Fristlose Kündigung/unpünktliche Mietzahlung

Fristlose Kündigung/unpünktliche Mietzahlung; Positive Vertragsverletzung; Unvermögen zur Leistung; Verschulden; Unzumutbarkeit; Zahlungsfähigkeit

Eine regelmäßig verspätete Mietzinszahlung, die nicht vom Mieter verschuldet ist, rechtfertigt nicht die fristlose Kündigung; der Mieter trägt an der verspäteten Mietzinszahlung dann kein Verschulden, wenn sein Lohn später ausgezahlt wird, als die Miete fällig ist.

Die fristlose Kündigung ist unwirksam. Daß der Bekl. die Miete unpünktlich zahlt, berechtigt die Kl. nicht, das Mietverhältnis zu beenden.

Denn die regelmäßig verspätete Mietzinszahlung ist nicht allein vom Bekl. verschuldet. Schon eine ordentliche Kündigung setzt jedoch voraus, daß der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 564 b Abs. II Nr. 1 BGB). Das viel härtere Mittel, die fristlose Kündigung, wäre nur gerechtfertigt, wenn der Bekl. schuldhaft seine vertraglichen Verpflichtungen in einem solchen Maß verletzt, daß den Kl. die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 554 a BGB). An die fristlose Kündigung dürfen keine geringeren Anforderungen gestellt werden. (Vergleiche dazu Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. IV 73 mit weiteren Nachweisen und IV 252). An der Zeitverzögerung zwischen der Auszahlung seines Lohnes und der Fälligkeit der Miete trifft den Bekl. aber keine Schuld.

Nach den gesamten Umständen unter Abwägung des Verhaltens und der Interessen der Beteiligten ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kl. auch nicht unzumutbar. Denn durch diese unpünktliche Zahlungsweise werden die Interessen der Kl. nur unerheblich verletzt. Der Bekl. hat seine Hauptpflicht, die Miete zu zahlen, immer erfüllt. Die Verspätung allein reicht nicht aus, um die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu begründen. Diese Vermögensinteressen können die Kl. auch im Wege einer Zahlungsklage verfolgen. Eine konkrete Gefahr, daß die Kl. in Zukunft einmal ihre Miete nicht erhalten werde, besteht zur Überzeugung des Gerichts nicht. Der Bekl. sorgt nämlich dadurch, daß er an einer Arbeitsbeschaffungsmaßnahme teilnimmt, für seine Zahlungsfähigkeit.

Anmerkung: Vgl. aber LG Berlin - 63 S 340/83 - Urt. v. 25.5.84