssel an sich genommen habe, ist dieser Umstand schon deshalb ohne Bedeutung, da die fristlose Kündigung bereits am 28.10.1999 erklärt wurde. Die fristlose Kündigung war auch wirksam. Bei gewerblichen Mietverhältnissen und Pachtverhältnissen kann die Nichtleistung der Kaution einen Grund zur fristlosen Kündigung nach § 554 a BGB darstellen (OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 1100; Schmid, a.a.O., Kap. 6 Rdnr. 50). Dies wird regelmäßig zu bejahen sein, da die Nichtleistung der vereinbarten Kaution Zweifel an der Vertragstreue und Bonität des Mieters bzw. Pächters erweckt und das Sicherungsinteresse des Vermieters bzw. Verpächters beeinträchtigt. Ob der Kündigung eine Abmahnung vorauszugehen hat (vgl. OLG Celle ZMR 1998, 272), kann dahinstehen, da der Kl. unstreitig den Bekl. mehrfach zur Kautionsauszahlung aufgefordert hat. Für den Bekl. war deshalb hinreichend deutlich, daß der Kl. auf der Leistung der Sicherheit besteht. Im vorliegenden Fall ist eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses durch die Nichtleistung der Kaution zu sehen, die dem Vermieter die Fortsetzung des Pachtvertrages unzumutbar macht. (...)

Der Vermieter kann nach § 554 a BGB ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung unzumutbar ist. Bei Gewerbemietverhältnissen liegt in der Nichtzahlung einer vereinbarten Kaution in der Regel eine solche Unzumutbarkeit, wie das OLG München vom 17. April 2000 ausgeführt hat. Die Vertragstreue und Bonität des Mieters spielen hier eine besondere Rolle; wer die Kaution nicht zahlt, läßt Zweifel daran aufkommen.