Fristlose Kündigung wegen Mängeln

Fristlose Kündigung wegen Mängeln; Mietminderungsquoten

1. Für folgende Mängel sind folgende Minderungsquoten von der Bruttokaltmiete gerechtfertigt:

a) Funktionsunfähigkeit der Klingel- und Türöffnungsanlage 5 %

b) fehlender Keller 5 %

c) Wasserfleck (1 m2) vor dem Badezimmer 3 %

d) Mängelbeseitigungsarbeiten im Bad 20 %.

2. Voraussetzung der fristlosen Kündigung wegen Mängeln (§ 542 BGB) ist eine eindeutige Mängelbeseitigungsaufforderung mit Fristsetzung.

1. Für den Monat Juli 1997 können die Kl. noch einen Mietzins in Höhe von weiteren 532,85 DM verlangen.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß in diesem Monat noch das Mietverhältnis bestand, da auch der Bekl. erst zum 31. Juli 1997 gekündigt hat.

Ausweislich des Kündigungsschreibens vom 3. Juli 1997 ist dabei von folgenden Mängeln auszugehen, die zu einer Gesamtminderungsquote von 13 % führen.

• Unstreitig funktionierte die Klingel- und Türöffnungsanlage nicht. Für diesen Mangel ist eine Minderung von 5 % anzunehmen. Denn der Bekl. wohnte im Dachgeschoß, und die Wohnung ist ohne eine derartige Anlage durch Dritte nur schwer zu erreichen.

• Unstreitig hatte die Wohnung auch keinen Keller, obwohl nach dem Mietvertrag ein Kellerverschlag mitvermietet worden ist. Da nähere Angaben zu dem geschuldeten Keller fehlen, ist auch hier von einer Minderungsquote von 5 % auszugehen.

• Hinsichtlich der fehlenden Teppichleisten und dem Wasserfleck vor dem Badezimmer ist eine Minderung von 3 % anzunehmen. Diese errechnet sich aus dem Umstand, daß durch den Fleck etwa 1 m2 der Wohnung nicht nutzbar waren. Dies sind 1,32 % der Gesamtwohnfläche, die nicht vertragsgerecht genutzt werden konnte. Allerdings ist dem Bekl. zuzugeben, daß der Fleck zum einen sich störend vor dem Badezimmer befand und im übrigen auch die Wohnqualität insgesamt beeinträchtigte, so daß eine Erhöhung der Quote auf 3 % gerechtfertigt ist.

• Für das gegebenenfalls verschmutzte Treppenhaus ist eine Minderung nicht anzusetzen, weil es insoweit an einem substantiierten Vortrag fehlt.

Damit haben die Kl. Anspruch auf 1.235,35 DM. Davon sind ihnen erstinstanzlich bereits 702,50 DM zugesprochen worden, so daß noch 532,85 DM zuzusprechen sind.

2. Die Kl. können auch noch für die Monate August und September 1997 Mietzins verlangen, weil der Bekl. nicht wirksam nach § 542 BGB gekündigt hat.

Voraussetzung der Kündigung nach § 542 BGB ist, daß dem Vermieter eine hinreichende Frist zur Abhilfe gesetzt worden ist (vgl. Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, Teil I, § 542 Rdnr. 11; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV Rdnr. 463). Eine derartige Fristsetzung ist aber in dem Schreiben des Bekl. vom 2. Juni 1997 nicht enthalten. Zwar ist zutreffend, daß es teilweise auch für ausreichend gehalten wird, daß der Vermieter zur "sofortigen" bzw. "unverzüglichen" Mängelbeseitigung angehalten wird, jedoch ist nicht einmal eine derartige Aufforderung zur sofortigen Mängelbehebung in dem Schreiben vorhanden. Denn der Bekl. erklärt nur, daß er die Wohnung nicht instand wohnen möchte und die Verwunderung über den Zustand äußert. Die scharfe Folge des § 542 BGB erfordert es aber, daß der Mieter dem Vermieter eindeutig erklärt, daß er nunmehr in einer bestimmten Frist endgültig die Mangelbeseitigung verlangt. Denn nur eine Anmahnung, diese Arbeiten auszuführen, reicht nicht aus, da der Vermieter Klarheit haben muß, in welchem Zeitrahmen der Mieter den Mangel beseitigt haben möchte. Diesen Anforderungen wird das Schreiben vom 2. Juni 1997 nicht gerecht.

Allerdings ist zusätzlich zu berücksichtigen, daß während der Reparatur die Benutzbarkeit der Wohnung deutlich eingeschränkt war. Der Umfang der Arbeiten ergibt sich dabei aus dem eingereichten Gutachten des Bekl. Danach war der Zugang zu dem Bad deutlich erschwert und auch das Bad in der Benutzbarkeit leicht eingeschränkt. Für die Tage der Minderung ist damit hinsichtlich dieses Mangels nicht von 3 %, sondern von 20 % auszugehen.

Die Kl. haben vorgetragen, daß die Arbeiten nur drei Arbeitstage gedauert haben. Zwar hat dies der Bekl. mit Nichtwissen bestritten, jedoch ist das unsubstantiiert. Nach den vorgelegten Lichtbildern und dem Besuch des Sachverständigen hätte er durchaus vortragen können, wie lange die dort beschriebenen Arbeiten generell dauern. Auch der Kammer erscheint die Reparatur angesichts der vorgelegten Bilder in drei Tagen durchaus plausibel.

Bei einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt erlangen außerordentliche Kündigungsrechte des Mieters zunehmend Bedeutung. Entgegen der auf den ersten Blick mißverständlichen Formulierung im § 542 BGB (Entzug des vertragsmäßigen Gebrauchs) besteht ein Recht des Mieters auf fristlose Kündigung nach dieser Vorschrift auch dann, wenn Mängel vom Vermieter nicht beseitigt werden.

Mit Urteil vom 10. Juli 1998 weist das Landgericht Berlin auf das gesetzliche Erfordernis hin, daß der Mieter vorher dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen mußte. Nötig ist also zumindest eine eindeutige Erklärung, daß Mangelbeseitigung sofort, unverzüglich oder innerhalb einer bestimmten Frist verlangt werde. Das hatte der Mieter nicht getan, weswegen seine fristlose Kündigung unwirksam war und nur als fristgerechte Kündigung umgedeutet werden konnte. Bedeutung für die Praxis verdienen auch die Ausführungen des Gerichts zur Höhe der Minderungsquoten bei verschiedenen Mängeln.