Fristlose Kündigung wegen Lärmbelästigung

Fristlose Kündigung wegen Lärmbelästigung; psychisch kranker Mieter

Ein über Monate andauernder, ständiger Lärm tagsüber, aber auch in den Abend- und Nachtstunden, teilweise mit Klingeln bei den Nachbarn, stellt, auch im Falle eines schuldunfähigen Verursachers, eine unzumutbare und dauerhafte Störung des Hausfriedens dar, der zur fristlosen Kündigung berechtigt. Bei der vorzunehmenden Abwägung der Belange des Vermieters, des Mieters und anderer Mieter ist allerdings unter Berücksichtigung der Wertentscheidung des Grundgesetzes zu beachten, dass im nachbarlichen Zusammenleben mit Behinderten oder Kranken ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. zu 1.) ist mit Mietvertrag vom 11.3.2010 Mieterin der Wohnung der Kl. im Haus L. in Berlin. Der Bekl. zu 2.) bewohnt die streitgegenständliche Wohnung ebenfalls und ist dort beim Einwohnermeldeamt gemeldet. Die Bekl. zu 1) steht unter Betreuung und ist im Besitz eines Schwerbehindertenausweises mit einem Grad der Behinderung von 80 und den Merkzeichen B, G und H. Sie erhält Arbeitslosengeld II.

Mit als „Abmahnung" überschriebenem und der Betreuerin der Bekl. zugestelltem Schreiben vom 25.6.2013 wies die Kl. auf von der Bekl. ausgehende Ruhestörungen und das Vorliegen einer nicht angezeigten Untervermietung hin. Konkret bezog sich die Abmahnung auf einen Vorfall am 25.6.2013 mit Polizeieinsatz, bei dem eine Frau laut schreiend aus der Wohnung der Bekl. vor einem sie schlagenden Mann floh.

Mit Schreiben vom 24.9.2013 kündigte die Kl. das Mietverhältnis wegen Störung des Hausfriedens und unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte fristlos, hilfsweise fristgemäß. Zur Begründung wird unter anderem auf Beschwerden und ein Lärmprotokoll der Mitmieter über den Zeitraum vom 1. August 2013 bis 21. August 2013 Bezug genommen. Hilfsweise kündigte die Kl. mit der Klageschrift und mit Schriftsatz vom 26.11.2013 das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß aus u. a. den genannten Gründen. Auch in der Kündigung vom 16.10.2013 nahm die Kl. Bezug auf konkrete Vorfälle und Beschwerdeschreiben.

Die Kl. behauptet, die Bekl. empfange ständig Besuch, und es käme sodann zu lautstarken, auch körperlichen Auseinandersetzungen zu jeder Tages‑ und Nachtzeit, die in Abständen von ca. zwei Tagen zu Polizeieinsätzen führten. Aus der Wohnung der Bekl. dringe mehrmals täglich Geschrei und Geheule. Diese Streitereien seien nicht auf die Wohnung der Bekl. beschränkt, sondern setzten sich in der Umgebung fort. Zudem werfe die Bekl. Müll aus dem Fenster und vermiete die Wohnung unter. [...]

Die Bekl. zu 1) bestreitet die Behauptungen, auf die die Kündigungen gestützt werden. Sie ist der Auffassung, berücksichtigt werden müsse auch ihre gutachterlich bestätigte, psychische Labilität. Die Abmahnung vom 25.6.2013 und die Kündigung vom 24.9.2013 seien formell unwirksam.

I. Die Klage ist zulässig und begründet.

1.) [...] Die Bekl. sind einfache Streitgenossen im Sinne von §§ 59, 60 ZPO.

2.) Die Klage ist auch begründet. Hinsichtlich dem Bekl. zu 2.) erfolgt die Verurteilung im Wege des Versäumnisurteils gemäß §§ 331 Abs. 1, 313 b Abs. 1 Satz 1 ZPO. Der Umstand, dass die beiden Bekl., wie oben dargestellt, nur einfache Streitgenossen sind, hat zur Folge, dass gegen den Bekl. zu 2.) auch im Wege eines Versäumnisurteils entschieden werden konnte. Der einfache Streitgenosse wird nicht gemäß § 62 ZPO, der nur auf Fälle notwendiger Streitgenossenschaft anwendbar ist, durch den nicht säumigen Streitgenossen als vertreten angesehen. Eine analoge Anwendung auf einfache Streitgenossenschaft ist nicht möglich, weil weder eine planwidrige Regelungslücke noch ein vergleichbarer Sachverhalt vorliegt.

Die Klage ist auch hinsichtlich der Bekl. zu 1.) begründet. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu, die außerordentliche Kündigung mit der Klageschrift vom 16.10.2013 hat das Mietverhältnis wirksam gemäß §§ 543 Abs. 1 Satz 1, 569 Abs. 2 BGB beendet.

Die Bekl. zu 1.) ist gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB mit Schreiben vom 25.6.2013 abgemahnt worden. Dieses Schreiben erfüllt die formalen Anforderungen, die an eine Abmahnung im Sinne der Norm zu stellen sind. Das Schreiben bezieht sich hinreichend konkret (vgl. BGH NJW‑RR 2000, 717) auf die beanstandeten Verhaltensweisen sowie auf den konkreten Vorfall vom 23.6.2013. Es war nach dem objektiven Empfängerhorizont auch eindeutig als Abmahnung im Sinne § 543 Abs. 3 BGB aufzufassen. Dies folgt jedenfalls aus der Tatsache, dass das Schreiben mit „Abmahnung" überschrieben ist. Selbst wenn die im anwaltlichen Kündigungsschreiben vom 24.9.2014 aufgeführten Tatsachen nach Abwägung aller Umstände noch nicht ausreichen sollten, um eine außerordentliche Kündigung zu begründen, so stellt dieses Schreiben jedenfalls eine zweite Abmahnung dar (vgl. AG Wedding, aaO.; LG Berlin, Urt. v. 22. Oktober 2010, 63 S 690/09, GE 2010, 1623).

Ein außerordentlicher Kündigungsgrund gemäß § 569 Abs. 2 BGB liegt vor. Bereits der über Monate andauernde, ständige Lärm tagsüber, aber auch in den Abend‑ und Nachtstunden, teilweise mit Klingeln bei den Nachbarn, stellt, auch im Falle eines schuldunfähigen Verursachers, eine unzumutbare und dauerhafte Störung des Hausfriedens dar, die zur fristlosen Kündigung berechtigt (vgl. AG Lichtenberg, Urt. v. 25.3.2014, 6 C 425/13, GE 2014, 877; AG Spandau, Urt. v. 7.3.2014 - 3 C 122/13, GE 2014, 525; AG Wedding Urt. v. 23.3.2013 - 7 C 148/12 - GE 2013, 1070).

Die Kl. hat einzelne, konkrete Vorfälle vorgetragen und entsprechende Schreiben der Mieter (z. B. vom 10.10.2013, 11.10.2013, 13.10.2013) sowie ein Lärmprotokoll dreier Mitmieter eingereicht. Alleine aus dem Lärmprotokoll geht hervor, dass es nahezu täglich in den späten Abendstunden zu erheblichen Lärmbelästigungen der Mitmieter gekommen war, zudem kam es - wie auch schon am 23.6.2014 - zweimal zu einem Polizeieinsatz. Besucher der Bekl. zu 1.) forderten, wie aus dem Mieterschreiben vom 10.10.2013 hervorgeht, eine Mieterin mit Messern in der Hand zum Einlass in das Haus auf. Die Bekl. zu 1.) konnte sich angesichts dieses Vortrags nicht auf ein pauschales Bestreiten der Vorfälle zurückziehen, sondern hätte zu den einzelnen Vorgängen konkret Stellung nehmen müssen. Hierauf wurde die Bekl. durch gerichtlichen Hinweis vom 22.8.2014 auch hingewiesen. Diese Tatsachen gelten mithin als zugestanden, § 138 Abs. 3 ZPO. Aufgrund des unsubstantiierten Bestreitens hatte auch keine Beweisaufnahme durch Vernehmung der einzelnen Mieter als Zeugen zu erfolgen.

Die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses ist der Kl. nicht zumutbar. Für die Frage der Zumutbarkeit ist das Empfinden eines „verständigen Durchschnittsmenschen" maßgeblich. Wird der Hausfrieden durch das Verhalten eines psychisch kranken Mieters gestört, so sind die Belange des Vermieters, des Mieters und der anderen Mieter unter Berücksichtigung der Wertentscheidung des Grundgesetzes gegeneinander abzuwägen (vgl. OLG Karlsruhe, ZMR 2002, 418; BGH, GE 2005, 296 = WuM 2005, 125; Schmidt‑Futterer/Blank, 10. Auflage 2010, § 569 Rn. 23 m. w. N.). Insoweit ist aus Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG, der Menschenwürde und dem Sozialstaatsprinzip herzuleiten, dass im nachbarlichen Zusammenleben mit Behinderten oder Kranken ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern ist, so dass zu prüfen ist, ob die Störungen eines krankheits- oder behinderungsbedingt nicht zurechnungsfähigen Mitbewohners bei grundgesetzorientierter Wertung noch als hinnehmbar angesehen werden können. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Dabei hatte das Gericht zugunsten der Bekl., neben ihrer psychischen und physischen Verfassung, auch zu berücksichtigen, dass diese offenbar andere mietvertragliche Pflichten, wie etwa die Pflicht zur Entrichtung der Miete, zuverlässig einhält. Auch gesteht ein Mieter im Schreiben vom 10.10.2013 zu, dass die Störungen im Vergleich zu Mitte des Jahres zurückgegangen seien. Dem gegenüber hat das Gericht jedoch die hohe Anzahl von Lärmbelästigungen genauso zu berücksichtigen wie den Umstand, dass eine Grenze dort überschritten ist, wo höchstpersönliche Rechtsgüter der anderen Mieter (wie Gesundheit) nachhaltig verletzt werden (vgl. AG Lichtenberg, aaO.; Schmidt-Futterer/Blank aaO.). Das Gericht berücksichtigt hier, dass die häufige Störung der Nachtruhe ebenfalls den Umstand einer Gesundheitsbeeinträchtigung nach sich zieht. Die Art der Lärmbelästigung ist vorliegend auch deshalb besonders belastend, weil offenbar ernsthafte Sorgen um das leibliche Wohl der Bekl. zu 1.) oder anderer an den Streitigkeiten beteiligten Personen angebracht sind und ein bloßes Ignorieren auch deshalb unmöglich sein dürfte. Wo Gewalttaten in unmittelbarer Nähe vermutet werden, ist ein entspanntes Wohnen nicht zu erwarten. Zudem scheinen mildere Mittel, wie sie etwa die Betreuung eines Mieters darstellen kann, vorliegend ausgeschöpft zu sein. Denn auch die Intervention der Betreuerin brachte vorliegend keinen nachhaltigen Erfolg. Die vorgetragene Besserung betrifft außerdem den Zeitraum vor der hier maßgeblichen Abmahnung. Dass es hiernach zu einer Besserung des Verhaltens kam, ist nicht vorgetragen.

Auf die weiteren Kündigungsgründe der Kl., die unerlaubte Untervermietung und die Entsorgung von Hausmüll aus dem Fenster, kommt es nicht mehr an.

Der Bekl. zu 1.) war vorliegend eine Räumungsfrist bis zum 12.1.2015 zu gewähren, § 721 ZPO. Dabei war im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtabwägung zu berücksichtigen, dass sich nach dem vorliegenden Sachverhalt eine Unterbringung der Bekl. zu 1) in einer ihren Bedürfnissen entsprechenden, betreuten Wohneinrichtung aufdrängen dürfte, um eine weitere Gefährdung der Bekl. sowie der Mitmieter zu vermeiden. Die begrenzte Anzahl geeigneter Einrichtungen oder ansonsten geeigneter Wohnungen war daher ebenso zu berücksichtigen wie die Tatsache, dass in den Angelegenheiten der Bekl. kürzlich ein Betreuerwechsel stattfand und sich die nunmehr mit der Betreuung betraute Person zunächst in die Angelegenheiten der Bekl. einzuarbeiten und einen persönlichen Kontakt zu dieser herzustellen hat. Eine weitergehende Räumungsfrist war jedoch in Anbetracht der hiermit einhergehenden Beeinträchtigungen der Mitmieter und der Tatsache, dass das Erfordernis neuen Wohnraums seit geraumer Zeit bekannt ist, nicht zu gewähren.

Das Mietverhältnis kann auch dann fristlos gekündigt werden, wenn der Lärmverursacher schuldunfähig ist. Bei der vorzunehmenden Abwägung der Belange des Vermieters, des Mieters und anderer Mieter ist allerdings zu beachten, dass im nachbarlichen Zusammenleben mit Behinderten oder Kranken eine erhöhte Toleranzbereitschaft gefordert werden kann.

Der Vermieter kündigte nach Abmahnung, die an die Betreuerin der Mieterin zugestellt wurde, das Mietverhältnis wegen Störung des Hausfriedens fristlos, hilfsweise fristgemäß. Zur Begründung wurde u. a. auf Beschwerden und ein Lärmprotokoll der Mitmieter Bezug genommen.

Hilfsweise kündigte der Vermieter im Räumungsrechtsstreit erneut. Er trug im Verfahren vor, die Mieterin empfange ständig Besuch, und es käme zu lautstarken, auch körperlichen Auseinandersetzungen zu jeder Tages- und Nachtzeit, die in Abständen von ca. zwei Tagen zu Polizeieinsätzen führten. Aus der Wohnung der Mieterin dringe mehrmals täglich Geschrei und Geheule. Die Streitereien seien nicht auf die Wohnung beschränkt, sondern setzen sich in der Umgebung fort. Zudem werfe die Mieterin Müll aus dem Fenster und vermiete die Wohnung unter.

Die beklagte Mieterin bestritt die Behauptungen und vertrat die Auffassung, ihre gutachterlich bestätigte psychische Labilität müsse berücksichtigt werden.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg verurteilte die Mieterin zur Räumung. Ein Grund zur fristlosen Kündigung liege nach § 569 Abs. 2 BGB vor. Bereits der über Monate andauernde, ständige Lärm tagsüber, aber auch in den Abend- und Nachtstunden, teilweise mit Klingeln bei den Nachbarn, stelle auch bei einem schuldunfähigen Verursacher eine unzumutbare und dauerhafte Störung des Hausfriedens dar. Der Vermieter habe konkrete Vorfälle vorgetragen und entsprechende Schreiben der Mieter sowie ein Lärmprotokoll eingereicht. Allein aus diesem geht hervor, dass es nahezu täglich in den späten Abendstunden zu erheblichen Lärmbelästigungen der Mitmieter gekommen sei, zudem zweimal zu einem Polizeieinsatz.

Besucher der Mieterin hätten eine andere Mieterin mit einem Messer in der Hand zum Einlass in das Haus aufgefordert. Die Mieterin hätte sich angesichts dieses Vortrages nicht auf ein pauschales Bestreiten der Vorfälle zurückziehen dürfen; darauf sei sie durch richterlichen Hinweis hingewiesen worden. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei dem Vermieter nicht zumutbar.

Werde der Hausfrieden durch das Verhalten eines psychisch kranken Mieters gestört, seien die Belange des Vermieters, des Mieters und der anderen Mieter unter Berücksichtigung der Wertentscheidung des Grundgesetzes gegeneinander abzuwägen. Insoweit sei aus dem Grundgesetz herzuleiten, dass im nachbarlichen Zusammenleben mit Behinderten oder Kranken ein erhöhtes Maß an Toleranz zu fordern sei. Daher sei zu prüfen, ob die Störungen eines krankheits- oder behinderungsbedingt nicht zurechnungsfähigen Mitbewohners bei grundgesetzorientierter Wertung noch als hinnehmbar angesehen werden könnten.

Das sei vorliegend jedoch nicht der Fall. Dabei habe das Gericht zugunsten der Beklagten, neben ihrer psychischen und physischen Verfassung, auch zu berücksichtigen, dass diese offenbar andere mietvertragliche Pflichten, wie etwa die Pflicht zur Entrichtung der Miete, zuverlässig einhalte. Demgegenüber habe das Gericht jedoch die hohe Anzahl von Lärmbelästigungen genauso zu berücksichtigen wie den Umstand, dass eine Grenze dort überschritten sei, wo höchstpersönliche Rechtsgüter der anderen Mieter (wie Gesundheit) nachhaltig verletzt würden. Das Gericht berücksichtige hier, dass die häufige Störung der Nachtruhe ebenfalls den Umstand einer Gesundheitsbeeinträchtigung nach sich ziehe. Zudem erschienen mildere Mittel, wie sie etwa die Betreuung eines Mieters darstellen könne, vorliegend ausgeschöpft zu sein.