fristlose Kündigung wegen Hundehaltung

1. Die auf vertragswidrigen Gebrauch wegen unerlaubter Hundehaltung gestützte Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses setzt nicht voraus, daß der Vermieter den Mieter zuvor erfolglos auf Unterlassung der Hundehaltung in Anspruch genommen hat.

2. Ob die Hundehaltung als solche wegen der damit verbundenen Tiergefahr eine erhebliche Verletzung der Rechte des Vermieters im Sinne von § 553 BGB darstellt, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Der Mieter einer Wohnung hielt, wie der im selben Haus wohnende Vermieter und andere Mieter in dem Hause, einen Hund. Eine Erlaubnis zur Hundehaltung hatte der Mieter nicht. Er führte den Hund durch den Hausflur und über den Hof des Hauses stets angeleint. Der Vermieter kündigte nach Abmahnung fristlos mit der Begründung, er, seine Familie und Teile der Mieterschaft fühlten sich von dem Hund des Bekl. bedroht. Konkrete Vorfälle benannte der Vermieter - auch im Prozeß - nicht.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, weil der Vermieter zunächst auf Unterlassung hätte klagen müssen. Die Berufung des Vermieters hatte im Ergebnis keinen Erfolg.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung gemäß § 566 Abs. 1 BGB, weil die Kündigung vom 15. Dezember 1993 das Mietverhältnis nicht beendet hat.

Zwar liegt in der nicht genehmigten Haltung des Hundes - wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat - ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch die Bekl, das durch Anwaltsschreiben vom 27. September 1993 auch abgemahnt wurde. Nicht substantiiert dargelegt und unter Beweis gestellt hat der Kl. aber, daß er durch die Hundehaltung der Bekl. in seinen Rechten erheblich verletzt wird, weshalb das Amtsgericht mit Recht der Räumungsklage den Erfolg versagt hat.

Allerdings vermag die Kammer dem Amtsgericht nicht in dessen allgemeinem Ausgangspunkt zu folgen, einer Kündigung wegen unerlaubter Hundehaltung habe stets zunächst eine Inanspruchnahme des Mieters auf Unterlassung der Hundehaltung vorauszugehen. Ein solches Erfordernis stellt das Gesetz nicht auf und es kann auch nicht angenommen werden, daß in jedem Fall erst die Mißachtung eines entsprechenden Unterlassungstitels durch den Mieter eine erhebliche Rechtsbeeinträchtigung auf seiten des Vermieters ergibt.

Vielmehr ist im Einzelfall nach dessen Umständen zu prüfen, ob die unerlaubte Hundehaltung als solche bereits die kündigungsrelevante Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters darstellt. Dies kann unter anderem von der Art und Weise abhängen, in welcher der Mieter seinen Hund außerhalb der Mietwohnung in dem Bereich des Hauses hält. Geschieht dies so, daß konkrete Gefährdungen der Hausbenutzer ausgeschlossen werden, liegt lediglich in der mit jeder Hundehaltung verbundenen typischen Tiergefahr noch keine erhebliche Rechtsverletzung im Sinne von § 553 BGB. Ausgehend von diesen Grundsätzen gilt vorliegend:

Angesichts des unbestrittenen Vortrags der Bekl., der Kl. selbst habe noch bis vor kurzem einen Dalmatiner gehalten, außerdem halte ein anderer Mieter des Hauses derzeit auch einen Hund, hätte es bezüglich der Rechtsbeeinträchtigung näherer Darlegung bedurft. Die pauschale Behauptung, ein nicht unerheblicher Teil der Mieterschaft fühle sich durch das Tier im angeleinten wie im unangeleinten Zustand bedroht, was auch für den Kl. selbst, seine Ehefrau und seine Kinder gelte, genügt hierfür nicht, denn die Bekl. bestreiten, daß ihr Hund jemals ohne Aufsicht und Leine durch den Hausflur, das Treppenhaus und den begrünten Hof geführt worden sei. Vielmehr haben sie dargelegt , daß der Hund den Hof stets angeleint und in Begleitung nur dann durchquert habe, wenn er zwecks Spaziergangs ausgeführt wurde. Bei dieser Sachlage hätte der Kl. darlegen müssen, aufgrund welcher konkreten Vorfälle die als Zeugen benannten Mieter, der Kl. selbst oder seine Ehefrau und Kinder sich von dem unangeleinten Hund der Bekl. bedroht gefühlt hätten.

Ein Mieter hatte sich ohne Erlaubnis des Vermieters einen Hund angeschafft; eine Abmahnung blieb erfolglos. Der Vermieter sprach daraufhin die fristlose Kündigung aus, weil er selbst und andere Mieter sich von dem Hund bedroht fühlten. Das Amtsgericht wies die Klage ab, da der Vermieter zunächst hätte auf Unterlassung klagen müssen.

Diese Auffassung konnte das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 7. November 1994 nicht teilen. Es müsse auch möglich sein, sofort zu kündigen, wenn eine Abmahnung erfolglos bleibt. Es wies die Räumungsklage dann aber doch ab, weil der Vermieter nicht die einzelnen Vorfälle dargelegt hatte, in denen seine Familie oder Mitmieter sich bedroht gefühlt hatten.

Man wird das Urteil nicht verallgemeinern dürfen, da eine fristlose Kündigung stets das letzte Mittel ist. Es müssen also gravierende Vorfälle vom Vermieter konkret dargelegt und bewiesen werden, wenn eine Räumungsklage Erfolg haben soll.