Fristlose Kündigung wegen gewerbsmäßiger Weitervermietung an Touristen

Fristlose Kündigung wegen gewerbsmäßiger Weitervermietung an Touristen; Untervermietung einer Wohnung im Ganzen als Ferienwohnung

1. Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter die Wohnung geschäftsmäßig als Ferienwohnung weitervermietet.

2. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich.

3. Die Weitervermietung stellt eine Pflichtverletzung dar, so dass der Mieter zur Erstattung von Kosten einer Detektei verpflichtet ist, die zur Beweissicherung nach einem konkreten Verdacht (hier: Internetanzeige) eingeschaltet wurde.

(Leitsätze der Redaktion)

Ab dem 16. April 2008 vermietete die Kl. der Bekl. eine Drei-Zimmer-Wohnung in dem Hause R.straße 8, Berlin.

Aufgrund einer Anzeige auf der Internetseite www.

ferienwohnung-berlin-zentrale.

de beauftragte die Kl. das Detektivbüro B. mit der Überprüfung ihres Verdachtes, dass die Bekl. die streitgegenständliche Wohnung nicht zu eigenen Zwecken nutze, sondern gewerbsmäßig als Ferienwohnung untervermietet. In der Zeit vom 15. Dezember bis 18. Dezember 2008 wurde die streitgegenständliche Wohnung an einen Mitarbeiter der Detektei, den Zeugen O., gegen Entgelt untervermietet. Die Detektei B. stellte der Kl. dafür 342 € zuzüglich "2 SB Übernahme 6 Stunden" 276 € und für 43 km eine Kfz-Pauschale von 27,20 € netto in Rechnung.

Mit Schreiben vom 22. Dezember 2008 erklärte die Kl. gegenüber der Bekl. wegen gewerbsmäßiger Weitervermietung der streitgegenständlichen Wohnung die fristlose Kündigung, die sie in der am 21. März 2009 zugestellten Klageschrift wiederholen ließ.

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang überwiegend begründet.

Die Bekl. ist zur Räumung der im 2. Obergeschoss des streitgegenständlichen Gebäudes liegenden Wohnung gemäß § 546 BGB verpflichtet, weil die Kl. das Mietverhältnis gemäß §§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 und 3 Nr. 2, 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB wirksam gekündigt hat.

Die Kündigung vom 22. Dezember 2008 ist formell wirksam erklärt worden, denn sie wahrt die Schriftform und ist hinreichend begründet, indem die gewerbsmäßige Weitervermietung der streitgegenständlichen Wohnung angegeben und mittels der Vermietung an den Zeugen O. im Dezember 2008 im Einzelnen dokumentiert ist. Nach dem Ende dieser Untervermietung ist die Frist des § 314 Abs. 3 BGB eingehalten worden, und die Kündigung ist der Bekl. auch zugegangen gemäß § 130 BGB. Ihr Bestreiten des Zugangs ist im Rahmen des § 138 ZPO nicht entscheidungserheblich, weil die Last des Bestreitens der Bekl. gesteigert war. Die Kl.

seite hat substantiiert vorgetragen, dass die Kündigung am 23. Dezember 2008 in den Hausbriefkasten der Bekl. durch Boten eingelegt worden sei, so dass die Bekl. für ein entscheidungserhebliches Bestreiten vorzutragen gehabt hätte, dass sie nach Briefkastenkontrolle spätestens am 24. Dezember 2008 das Schreiben nicht vorgefunden habe. Diesen Vortrag unterlässt die Bekl.

seite trotz entsprechenden gerichtlichen Hinweises in der mündlichen Verhandlung, so dass als unstreitig zu behandeln ist, dass die Kündigung vom 22. Dezember 2008 so in den Empfangsbereich der Bekl. gelangt ist und sie davon unter gewöhnlichen Umständen hätte Kenntnis nehmen können.

Die Kündigung ist materiell-rechtlich wirksam, denn die Voraussetzungen des § 543 BGB liegen vor. Nach dieser Vorschrift kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dafür reicht nicht jede Vertragsverletzung, sondern nur eine erhebliche Verletzung der Rechte des Vermieters, die Auswirkungen hat, die den Vermieter beeinträchtigen. In § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, 2. Halbsatz BGB wird ein solcher wichtiger Grund gesetzlich dahin definiert, dass eine unbefugte Drittüberlassung, z. B. durch vollständige Aufgabe der Wohnung und Überlassung an einen Dritten ohne Unterrichtung des Vermieters, erfolgt. Es kann dahingestellt bleiben, ob die unstreitige Überlassung der Wohnung im Dezember 2008 an den Zeugen O. den Tatbestand des § 543 Abs. 2 Nr. 2, 2. Halbsatz BGB ausfüllt, denn jedenfalls stellt die Kl. eine im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erhebliche Vertragspflichtverletzung der Bekl. damit dar, dass sie die zwischen den Parteien vereinbarte Wohnungsnutzung aufgegeben hat und eine geschäftsmäßige Vermietung als Ferienwohnung betreibt. Dies wird mittels des eingereichten Internetauszuges vom 10. Februar 2009 zudem belegt, indem die streitgegenständliche Wohnung zur Vermietung an Touristen angeboten wird. Dass es sich dabei um eine identische Anzeige handelt, auf die der Zeuge O. die Wohnung anmietete, ist unstreitig geblieben. Die von dem Zeugen gefertigten Fotografien stimmen mit denen der Anzeige überein. Deshalb ist irrelevant, dass die dort als Ferienwohnung angebotene Wohnung für die 4. Etage in der R.straße angegeben wird, denn trotzdem ist dem Zeugen auf diese Anzeige für das 4. OG die streitgegenständliche Wohnung im 2. OG vermietet worden. Mittels des Internetauszuges vom 10. Februar 2009 ist zudem belegt, dass die streitgegenständliche Wohnung nach der Kündigung angeboten worden ist, so dass die Kl.

seite eine erhebliche Vertragspflichtverletzung wegen Nichteinhaltung des vereinbarten Zwecks des privaten Wohnens schlüssig darstellt. Mit der vorgetragenen gewerbsmäßigen Untervermietung als Ferienwohnung wird nicht nur der Vertragszweck an sich ausgehöhlt, sondern die Vermieterseite ist auch dadurch erheblich beeinträchtigt, dass sich diese Art der Wohnungsnutzung mittels Vermietung an wechselnde Touristen auf die übrigen Mieter des Hauses typischerweise negativ auswirkt.

Diese zur fristlosen Kündigung berechtigende erhebliche Vertragsverletzung, die keinesfalls durch überwiegende Interessen der Bekl. gerechtfertigt sein kann, bestreitet die Bekl. nicht entscheidungserheblich. Trotz des gerichtlichen Hinweises in der mündlichen Verhandlung bleibt ihr Bestreiten pauschal und ohne Substanz, was zu ihren Lasten zu gehen hat. Sie trägt weder namentlich noch zeitlich bestimmt vor, wem sie die streitgegenständliche Wohnung vorübergehend für zwei Wochen unentgeltlich überlassen habe, der ohne ihr Wissen die Vermietung an den Zeugen O. vorgenommen habe. Sie behauptet nicht, dass ihr die Internetanzeige erstmals prozessual zur Kenntnis gelangt sei. Schließlich bleibt auch der von dem Zeugen O. fotografisch wiedergegebene Einrichtungszustand der streitgegenständlichen Wohnung ohne Stellungnahme, obwohl er die typische Ausstattung einer Ferienwohnung wiedergibt. Insbesondere fehlen persönliche Ausstattungs- und Einrichtungsgegenstände, wie Fotos und Bilder, und lediglich eine Minimalausstattung zum Schlafen, Essen und Sitzen ist abgebildet. Auch das abgebildete Regal passt sich darin ein, denn es enthält nur eine kleine Anzahl von Büchern und Bildern zum Zeitvertreib. In der Küche fehlen Kochutensilien und frische oder haltbare Lebensmittel, Gewürze usw., die auf eine regelmäßige Benutzung durch tägliches Kochen schließen ließen. Auch Zimmerpflanzen, die der regelmäßigen Betreuung bedürfen, sind nicht erkennbar. Dem tritt die Bekl. mit fotografischen Abbildungen ihrer Wohnung, die belegten, dass sie dort ständig aufhältlich sei und wohnte, nicht entgegen. Auch schriftsätzlich erschöpft sich ihr Vortrag in der pauschalen Behauptung, in der Wohnung zu wohnen, was unzureichend ist, ohne dass deren Ausstattungszustand irgendwie nachvollziehbar von ihr begründet würde oder sie sonstwie ausschlösse, sie untervermieten zu können, z. B. mittels Ausschlusses eines anderen Wohnsitzes, Arbeitsplatzes in Berlin etc.

Schließlich kann sich die Bekl. nicht damit entlasten, dass der von ihr namentlich unbenannt gebliebene Bekannte für alles verantwortlich sei, denn nach den gebotenen Erkundigungen bei ihm hätte sie im Rahmen des § 138 ZPO konkret zu erwidern gehabt. Insbesondere dahin, dass es sich um eine einmalige Untervermietung an den Zeugen O. gehandelt habe oder die Internetanzeige trotz ihres Widerspruchs nicht gelöscht worden sei. Darüber hinaus hat sie jedenfalls im Rahmen der §§ 540 Abs. 2, 278 BGB sowie Nr. 3 der Anlage 1 zu dem streitgegenständlichen Mietvertrag für das Verhalten eines Dritten einzustehen, nämlich dahin, dass die Grenzen des Hauptmietvertrages und damit der vereinbarte Wohnzweck eingehalten werden (vgl. BGH, NJW 2000, 3203).

Schließlich bedurfte es zur Wirksamkeit der vorprozessualen Kündigung keiner Abmahnung im Sinne des § 543 Abs. 3 BGB, denn die geschäftsmäßige Weitervermietung der streitgegenständlichen Wohnung höhlt den zwischen den Parteien vereinbarten Zweck gänzlich aus und stellt damit eine so schwerwiegende Vertragsverletzung dar, dass die sofortige Kündigung gerechtfertigt war, zumal die Bekl. auch prozessual keine Reaktionen aufzeigt und belegt, mit denen sie das Internetangebot ihrer Wohnung als Ferienwohnung zu unterbinden suchte. Mittels der Internetanzeige vom 10. Februar 2009 ist das fortgesetzte Angebot über die fristlose Kündigung hinaus belegt worden, so dass auch insoweit keine positive Prognose gegeben ist, die die fristlose Kündigung unwirksam werden lassen könnte. Zuzugeben ist der Bekl. lediglich, dass der eingereichte Internetauszug eine andere Postanschrift als die der streitgegenständlichen Wohnung benennt. Allerdings scheinen in Anbetracht der mit der Anlage K 4 und Anlage K 9 teilweise identischen Wohnungsabbildungen, die die Wohnung der Bekl. wiedergeben, Zweifel angebracht, so dass Rückschlüsse auf eine Verwirrtaktik möglich sein mögen.

Die Klage ist lediglich insoweit abzuweisen, als in dem Klageantrag die Lage der Wohnung mit dem 6. Obergeschoss angegeben wird, weil die Wohnung unstreitig im 2. Obergeschoss liegt und damit eine unschlüssige Wohnlage angegeben ist.

Die Zahlungsklage ist begründet, denn gemäß §§ 280 ff. BGB i. V. m. § 249 BGB ist die Bekl. zur Erstattung der Detekteikosten verpflichtet. Diese Kosten sind durch ihre Pflichtverletzung - wie oben dargestellt - zur Beweissicherung erforderlich und kausal gewesen. Erforderlich sind sie gewesen, weil die Internetanzeige, auf die sich der Zeuge O. meldete, einen hinreichend konkreten Verdacht auf eine gewerbsmäßige Weitervermietung der streitgegenständlichen Wohnung rechtfertigte und dieser Verdacht sich mit der Vermietung an ihn und wegen des Einrichtungszustandes der Wohnung auch bestätigte.

Die Weitervermietung von Wohnungen an Touristen ist rechtswidrig und der Vermieter darf fristlos kündigen. Darauf hatten wir kürzlich hingewiesen (vgl. Beuermann GE 2009, 867). So entschied nun auch das AG Mitte. Es verurteilte den Mieter nicht nur zur Räumung, sondern auch dazu, die Kosten eines Detektives zu tragen, den die Vermieterin eingeschaltet hatte.

Die Mieterin hatte eine Dreizimmerwohnung in Berlin-Mitte gemietet. Nachdem eine Anzeige im Internet zur Vermietung als Ferienwohnung erschienen war, beauftragte die Vermieterin eine Detektei. Die Mieterin schloss mit dem Mitarbeiter der Detektei einen Untermietvertrag für drei Tage; die Vermieterin kündigte daraufhin fristlos. Sie verlangte Räumung und Erstattung der Detekteikosten.

Mit Urteil vom 13. Juli 2009 hielt das Amtsgericht Mitte die fristlose Kündigung für berechtigt. Die Mieterin habe hier die Rechte des Vermieters erheblich verletzt, indem sie die Wohnung an Dritte überlassen habe. Eine vorherige Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen. Da es sich um eine Pflichtverletzung der Mieterin gehandelt habe, sei sie auch zur Erstattung der Detekteikosten nach § 280 BGB verpflichtet. (Berufung anhängig unter LG Berlin 63 S 435/09)

Das Urteil ist materiell sicher zutreffend, weist aber einen erheblichen formellen Mangel auf. Die Wohnung lag im zweiten Obergeschoss; gleichwohl hatte die Klägerin Räumung einer Wohnung im sechsten Obergeschoss mit der Klage beantragt. Das Amtsgericht meinte, zur Räumung der Wohnung im zweiten Obergeschoss verurteilen und im Übrigen die Klage abzuweisen zu können. Das war unzutreffend, denn es handelte sich um einen anderen Streitgegenstand, so dass die Klage auf Räumung der Wohnung im sechsten Obergeschoss abzuweisen war (Räumung der anderen Wohnung war nicht beantragt worden). Allerdings war ein vorheriger rechtlicher Hinweis durch das Gericht geboten, da offensichtlich ein Irrtum vorlag. Zu einer Änderung des Klageantrags war jedoch nicht das Gericht, sondern allein der Rechtsanwalt der Klägerin befugt.