Fristlose Kündigung wegen Gebrauchsbeeinträchtigung

Fristlose Kündigung wegen Gebrauchsbeeinträchtigung; defektes Haustürschloß

1. Wird der Schließzylinder der Hauseingangstür derart beschädigt, daß die Haustür nicht mehr von außen zu öffnen ist, so liegt darin eine teilweise Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung, die den Mieter zur fristlosen Kündigung gem. § 542 BGB berechtigt.

2. Eine wirksame vorherige Fristsetzung liegt auch dann vor, wenn der Mieter deutlich macht, daß er diesen Zustand nicht hinnehmen will.

Die Kündigung der Kl. vom 29. Januar 1999 hat den Mietvertrag zum 1. Februar 1999 beendet. Denn die Kl. konnte den Mietvertrag nach § 542 BGB wirksam kündigen.

Unstreitig war der Schließzylinder der Hauseingangstür, wie bereits mehrfach zuvor, kurz nach einer vorgenommenen Reparatur am 22. Januar 1999 wieder derartig beschädigt, daß die Hauseingangstür nicht von außen zu öffnen war. Damit wurde der Kl. der vertragsgemäße Gebrauch ihrer Wohnung teilweise entzogen, da sie nicht mehr ohne Hilfe Dritter in der Lage war, den Hausflur zu betreten und damit ihre Wohnung zu erreichen. Dabei handelte es sich auch nicht um eine nur unerhebliche Beeinträchtigung. Denn der Zugang zu dem Hausflur und damit zu der eigenen Wohnung ist durch den Vermieter sicherzustellen. Dafür ist es nicht ausreichend, wenn der Eintretende den Zugang erhalten kann, wenn ein Mieter oder Besucher von innen die Tür öffnet. Denn dem Mieter muß es möglich sein, zu jeder Zeit ohne Hilfe Dritter seine Wohnung zu betreten. Insbesondere nachts ist es weder dem Eintretenden noch anderen, in dem Haus wohnenden Mietern zumutbar, dafür zu sorgen, daß die Tür geöffnet wird.

Der Bekl. kann insoweit auch nicht auf die Möglichkeit verweisen, einen Schlüsseldienst zu beauftragen. Denn § 542 BGB geht davon aus, daß der Vermieter den Mangel zu beseitigen hat, wozu er gem. §§ 535, 538 BGB verpflichtet ist.

Die Kl. hat auch mit Schreiben vom 22. Januar 1999 wirksam eine Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt. Zwar bezog sich dieses Schreiben nicht primär auf die Wiederherstellung des Schließzylinders. Jedoch hat die Kl. deutlich gemacht, daß sie nicht gewillt war, den Zustand hinzunehmen, daß sie aufgrund der Beschädigung der Tür nicht ihre Wohnung betreten kann. Sie hat sogar darauf verwiesen, daß sie gegebenenfalls auch wegen dieses Mangels fristlos kündigen wird.

Die Fristsetzung zum 29. Januar 1999 war auch angemessen. Denn die Kl. hatte Anspruch darauf, daß möglichst, schnell der ungehinderte Zugang wieder hergestellt wird. Selbst wenn man unterstellt, daß aufgrund der zahlreichen Beschädigungen dem Bekl. möglicherweise eine Überlegungszeit hinsichtlich einer sachgemäßen und dauerhaften Reparatur einzuräumen war, so hatte er genügend Zeit. (...)

Es kommt in Mehrfamilienhäusern immer wieder vor, daß der Schließzylinder zur Hauseingangstür defekt ist. Der Vermieter tut gut daran, darauf schnell zu reagieren, wie der vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 3. Dezember 1999 entschiedene Fall zeigt. Ohne daß ein Verschulden des Vermieters nötig wäre, kann nämlich hier eine fristlose Kündigung durch den Mieter berechtigt sein. Der Mieter hatte die Beschädigung angezeigt und eine Frist von einer Woche zur Reparatur gesetzt; nach Ablauf der Frist kündigte der Mieter fristlos - zu Recht - wie das Landgericht befand. Der Mieter sei nicht darauf verwiesen, selbst einen Schlüsseldienst zu beauftragen, und auch wenn zahlreiche Beschädigungen des Schließzylinders vorangegangen seien, habe der Anspruch des Mieters auf ungehinderten Zugang Vorrang.