Fristlose Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung

Fristlose Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung; Zahlungsverzug; Verjährung überhöhter vereinbarter Mietkaution

Zur fristlosen Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen.

Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm - unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache - ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag gezahlt hat.

1 Die Bekl. zu 1 bis 3 haben von der Kl. mit Vertrag vom 1. Mai 2005 ein Einfamilienhaus in A. gemietet, in dem auch der Bekl. zu 4, der volljährige Sohn der Bekl. zu 1, wohnt. Die monatliche Miete beläuft sich auf 1.330 € zuzüglich 40 € Nebenkostenvorauszahlungen. Die Bekl. zu 1 hat zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von sechs Monatsmieten (7.980 €) erbracht. Nach § 4 Abs. 7 des Mietvertrags ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen.

2 Seit Mitte 2007 haben die Bekl. die Miete jeweils erst zur Monatsmitte oder noch später gezahlt. Aus diesem Grund sprach die Kl. mit undatiertem Schreiben vom Oktober 2008 sowie mit Schreiben vom 22. Dezember 2008 Abmahnungen aus. Mit Schreiben vom 19. Januar 2009 erklärte sie die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietvertrags, unter anderem wegen der unpünktlichen Mietzahlungen. Die Bekl. wiesen die Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 22. Januar 2009 zurück und gestatteten der Kl., einen Teilbetrag von 520 € aus der Kaution als Vorauszahlung auf die künftige Miete zu verwenden. Weitere Kündigungen der Kl. erfolgten mit Schreiben vom 19. Februar 2009 sowie vom 8. April und 8. Mai 2009, nachdem die Bekl. die unpünktliche Zahlungsweise auch weiterhin nicht abgestellt hatten.

3 Die Kl. begehrt Räumung und Herausgabe des Einfamilienhauses sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.034,11 € nebst Zinsen. Mit der im April 2009 erhobenen Widerklage hat die Bekl. zu 1 Rückzahlung eines Teils der Kaution verlangt, insgesamt 3.464,68 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen und auf die Berufung der Bekl. zu 1 der Widerklage in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils bis auf einen Teil der Zinsforderung stattgegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Klagebegehren weiter und erstrebt die Abweisung der Widerklage.

4 Die Revision hat Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

6 Die Räumungsklage sei unbegründet, weil das Mietverhältnis mit den Bekl. durch die Kündigungen der Kl. nicht beendet worden sei; aus diesem Grund stehe der Kl. auch kein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten zu.

7 Die Kl. könne ihre Kündigung nicht auf unpünktliche Mietzahlungen stützen. Eine ordentliche Kündigung setze gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB voraus, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft in nicht unerheblichem Umfang verletzt habe; eine unerhebliche Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters rechtfertige eine Kündigung hingegen nicht. Zwar sei anerkannt, dass fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen den Vermieter sogar zur fristlosen Kündigung berechtigen könnten. Eine Vertragsverletzung liege immer dann vor, wenn der Zahlungstermin ohne rechtfertigenden Grund überschritten werde und dies dem Willen des Vermieters widerspreche. Da die monatliche Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats fällig gewesen sei, hätten die Bekl. die Miete während eines langen Zeitraums jeweils unpünktlich gezahlt. Die Unpünktlichkeit habe sich nicht darauf beschränkt, dass die Miete erst zur Monatsmitte bezahlt worden sei. Im Zeitraum September bis Dezember 2008 sei die Miete jeweils erst zwischen dem 16. und 24. des jeweiligen Monats bezahlt worden, und auch danach sei die Zahlung teilweise erst nach der Monatsmitte erfolgt. Die Bekl. hätten auch nicht nachweisen können, dass sich die Kl. telefonisch damit einverstanden erklärt habe, dass die Miete ab Mai 2007 erst zur Monatsmitte gezahlt werden müsse. Insbesondere die von den Bekl. benannte Zeugin F. habe dazu keine Angaben machen können.

8 In der Gesamtschau seien die Versäumnisse der Bekl. aber nur als unerhebliche Pflichtverletzungen anzusehen, die eine Kündigung nicht rechtfertigten. Es sei zu berücksichtigen, dass die Bekl. davon ausgegangen seien, dass sie bis zur Monatsmitte zahlen dürften. Sie hätten sich insoweit in einem - wenn auch vermeidbaren - Rechtsirrtum befunden. Zudem hätten die Bekl. der Kl. gestattet, einen Teilbetrag von 520 € aus der überhöhten Kautionszahlung als Vorauszahlung auf die monatliche Miete zu verwenden.

9 Die Widerklage der Bekl. zu 1 sei hingegen bis auf einen Teil der Zinsforderung begründet. Der Bekl. zu 1 stehe aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Zahlung von 3.464,68 € zu. Die Zahlung der Kaution sei ohne rechtlichen Grund erfolgt, soweit sie den Betrag von drei Monatsmieten übersteige. Denn die entsprechende mietvertragliche Vereinbarung in § 5 des Mietvertrags sei gemäß §§ 139, 134 BGB nichtig, soweit sie über drei Monatsmieten hinausgehe, § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB. Es sei unerheblich, ob die Kl. die Kaution in dieser Höhe gefordert oder die Bekl. sie von sich aus angeboten hätten. § 551 BGB wolle den Mieter vor zu großen Belastungen bewahren und Erschwerungen für den Abschluss eines Mietvertrags entgegenwirken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen könnten.

10 Der Anspruch der Bekl. zu 1 auf Rückzahlung der Kaution (soweit sie drei Monatsmieten übersteige) sei auch nicht verjährt. Die Verjährung beginne gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden sei und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt habe oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

11 Zwar genüge an sich die Kenntnis der den Ersatzanspruch begründenden tatsächlichen Umstände; eine zutreffende rechtliche Würdigung sei nicht erforderlich. Gleichwohl habe die Verjährung noch nicht mit der Zahlung der Kaution von sechs Monatsmieten begonnen. Der Beginn der Verjährung setze hier voraus, dass die Bekl. Umstände gekannt hätten, die auf eine Gesetzwidrigkeit der Höhe der gezahlten Kaution hätten schließen lassen; insoweit habe die Bekl. zu 1 behauptet, dass sie erst im Januar 2009 anlässlich ihrer anwaltlichen Beratung von dem gesetzlichen Verbot des § 551 BGB erfahren habe. Eine frühere Kenntnis habe die beweisbelastete Kl. nicht unter Beweis gestellt.

II. 12 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

13 A. Zur Klage

14 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Räumungsklage begründet, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung der Kl. vom 19. Januar 2009 beendet worden ist. Die Kl. war angesichts des seit Mai 2007 andauernden und trotz wiederholter Abmahnungen der Kl. fortgesetzten vertragswidrigen Verhaltens der Bekl., die die Miete jeweils erst zur Monatsmitte und deshalb mit erheblicher Verspätung entrichteten, zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, 3 BGB befugt. Die vorgerichtlichen Anwaltskosten stehen der Kl. aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.

15 a) Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus. Eine solche Abmahnung hat die Kl. hier im Oktober 2008 sowie - unter ausdrücklicher Androhung der fristlosen Kündigung - erneut mit Schreiben vom 22. Dezember 2008 ausgesprochen. Auch nach den Abmahnungen haben die Bekl. die Miete in den Monaten November und Dezember 2008 sowie im Januar 2009 wiederum mit erheblicher Verspätung gezahlt, nämlich erst zur Monatsmitte. Im Übrigen wären in den zunächst erfolgten Kündigungen vom 19. Januar, 19. Februar und 8. April 2009, selbst wenn diese das Mietverhältnis noch nicht beendet hätten, jeweils weitere Abmahnungen zu sehen, die die Bekl. gleichwohl nicht zur Änderung der unpünktlichen Zahlungsweise veranlasst haben.

16 b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts stellt eine derart schleppende und ungeachtet einer oder - wie hier - sogar mehrerer Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht. Durch die Abmahnung erhält der Mieter Gelegenheit, das durch die vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen; dem Mieter wird so vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, GE 2006, 508 = NZM 2006, 338 Rn. 14). Diese Chance haben die Bekl. nicht genutzt, sondern im Gegenteil schuldhaft die vertragswidrige Zahlungsweise beibehalten.

17 Das Berufungsgericht geht rechtsfehlerhaft davon aus, dass die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung der Bekl. hier deshalb als nur unerhebliche Pflichtverletzung zu werten sei, weil die Bekl. sich in einem - wenn auch vermeidbaren - Rechtsirrtum über die Fälligkeit der Miete befunden hätten. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe angelegt (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, GE 2007, 46 = NJW 2007, 428 Rn. 25) und einen unvermeidbaren Rechtsirrtum verneint. Dass den Bekl., wie das Berufungsgericht angenommen hat, „nur" Fahrlässigkeit zur Last fällt, lässt ihre Pflichtverletzung jedoch nicht in einem wesentlich milderen Licht erscheinen. Für die Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters ist es ohnehin ohne Bedeutung, ob die verspätete Zahlung auf einem verschuldeten Rechtsirrtum oder auf einer sonstigen Nachlässigkeit des Mieters beruht. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann auch der Umstand, dass die Bekl. der Kl. - nach der ersten Kündigung - gestattet haben, einen Teilbetrag von 520 € aus der (überhöhten) Kaution als Vorauszahlung auf künftige Mietzahlungen zu verwenden, angesichts einer Miete von 1.330 € monatlich und der dauernden und gravierenden Zahlungsverzögerungen nicht maßgeblich zu Gunsten der Bekl. ins Gewicht fallen. Sonstige Umstände, die bei der Gesamtabwägung im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB zu Gunsten der Bekl. zu berücksichtigen wären, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich.

18 B. Zur Widerklage

19 Die Kl. ist vor dem Rückerhalt der Wohnung nicht verpflichtet, an die Bekl. zu 1 den Teil der Kaution herauszugeben, der die nach § 551 Abs. 1 BGB zulässige Höchstgrenze von drei Monatsmieten übersteigt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht dem insoweit allein in Betracht kommenden Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung die von der Kl. erhobene Einrede der Verjährung entgegen.

20 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die im Jahr 2005 gezahlte Kaution ohne Rechtsgrund erbracht worden ist, soweit sie drei Monatsmieten überstieg. Denn die Kautionsvereinbarung war gemäß § 551 Abs. 1, 4, §§ 134, 139 BGB unwirksam, soweit sie über die bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal zulässige Höhe von drei Monatsmieten hinausging.

21 2. Der daraus resultierende Bereicherungsanspruch der Bekl. zu 1 (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) unterliegt der regelmäßigen dreijährigen Verjährung. Diese hat gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf des Jahres 2005 begonnen und ist mit Ende des Jahres 2008 abgelaufen. Bei Erhebung der Widerklage im April 2009 war die Widerklageforderung mithin verjährt.

22 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es für den Beginn der Verjährung nicht darauf an, wann die Bekl. zu 1 erfahren hat, dass die Vereinbarung einer drei Monatsmieten übersteigenden Kaution gesetzwidrig ist und ihr deshalb ein Rückforderungsanspruch hinsichtlich des darüber hinausgehenden Betrages zusteht.

23 a) Gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB setzt der Beginn der Verjährung allerdings neben der Entstehung des Anspruchs voraus, dass der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt es jedoch, wenn der Gläubiger die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen sich für einen rechtskundigen Dritten der Anspruch ergibt. Bei einem Anspruch aus ungerechtfertigter Leistung liegt die für den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis des Gläubigers vor, wenn er von der Leistung und vom Fehlen des Rechtsgrundes weiß, das heißt von den Tatsachen, aus denen dessen Fehlen folgt. Eine zutreffende rechtliche Würdigung setzt § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB hingegen nicht voraus (BGH, Urteile vom 29. Januar 2008 - XI ZR 160/07, BGHZ 175, 161 Rn. 26; vom 15. Juni 2010 - XI ZR 309/09, NJW-RR 2010, 1574 Rn. 12; Beschluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, NJW-RR 2008, 1237 Rn. 7). Eine Ausnahme wird lediglich für die Fälle in Betracht gezogen, in denen es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte Rechtslage handelt, so dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag (BGH, Beschluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, aaO., m. w. N.).

24 b) Das Berufungsgericht geht zwar im Ansatz zutreffend von dieser Rechtsprechung aus, wendet sie aber im Ergebnis nicht an, indem es von der Kl. den Nachweis verlangt, wann der Bekl. zu 1 die Gesetzwidrigkeit der Kaution bekannt geworden sei. Damit macht das Berufungsgericht den Beginn der Verjährung entgegen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von der zutreffenden rechtlichen Würdigung eines schon länger bekannten Sachverhalts durch den Gläubiger abhängig. Der Bereicherungsanspruch der Bekl. zu 1 ergibt sich daraus, dass sie für eine Wohnung eine Kautionszahlung erbracht hat, die den Betrag von drei Monatsmieten übersteigt; diese Umstände waren der Bekl. zu 1 bei Zahlung der Kaution bekannt. Ob die Bekl. die Vorschrift des § 551 BGB kannte und ihr deshalb bewusst war, dass ihr ein Rückforderungsanspruch zusteht, ist nicht entscheidend. Wie ausgeführt, ist die zutreffende rechtliche Einordnung eines Sachverhalts durch den Gläubiger nicht erforderlich. Auch aus der vom Berufungsgericht herangezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Verjährungsbeginn bei Amtshaftungsansprüchen ergibt sich nichts anderes, denn auch dort kommt es allein auf die Kenntnis der Tatsachen an, aus denen auf eine Pflichtwidrigkeit der Amtshandlung zu schließen ist, nicht aber auf die zutreffende rechtliche Einordnung. Der Ausnahmefall einer unklaren Rechtslage liegt hier offensichtlich nicht vor.

III. 25 Nach alledem kann das Berufungsurteil, soweit zum Nachteil der Kl. entschieden worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst. [...] Dies führt hinsichtlich der Klage zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zur Verurteilung der Bekl. entsprechend den Anträgen der Kl. sowie hinsichtlich der Widerklage zur Zurückweisung der Berufung der Bekl. zu 1.

Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter stellt nach Ansicht des BGH eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB) rechtfertigt, und zwar auch dann, wenn dem Mieter lediglich Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, weil er irrtümlich davon ausgegangen ist, jeweils erst zur Monatsmitte zahlen zu müssen. Der BGH hat außerdem entschieden, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters im Bezug auf die Zahlung einer überhöhten Kaution mit der Kautionszahlung beginnt.

Die Beklagten zu 1 bis 3 sind seit 2005 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin, in dem auch der Beklagte zu 4 wohnt. Nach dem Mietvertrag ist die Miete jeweils zum 3. Werktag eines Monats fällig. Die Beklagten entrichteten die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später und setzten dies auch nach Abmahnungen der Klägerin im Oktober und Dezember 2008 fort. Daraufhin erklärte die Klägerin wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage gegen die Beklagten. Die Beklagte zu 1 hat im Wege der Widerklage die Rückzahlung der von ihr bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution insoweit begehrt, als diese den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg.

Die Klägerin hat die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten zu 1 hat das Oberlandesgericht der Widerklage stattgegeben, die Berufung der Klägerin hat es zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Miete durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Das gilt auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.

Ferner hat der VIII. Zivilsenat entschieden, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf.

„§ 543 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Dies gilt nicht, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,

2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder

3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

§ 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."