Fristlose Kündigung wegen mieterseitigen Personenwechsels

Fristlose Kündigung wegen mieterseitigen Personenwechsels; Anspruch der Wohngemeinschaft auf Aufnahme neuer Mitglieder

Hat eine Wohngemeinschaft einen Anspruch auf Auswechslung ihrer Mitglieder, stellt die Aufnahme eines neuen Mitmieters auch dann keinen Kündigungsgrund dar, wenn der Vermieter dazu keine Erlaubnis erteilt hatte.

(Leitsatz der Redaktion)

A. Widerklage - Die Bekl. hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gegenüber den Kl.

a) Sie kann ihren Anspruch nicht mit der Begründung auf § 985 BGB stützen, dass die Kl. ihr gegenüber nach ihrem Eigentumserwerb kein Recht zum Besitz (mehr) hätten. Dabei muss die Frage, ob die Bekl. gemäß § 566 BGB mit ihrem Eigentumserwerb eingetreten ist, nicht weiter geklärt werden, denn jedenfalls gemäß dem mit der Bekl. selbst vereinbarten Nachtrag vom 29.7.2009 zum Mietvertrag ist das Mietverhältnis mit der Bekl. fortgesetzt worden.

b) Dieses Mietverhältnis ist weder durch die Kündigung vom 10.8.2012 noch durch die in der Klageerwiderung und in der Berufungsschrift wiederholten Kündigungen beendet worden.

aa) Ein Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BGB hat nicht vorgelegen. Die Überlassung eines Teils der Wohnung zum Mitbewohnen an Herrn H. stellte keinen Kündigungsgrund dar, weil die Kl. einen Anspruch auf die Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis dafür hatten. Spätestens seit dem 3. Nachtrag vom 29.7.2009 bildeten die Kl. auf der Mieterseite eine Wohngemeinschaft, also eine zeitlich beschränkte Haushalts-­ und Wirtschaftsgemeinschaft, die nicht auf Dauer ausgerichtet ist. Das ergab sich aus der relativ kurzen Abfolge der Veränderungen der auf Mieterseite aufgetretenen Personen. 2002 war der Mietvertrag auf Mieterseite von dem Kl. H. sowie X. und Y. abgeschlossen worden. Dann schied zuerst X. aus und 2005 Y. Ab 2006 waren dann G. und S. mit in das Mietverhältnis eingetreten. Die erneute Änderung in der Zusammensetzung auf Mieterseite, anstelle von Herrn S. trat der Kl. P. mit in das Mietverhältnis gemäß dem mit der Bekl. geschlossenen 3. Nachtrag zum Mietvertrag ein, sollte dann zu keiner qualitativen Zäsur, insbesondere zu keiner Rückzahlung oder Übertragung der Kaution und auch nicht zu einer Abrechnung über die Betriebskostenvorschüsse aus diesem Anlass führen.

Bei der Anzahl dieser Wechsel bis zum Jahr 2009 ist deutlich, dass es sich auf Mieterseite nicht um eine auf Dauer ausgerichtete Lebensgemeinschaft handelte, sondern um zeitlich beschränkte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaften (vgl. dazu die Kammer GE 2012, 1371 f., zitiert nach juris). Daran ändert nichts, dass der Kl. H. bereits seit 2002 in der Wohnung wohnte. Wie dem vorgerichtlichen Schreiben der Kl. vom August 2011 zu entnehmen ist, war er zu diesem Zeitpunkt bereits aus der Wohnung ausgezogen, hatte damit zwar seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis als Mitglied der Wohngemeinschaft gegenüber der Bekl. noch nicht verloren, aber die tatsächliche Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft mit den übrigen Bewohnern der Wohnung bereits beendet. Zudem ist auch eine mögliche Verweildauer von 9 Jahren eines Mitglieds der Wohngemeinschaft bei heute häufiger langen Ausbildungszeiten durchaus nicht ungewöhnlich, so dass das allein die Wohngemeinschaft auf Mieterseite nicht in Frage stellt.

Zwar ist für den Personenwechsel auf Seiten der Mieter auch bei einer Wohngemeinschaft eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 Rn. 71). Einer Wohngemeinschaft steht aber ein Anspruch auf Zustimmung zur Auswechselung einzelner Mitglieder zu, wie die Kammer in der zitierten Entscheidung unter Bezugnahme auf weitere Nachweise in der Literatur bereits befunden hat. Das hat zur Folge, dass der Vermieter grundsätzlich dem Austausch von Mitgliedern der Wohngemeinschaft zustimmen muss. Dem Vermieter muss klar sein, dass die Gemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen, z. B. im Zusammenhang mit einer Ausbildung oder dem Studium nicht auf Dauer angelegt ist. Diese Konsequenz steht der Vertragsfreiheit nicht unvereinbar gegenüber. Wer eine Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet, der muss das sich daraus ergebende Wechselrecht in Bezug auf die zur Wohngemeinschaft gehörenden Personen in Kauf nehmen, wenn das nicht ausdrücklich vertraglich ausgeschlossen ist (die Kammer aaO.). Daran ändert hier nichts, dass der Mietvertrag bereits bestand, als die Bekl. auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten ist. Gemäß § 566 BGB berührt der Eigentumswechsel und damit der Eintritt des Erwerbers der Mietsache in das Wohnungsmietverhältnis den Vertrag selbst nicht. Es ergibt sich deshalb kein Grund für eine andere Bewertung im Fall des Eigentumswechsels an der Mietsache.

Da die Kl. als Wohngemeinschaft einen Anspruch auf Zustimmung mit der begehrten Auswechselung des Kl. hatten, stellte es keine so schwerwiegende Pflichtverletzung im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BGB dar, trotz der nach August 2011 nicht erteilten Erlaubnis zur Aufnahme des Herrn He. und Entlassung des Kl. H. aus dem Mietverhältnis, einen Teil der Wohnung Herrn He. zu überlassen. Erhebliche Interessen der Bekl., die gegen einen Wechsel in der Zusammensetzung der Wohngemeinschaft sprachen, hatte die Bekl. im Zeitpunkt der Kündigung nicht erklärt. Insbesondere hatte sie keine weiteren Informationen über Herrn He. und seine Einkommens- bzw. Vermögenssituation erbeten, so dass sie damit eine Verweigerung der Erlaubnis nicht rechtfertigen kann. Die Bekl. kann deshalb dem Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis nicht entgegenhalten, dass die Kl. für sie notwendige Informationen über Herrn He. nicht mitgeteilt hatten. Daraus ergibt sich folglich kein die Pflichtverletzung der Kl. erschwerendes Moment.

Für die in der Klageerwiderung und in der Berufung wiederholte fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung gilt Vorstehendes gleichermaßen. Insbesondere hatte die Bekl. bis zum Termin der mündlichen Verhandlung nicht angegeben, welche Angaben sie über Herrn He. wünschte, so dass die Kl. im Termin zur mündlichen Verhandlung rechtzeitige und ausreichende Angaben zu Herrn He. gemacht haben, welche die erkennbaren Interessen der Bekl. befriedigen. Insbesondere sind von den Kl. im Termin zur mündlichen Verhandlung Angaben zur Person des Herrn He. gemacht worden, aus denen sich ergibt, dass ein gegen die Aufnahme des Herrn He. sprechendes berechtigtes Interesse der Bekl. nicht gegeben ist, weil insbesondere die finanziellen Verhältnisse der Mitglieder der Wohngemeinschaft sich durch die Aufnahme von Herrn He. nicht nachteilig verändert haben. Dabei genügte die Erklärung gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Bekl., weil dieser als empfangsberechtigt für Erklärungen im Zusammenhang mit dem Streitgegenstand des Rechtsstreits anzusehen ist.

bb) Auch die hilfsweise fristgemäß erklärten Kündigungen vom 10.8.2012, in der Klageerwiderung und schließlich in der Berufungsinstanz wiederholt, haben das Mietverhältnis nicht beendet. Die Überlassung eines Teils der Wohnung an Herrn He. hatte kein so schwerwiegendes Gewicht, dass damit ein berechtigtes Interesse der Bekl. an der Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen wäre. Die nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 2.2.2011 - VIII ZR 74/10, GE 2011, 401 = NZM 2011, 275 [276], zitiert nach Beck-online) maßgeblichen Umstände des gegebenen Einzelfalls lassen keine erhebliche Pflichtverletzung erkennen. Hier wie in dem vom BGH entschiedenen Fall waren die Mieter ihrer Verpflichtung nachgekommen, vom Vermieter eine entsprechende Erlaubnis zu erbitten. Die Kl. hatten bereits mit Schreiben vom 16.8.2011 um die Erlaubnis zur Untervermietung an Herrn He. gebeten. Damit war dem Zweck der Einholung der Genehmigung Genüge getan. Dieser Zweck besteht darin, dem Vermieter Gelegenheit zu geben, seine Einwendungen gegen die Gebrauchsüberlassung an den Dritten geltend zu machen, bevor dem Dritten die Räume überlassen werden. Indessen hatte die Bekl. auf dieses Schreiben nicht reagiert.

Nicht maßgeblich ist, dass die Kl. keine Untervermietung an Herrn He., sondern dessen Aufnahme in die Wohngemeinschaft der Mieter wünschten. Denn dass ihr Anliegen auch im August 2011 im Grunde hierauf gerichtet war, ergab sich bereits aus der Mitteilung in dem Schreiben, dass der Kl. H. bereits nicht mehr in der Wohnung wohne.

Die Bekl. verhielt sich zudem widersprüchlich, indem sie den Kl. nach Ausspruch der Kündigung die Erlaubnis zur Untervermietung an Frau W. für die Zeit vom 1.12.2012 bis zum 31.12.2013 erteilte. Dieses durften die Kl. nur als Bestätigung des Fortbestehens des Mietverhältnisses verstehen. Bei Wirksamkeit wenigstens der fristgemäßen Kündigung wäre das Mietverhältnis mit Wirkung zum 31.5.2013 beendet gewesen, so dass für eine längere Untermieterlaubnis die Grundlage gefehlt hätte. Einen Vorbehalt in Bezug auf die Dauer der Untermieterlaubnis hatte die Bekl. ersichtlich nicht gemacht.

B. Klage - Die Kl. haben den im angefochtenen Urteil zuerkannten Anspruch auf Zustimmung zum Austausch des Mietmieters H. gegen Herrn He. Das Mietverhältnis ist nach den oben stehenden Ausführungen nicht beendet worden. Nachdem die weiteren Angaben zur Person des Herrn He., seiner derzeitigen Beschäftigung - Jurastudium vor dem 1. Staatsexamen - und seiner derzeitigen Einkommenssituation - finanzielle Unterstützung durch die Eltern - bekannt sind, steht den Kl. als Wohngemeinschaft gegenüber der Bekl. aus den oben ebenfalls bereits dargelegten Gründen zu.

Hat eine Wohngemeinschaft einen Anspruch auf Auswechslung ihrer Mitglieder, stellt die Aufnahme eines neuen Mitmieters auch dann keinen Kündigungsgrund dar, wenn der Vermieter dazu keine Erlaubnis erteilt hatte.

Anstelle der den Mietvertrag abschließenden drei Mieter waren in den Jahren 2002, 2005 und 2006 mehrfach andere Mieter in das Mietverhältnis eingetreten, weswegen Nachträge zum Mietvertrag abgeschlossen wurden. Als im Jahre 2009 die Mieter einen Teil der Wohnung an einen weiteren Mitbewohner überließen – ohne seine Erlaubnis dazu einzuholen –, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und klagte auf Räumung. Die Mieter klagten auf Zustimmung zum Austausch des neu aufgenommenen Mitbewohners. Das Amtsgericht gab der Zustimmungsklage statt und wies die Räumungsklage ab, was zur Berufung der Vermieter führte.

Die ZK 65 wies die Berufung zurück. Aus der relativ kurzen Abfolge der auf der Mieterseite aufgetretenen Personen in den Jahren 2002 bis 2009 habe sich ergeben, dass diese eine Wohngemeinschaft gebildet hätten, mithin eine zeitlich beschränkte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft, die nicht auf Dauer ausgerichtet gewesen sei. Insoweit sei auch die längere Verweildauer eines der den Mietvertrag abschließenden Mieter seit 2002 bis zu seinem späteren Ausscheiden im Jahre 2011 unschädlich, da diese angesichts heute häufig längerer Ausbildungszeiten nicht ungewöhnlich sei.

Zwar sei für einen Personenwechsel auf Seiten der Mieter auch bei einer Wohngemeinschaft eine Erlaubnis des Vermieters notwendig. Einer Wohngemeinschaft stehe aber ein Anspruch auf Zustimmung zur Auswechslung einzelner Mieter zu. Das habe zur Folge, dass der Vermieter grundsätzlich dem Austausch von Mitgliedern der Wohngemeinschaft zustimmen müsse. Dem Vermieter müsse klar sein, dass die Wohngemeinschaft aufgrund möglicher Wohnsitzwechsel oder aus anderen Gründen – z. B. im Zusammenhang mit einer Ausbildung oder einem Studium – nicht auf Dauer angelegt sei.

Kurzum: Wer an eine Wohngemeinschaft vermiete, müsse das daraus sich ergebende Wechselrecht im Hinblick auf die zur Wohngemeinschaft gehörenden Personen in Kauf nehmen; wolle er das nicht, müsse er ein Wechselrecht vertraglich ausschließen.

Da der Wohngemeinschaft ein Recht auf Zustimmung zur Auswechslung der Bewohner zustand, stelle das Fehlen der Erlaubnis keine so schwerwiegende Pflichtverletzung dar, dass eine Kündigung gerechtfertigt gewesen wäre. Im Übrigen sei auch nichts vorgetragen, was eine Verweigerung der Zustimmung habe rechtfertigen können.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Der häufige Mieterwechsel, der durch Nachträge zum Mietvertrag dokumentiert wurde, ist zu Recht als Anhaltspunkt dafür angesehen worden, dass die Vermieterin mit einem Austausch der Mieter grundsätzlich einverstanden war. Wie die Kammer zudem bereits früher entschieden hat (LG Berlin, Beschluss vom 19. April 2013, 65 S 377/12, GE 2013, 1067), müssen die Mieter bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft kein berechtigtes Interesse zur späteren Auswechslung der Vertragsparteien darlegen. Vielmehr hat die Wohngemeinschaft gegen den Vermieter einen Anspruch auf die Entlassung ausscheidender und Aufnahme neuer Mieter in den Mietvertrag (LG Frankfurt, Urteil vom 28. Juli 2009, 2-11 S 230/08, WuM 2012, 192). Hierbei handelt es sich auch nicht um eine Neubegründung des Mietverhältnisses, so dass die Bestimmungen des Mietvertrages in seiner bisherigen Fassung weiter gelten. Die Mitglieder einer Wohngemeinschaft sind als BGB-Innengesellschaft gemeinsam aktivlegitimiert, Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Vermieter geltend zu machen.