Fristlose Kündigung wegen Änderung des Gebrauchs

Führt der Mieter in den zu einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie angemieteten Räumen Drogenersatztherapien in erheblichem Umfang durch, handelt es sich um einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden vertragswidrigen Gebrauch.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kündigung der Kl. vom 13.10.2009 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien rechtswirksam nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB beendet. Die fristlose Kündigung ist wirksam, weil der Bekl. die Mietsache ungeachtet der Abmahnung vom 29.9.2009 in vertragswidriger Weise gebraucht hat, wodurch die Rechte der Kl. in erheblichem Maße verletzt wurden.

Die von dem Bekl. in seiner Praxis angebotenen Drogenersatztherapien stellen - jedenfalls in dem hier insgesamt vorliegenden Umfang - einen vertragswidrigen Gebrauch der streitgegenständlichen Gewerberäume dar. Was zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählt, richtet sich in erster Linie nach der vertraglichen Vereinbarung, also vor allem nach dem vertraglich festgesetzten Mietzweck. Insoweit ist der jeweils einschlägige Mietvertrag gemäß §§ 133, 157, 242 BGB nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte auszulegen. Maßgebend bei der Vertragsauslegung ist der wirkliche Wille der Vertragsparteien, bei dessen Ermittlung neben dem Erklärungswortlaut die beiderseits bekannten Umstände wie insbesondere die Art und Weise des Zustandekommens der Vereinbarung und die beiderseitige Interessenlage heranzuziehen sind. Nach dem Wortlaut des § 2 des Mietvertrages kann der Bekl. die streitgegenständlichen Räumlichkeiten zum Betrieb einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie nutzen. Ob die Drogenersatztherapie unter Zugrundelegung einer fachkundigen Betrachtungsweise einen Bereich der Suchtbehandlung darstellt und damit abstrakt‑generell zum Tätigkeitsbereich und Zuschnitt einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie gehört, kann offenbleiben. Ganz überwiegend umfasst der Zuschnitt einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie gerade nicht die Behandlungsform der Drogenersatztherapie in dem von dem Bekl. betriebenen Ausmaß. Der Bekl. behandelt insofern nach seinen eigenen Angaben insgesamt ca. 250 Personen im Quartal, von denen sich ca. 100 Personen in einer Drogenersatztherapie befinden würden, wobei Letztere aus betäubungsmittelrechtlichen Gründen jedoch einmal täglich, auch an den Tagen des Wochenendes, zur Behandlung in der Praxis erscheinen müssten. Nur einige wenige Facharztpraxen für Psychiatrie und Psychotherapie haben einen derartigen Tätigkeitszuschnitt. Da darüber hinaus die Durchführung von Drogenersatztherapien bzw. Substitutionsbehandlungen nicht ausschließlich Fachärzten für Psychiatrie und Psychotherapie zugeordnet ist, sondern allen Ärzten offensteht, die über das für den Umgang mit Methadon und anderen Drogenersatzstoffen erforderliche pharmakologische Wissen und über Mindestkenntnisse der Suchttherapie verfügen (§ 5 Abs. 2 Nr. 6 BtMW), werden Arztpraxen, in denen Drogenersatztherapien einen wesentlichen Bestandteil und Stützpfeiler des Praxiszuschnitts - wie auch vorliegend - darstellen, von der Verkehrsanschauung bzw. einem objektiven, nicht sachkundigen Betrachter nicht als Praxen einer bestimmten Facharztrichtung, sondern als Arztpraxen eigener Art wahrgenommen. Nach Treu und Glauben konnte deshalb der Bekl. nicht davon ausgehen, dass durch die Vereinbarung des Nutzungszweckes des Betriebs einer Facharztpraxis für Psychiatrie und Psychotherapie auch der von ihm beabsichtigte Zuschnitt seiner Tätigkeiten, insbesondere der erhebliche Umfang der Drogenersatztherapien, umfasst sein würde. Insoweit hätte dieser Tätigkeitsbereich ausdrücklich als weiterer Nutzungszweck vereinbart werden müssen. (...)

Es handelt sich auch um eine erhebliche Verletzung der Rechte des Kl. Die Nutzung der Mietsache für eine gewerbliche Tätigkeit außerhalb des vereinbarten Vertragszweckes brauchen die Kl. nicht zu dulden. Insoweit kann es dahinstehen, ob sich durch die Praxis des Bekl. der Publikumsverkehr in dem Gesamtkomplex dergestalt nachteilig verändert hat, dass es zu den klägerseits behaupteten abstrakten und konkreten Gefahrensituationen für die Kunden anderer Mieter und damit zu der Beeinträchtigung der Interessen und Rechte der anderen Mieter gekommen ist. Auch wenn es sich bei der Drogenersatzbehandlung um eine staatlich und gesellschaftlich erwünschte und geförderte Behandlung handelt, tangiert die Durchführung dieser Behandlung in dem hier vorliegenden Umfang jedenfalls die geschäftlichen Interessen der Kl. in ihrer Stellung als Teileigentümer gegenüber den anderen Teileigentümern in dem Gesamtkomplex.

Die auch an Wochenenden schwerpunktmäßig betriebene Drogenersatztherapie gehört nicht zum üblichen Tätigkeitsbereich einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie.

In § 2 des Geschäftsraummietvertrages war als Nutzungszweck der Räume angegeben: „Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie". Nachdem die Vermieter erfahren hatten, dass der beklagte Arzt in den Räumen in großem Umfang auch Drogentherapie mit Abgabe von Methadon betrieb, kündigten sie nach erfolgloser Abmahnung das Mietverhältnis fristlos und verlangten Räumung und Herausgabe.

Das LG Bonn gab der Klage statt, weil die Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs das Mietverhältnis beendet habe. Es könne dahinstehen, ob Drogenersatztherapie abstrakt-generell zum Tätigkeitsbereich einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie gehöre. Jedenfalls falle der vom Beklagten betriebene Umfang, nämlich die Behandlung von 250 Personen im Quartal, und zwar auch an den Wochenenden, nicht mehr unter den vereinbarten Vertragszweck.