Fristlose Kündigung wegen Lärmbelästigung nur nach Abmahnung

Fristlose Kündigung wegen Lärmbelästigung nur nach Abmahnung; Lärmprotokoll; Störung der Hausgemeinschaft; Grillen auf dem Balkon; Anforderungen an Kündigungsbegründung

1. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Lärmbelästigung setzt voraus, dass die Verstöße des Mieters in der vorhergehenden Abmahnung genau bezeichnet worden sind.

2. In normalem Umfang und bei normaler Bauweise ist es dem Mieter gestattet, gelegentlich auf dem Balkon zu grillen.

(Leitsätze der Redaktion)

Eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB muss so bestimmt genug sein, dass der Mieter weiß, welches Verhalten genau beanstandet wird, denn nur dann ist er in der Lage, dieses Verhalten abzustellen oder inhaltlich die Abmahnung zurückzuweisen. Diesen Anforderungen genügt das Schreiben vom 8.6.2009 nur hinsichtlich des Vorfalls aus der Nacht zum 30.5.2009. Hier wird konkret auf den Lärm verwiesen, den die Polizei zum Anlass genommen habe, die Musikanlage zu beschlagnahmen. Ansonsten wird in dem Schreiben vom 8.6.2009 nur pauschal darauf verwiesen, der Bekl. störe „fast täglich" die Ruhe der Hausgemeinschaft durch „laute Musik, Gegröle, Trampeln, Klopfen an die Wände und Heizungsrohre, extrem lautes Zuwerfen von Fenstern und Türen, Störung der Nachtruhe, aggressives Verhalten". Insofern fehlt jegliche Konkretisierung, was hinsichtlich des alltäglichen Verhaltens wie dem Trampeln oder dem Zuwerfen der Fenster (?) und Türen vielleicht noch entbehrlich wäre, jedoch muss angegeben werden, wann der Bekl. an die Wände und Heizungsrohre geklopft haben soll, und vor allem, wann er in welcher Situation wem gegenüber ein aggressives Verhalten gezeigt haben soll. Ohne konkrete Angaben hierzu ist eine Abmahnung unzureichend.

Soweit es in der Abmahnung dann noch heißt, der Bekl. grille widerrechtlich auf dem Balkon, fehlt es an einer Darlegung, woraus sich die Widerrechtlichkeit ergeben solle. Im normalen Umfang und bei normaler Bauweise ist es dem Mieter durchaus gestattet, gelegentlich auf dem Balkon zu grillen.

Eine Kündigung scheitert hier daran, dass weder in dem Schreiben vom 24.7.2009 noch in der Klageschrift angegeben ist, welches konkrete Verhalten des Bekl. nach Zugang dieser Abmahnung Grund zur Kündigung gewesen sei. Es muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, dass der Gekündigte nach dem Zugang der Abmahnung eine weitere, gleiche oder gleichartige Vertragsverletzung begangen hat. Die Angaben im Kündigungsschreiben müssen substantiiert sein, d. h. Art, Zeitpunkt und Dauer der Störung angegeben sein.

Dem genügt die Kündigung vom 24.7.2009 nicht. Darin wird erneut lediglich pauschal angegeben, der Bekl. setze die Störung der Mitmieter fort, ohne dass ein einziger konkreter Vorfall genannt wird. Soweit darin angegeben wird, der Bekl. falle seit dem Jahr 2006 durch lautstarkes Brüllen etc. und durch Grillen auf dem Balkon auf, wird lediglich der Inhalt der Abmahnung wiederholt. Allein soweit auf das Schreiben vom 22.6.2009 Bezug genommen wird, handelt es sich um einen Umstand, der zeitlich nach Erhalt der Abmahnung fällt. Jedoch stellt dieses Schreiben keinen Kündigungsgrund dar. Soweit es in der Kündigung heißt, der Bekl. habe darin jegliche Vorwürfe zurückweisen lassen, entspricht dies nicht den Tatsachen, da in diesem anwaltlichen Schreiben vor allem - völlig zu Recht - darauf hingewiesen wurde, dass es der Abmahnung an einer ausreichenden Substantiierung zu Ort und Zeit fehle. [...]

Es liegt auch keine der Voraussetzungen vor, nach denen eine Abmahnung entbehrlich ist, was nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB dann der Fall ist, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, oder nach Nr. 2, wenn eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung des beiderseitigen Interesses gerechtfertigt ist. Es ist nicht ersichtlich oder seitens der Kl. dargelegt, warum hier eine konkrete Abmahnung entbehrlich gewesen sein sollte, da sie ohne Erfolg geblieben wäre. Es ist auch nicht aus besonderen Gründen geboten gewesen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, da die von der Kl. vorgebrachten Verstöße bereits seit 2006 vorliegen sollen und daher ein Abwarten bis nach einer konkreten Abmahnung zumutbar gewesen wäre.

Voraussetzung für die fristlose Kündigung wegen Lärmbelästigung ist eine vorherige Abmahnung, aus der sich die beanstandeten Vorfälle im Einzelnen ergeben müssen, entschied das AG Mitte. Der Entscheidung ist außerdem zu entnehmen, dass ein Mieter gelegentlich auf seinem Balkon auch grillen darf.

In der Nacht zum 30. Mai 2009 beschlagnahmte die Polizei wegen Ruhestörung eine in der Wohnung des beklagten Mieters befindliche Musikanlage. Mit Schreiben vom 8. Juni 2009 mahnte die Vermieterin wegen dieses Vorfalls ab und wies darauf hin, dass der Beklagte „fast täglich" die Ruhe der Hausgemeinschaft durch „laute Musik, Gegröle, Trampeln, Klopfen an die Wände und Heizungsrohre, extrem lautes Zuwerfen von Fenstern und Türen, Störung der Nachtruhe, aggressives Verhalten" störe sowie „widerrechtlich" auf dem Balkon gegrillt habe. Unter dem 24. Juli 2009 sprach die Vermieterin die fristlose Kündigung unter Hinweis darauf aus, dass der Beklagte die Störungen fortsetze und seit 2006 durch lautstarkes Brüllen „etc." und durch Grillen auf dem Balkon aufgefallen sei.

Das Amtsgericht hielt die nach Auszug des Beklagten in der Hauptsache für erledigt erklärte Räumungsklage für unbegründet, weil eine wirksame Abmahnung nicht vorausgegangen sei. Dem Schreiben vom 8. Juni 2009 könne nicht entnommen werden, wann der Beklagte an die Wände und Heizungsrohre geklopft und wann er wem gegenüber ein aggressives Verhalten gezeigt habe. Soweit es das Grillen angehe, fehle die Erläuterung der Widerrechtlichkeit, weil es einem Mieter gestattet sei, gelegentlich auf dem Balkon zu grillen.

In Fällen wie diesem befindet sich der Vermieter in einer Zwickmühle: Unternimmt er nichts, riskiert er Mietminderung durch betroffene Mitmieter, geht er gegen den Störenfried vor, kann er – wie hier – scheitern. Das Amtsgericht hat die Klage allerdings zu Recht abgewiesen.

Die für eine außerordentliche fristlose Kündigung erforderliche Abmahnung soll dem Mieter Klarheit über seine Rechtsposition geben; er muss also beurteilen können, ob die beanstandeten Vorgänge tatsächlich zutreffen oder nicht. Dies gilt für einzelne, schwerwiegende, aber auch für zahlreiche, nur in ihrer Gesamtheit bedeutsame Vorfälle (vgl. hierzu auch Blümmel, GE 2003, 861 und Schach, GE 2003, 634, sowie LG Berlin, Urteil vom 10. Februar 2003 - 67 S 240/02 -, GE 2003, 670). Der Vermieter ist deshalb auf die Mithilfe der belästigten Mieter angewiesen, von denen er nach § 241 Abs. 2 BGB quasi im Gegenzug zur Mietminderung eine minutiöse Aufstellung von Zeitpunkt, Art und Weise sowie Umfang der Ruhestörung verlangen kann. Für die aufgrund der Belästigung rechtmäßig vorgenommenen Minderungen haftet übrigens der schuldhaft störende Mieter nach § 280 Abs. 1 BGB.