Fristlose Kündigung wegen Lärmbelästigung

Nur die Pflichtverletzung kann einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung darstellen, die zeitlich nach der letzten Abmahnung erfolgt ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. ist seit 2005 Mieterin der im Eigentum der Kl. stehenden Mietwohnung in Berlin. Im Juni 2009 kündigte die von der Kl. beauftragte Hausverwaltung das Mietverhältnis wegen fortgesetzten Lärmbelästigungen ordentlich zum 30.9.2009 nach vorheriger Abmahnung vom 19.12.2008. Mit Schreiben vom 11.2.2010, 16.2.2010 und 22.2.2010 mahnte die klägerische Hausverwaltung die Bekl. wegen diverser Ruhestörungen ab, welche die Bekl. im Zeitraum vom 25.10.2009 bis 31.1.2010 verursacht haben sollte. Mit Schreiben vom 26. Februar 2010 kündigte die Hausverwaltung sodann das Mietverhältnis außerordentlich wegen einer Ruhestörung durch die Bekl. am 7.2.2010.

Die Kl. behauptet, die Bekl. verursache seit Mitte 2008 durch teilweise tägliches, teilweise im Abstand von einigen Tagen auftretendes Zuschlagen von Türen, lautes nächtliches Singen und Schreien sowie durchgehende Betätigung des Wasserhahns Lärmbelästigungen, die nachhaltig den Hausfrieden stören. Weiterhin meint sie, die außerordentliche Kündigung vom 26.2.2010 könne auf einen Vorfall zu einem Zeitpunkt vor den letzten drei Abmahnungen gestützt werden, weil die Hausverwaltung erst mit Verzögerung von Ruhestörungen erfahre.

Die Klage ist unbegründet.

I. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von der Bekl. bewohnten Mietwohnung nach § 546 Abs. 1 BGB. Denn das Mietverhältnis der Parteien ist weder durch die klägerseits ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 25.6.2009 noch durch die außerordentliche Kündigung durch die Kl. vom 26.2.2010 beendet worden.

1. Die ordentliche Kündigung vom 25.6.2009 hat nicht zu der Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien geführt. Denn durch die anschließenden Abmahnungen vom Februar 2010 hat die Kl. zum Ausdruck gebracht, dass sie von einem Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht und damit konkludent auf etwaige Rechte aus der ordentlichen Kündigung vom 25.6.2010 verzichtet.

2. Die außerordentliche Kündigung vom 26.2.2010 ist unwirksam, da ein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB nicht vorliegt. Die außerordentliche Kündigung konnte nicht auf eine Ruhestörung gestützt werden, die zeitlich vor den letzten drei Abmahnungen durch die Hausverwaltung der Kl. lag.

Eine Kündigung setzt bei Erforderlichkeit einer Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB voraus, dass die Abmahnung ohne Erfolg war (Palandt/Weidenkaff, 69. Aufl., § 543 Rn. 53). Da die Kündigung auf eine Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht durch die Bekl. gestützt wurde und Gründe für die Entbehrlichkeit einer Abmahnung nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht vorliegen, war nach § 543 Abs. 3 BGB vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Kl. vor Ausspruch der Kündigung verpflichtet war, wie geschehen, drei Abmahnungen auszusprechen. Denn durch diese drei Abmahnungen hat sie aus Sicht des Empfängers der Abmahnungen zu erkennen gegeben, dass sie die Vorfälle bis 31.1.2010 noch nicht als wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung angesehen hat und ein Kündigungsrecht hieraus nicht herleiten wollte. Da Abmahnungen aber den Sinn haben, dem Vertragspartner seine Pflichtverletzung vor Augen zu führen, und ihm nochmals die Möglichkeit zum vertragsgemäßen Verhalten einzuräumen, kann nur die Pflichtverletzung einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung darstellen, die zeitlich nach der letzten Abmahnung erfolgt ist. Denn nur dann war die Abmahnung ohne Erfolg. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass die klägerische Hausverwaltung selbst erst zeitversetzt von den Ruhestörungen erfahren hat. Denn maßgebend ist allein, ob die Bekl. trotz der letzten drei Abmahnungen hiernach eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt hat. Auf eine derartige Pflichtverletzung nach der letzten Abmahnung wurde die Kündigung indes nicht gestützt.

Nur solche Pflichtverletzungen können einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellen, die der Mieter zeitlich nach der letzten Abmahnung begangen hat.

Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis wegen fortgesetzter Lärmbelästigung ordentlich zum 30. September 2009. Abgemahnt hatte sie zunächst am 19. Dezember 2008. Weitere Abmahnungen erfolgten am 11., 16. und 22. Februar 2010 wegen diverser Ruhestörungen, die die Mieterin im Zeitraum 25. Oktober 2009 bis

31. Januar 2010 verursacht haben sollte. Mit Schreiben vom 26. Februar 2010 kündigte die Vermieterin sodann das Mietverhältnis außerordentlich wegen einer Ruhestörung durch die Mieterin am 7. Februar 2010. Im Räumungsrechtsstreit trug die Vermieterin vor, die Mieterin verursache seit Mitte 2008 durch z. T. tägliches, teilweise im Abstand von einigen Tagen auftretendes Zuschlagen von Türen, lautes nächtliches Singen und Schreien sowie durchgehende Betätigung des Wasserhahns Lärmbelästigungen, die nachhaltig den Hausfrieden störten. Weiterhin meint sie, die außerordentliche Kündigung vom 26. Februar 2010 könne auf einen Vorfall zum Zeitpunkt vor den letzten drei Abmahnungen gestützt werden, weil die Hausverwaltung erst mit Verzögerung von Ruhestörungen erfahre.

Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Die ordentliche Kündigung habe nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien geführt. Denn durch die anschließenden Abmahnungen bis zum 22. Februar 2010 habe die Vermieterin zum Ausdruck gebracht, dass sie von einem Fortbestand des Mietverhältnisses ausgehe und damit konkludent auf etwaige Rechte aus der ordentlichen Kündigung verzichtet. Die außerordentliche Kündigung sei unwirksam, da ein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB nicht vorliege. Die Kündigung könne nicht auf eine Ruhestörung gestützt werden, die zeitlich vor den letzten drei Abmahnungen gelegen habe. Durch diese Abmahnungen habe die Vermieterin aus der Sicht des Empfängers der Abmahnungen zu erkennen gegeben, dass sie die Vorfälle bis 31. Januar 2010 noch nicht als wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung angesehen habe und ein Kündigungsrecht hieraus nicht herleiten wolle. Da Abmahnungen aber nur den Sinn hätten, dem Vertragspartner seine Pflichtverletzung vor Augen zu führen, um ihm nochmals die Möglichkeit zum vertragsgemäßen Verhalten einzuräumen, könne nur die Pflichtverletzung einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Kündigung darstellen, die zeitlich nach der letzten Abmahnung erfolgt sei. Denn nur dann sei die Abmahnung ohne Erfolg. Unerheblich sei in diesem Zusammenhang, dass die Hausverwaltung selbst erst zeitversetzt von den Ruhestörungen erfahren habe. Es sei allein maßgebend, ob die beklagte Mieterin trotz der letzten drei Abmahnungen eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt habe. Auf eine derartige Pflichtverletzung nach der letzten Abmahnung werde die Kündigung indes nicht gestützt.

Eine Abmahnung hat den Zweck, dem Mieter vor Vertragsbeendigung Gelegenheit zur Änderung seines bisherigen Verhaltens zu geben. Um eine Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden, muss der abgemahnte Mieter regelmäßig deutlich machen, dass er bereit ist, seine Pflichtverletzungen ernsthaft und auf Dauer abzustellen (BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, GE 2010, 1111 unter Hinweis auf BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, GE 2006, 508). Insofern liegt das Amtsgericht richtig, wonach es auf das Verhalten der Mieterin nach der letzten Abmahnung ankommt. In Fällen wie dem vorliegenden, in denen Mieter nahezu pausenlos die gesamte Mieterschaft nerven und der Hausfrieden nachhaltig gestört sein dürfte, muss ein Vermieter konsequent vorgehen und darf nicht immer wieder neu abmahnen. Denn daraus kann ein Mieter ableiten, dass der Vermieter das Mietverhältnis nicht ernsthaft beenden will, sondern vielleicht nur dem Rest der Mieter dokumentieren möchte, er habe ja versucht, auf den störenden Mieter einzuwirken. Eine andere Frage ist es, ob der Vermieter nach einer fristlosen Kündigung wegen weiterer Ruhestörungen nach Abmahnung neuerliche Verstöße gegen den Hausfrieden zum Anlass nimmt, wiederum abzumahnen und dann nach weiteren Pflichtverletzungen nochmals kündigt. Eine erste Kündigung könnte möglicherweise im Rechtsstreit keinen Erfolg haben, vielleicht aber eine (in den Rechtsstreit eingeführte) zweite, dritte ... Kündigung wegen neuerlicher Vorfälle.