Fristlose Kündigung/unpünktliche Mietzahlung

Fristlose Kündigung/unpünktliche Mietzahlung; unpünktliche Mietzahlung/fristlose Kündigung; verspätete Mietzahlung/Kündigung; Kündigung/verspätete Mietzahlung; Mietzahlung/verspätete als Kündigungsgrund; Beendigung des Mietverhältnisses; schuldhafte Vertragsverletzung; Abmahnung; unpünktlicher Mietzahlung; Kündigungsandrohung

Zu den Anforderungen an eine fristlose Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzah lung.

Die Bekl. ist Mieterin einer Wohnung in dem Mietshaus, dessen Eigentümerin die Kl. seit 1968 ist. Die Bekl. zahlte die Mietzinsen schon an die Voreigentümerin unpünktlich. Seit April 1986 ergeben sich folgende Verspätungen: Für April Zahlungen am 7.4., für Mai Zahlung am 2.6., für Juli Zahlung am 14.7., für September Zahlung am 5.9. Die Januarmiete 1987 zahlte die Bekl. erst am 23.1.1987. Der Hausverwalter der Kl. mahnte die Bekl. mit Schreiben vom 22.5.1986, 7.6.1986, 10.8.1986 und 16.1.1987. Mit Schreiben vom 26.1.1987 erklärte er die fristlose Kündigung.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Räumungsanspruch gemäß § 556 BGB, da die der Bekl. gemäß § 554 a BGB ausgesprochene Kündigung nicht wirksam ist.

Gemäß § 554 a BGB kann das Mietverhältnis sofort gekündigt werden, wenn ein Vertragsteil seine Pf licht schuldhaft in einem Maße verletzt, daß dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Als nachhaltige Verletzung der Vertragspflichten kann es auch betrachtet werden, wenn der Mieter ständig unpünktliche Mietzinszahlungen leistet; der notwendige Vorwurf des schuldhaften Vertragsbruches kann aber erst dann erhoben werden, wenn der Mieter seine vertragswidrig verspäteten Zahlungen nach einer unmißverständlichen Abmahnung mit Andro hung der Kündigung nachhaltig fortsetzt (vgl. Landgericht Berlin, MDR 1985, 886; Landgericht Ham burg, RR 1986, 11; auch Landgericht Berlin, GE 1986, 909).

Nur im Fall der ernsthaften Androhung hat der Mieter Anlaß, sich über das Gewicht, das der andere seinem vertragswidrigen Verhalten beimißt, und die Folgen richtig einzuschätzen und sich darauf ein zurichten (vgl. LG Hamburg, a.a.O.), und erst der nachhaltige weitergehende Verstoß führt zur Unzu mutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses (LG Berlin, MDR 85, 586 und GE 86, 909).

Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe ist im vorliegenden Fall eine Unzumutbarkeit der Fortset zung des Mietverhältnisses bei Ausspruch der Kündigung nicht vorhanden gewesen.

Zwar hat die Bekl. an die Voreigentümerin schon seit 1967 die Mieten verspätet gezahlt, und zwar noch bis zum Eigentumsübergang im Jahre 1986. Die Voreigentümerin hatte auch, wie aus der Auf stellung vom 3.3.1987 hervorgeht, zunächst mehrfach mit Kündigungsandrohung gemahnt. Die letzte Mahnung ist jedoch zum 14.2.1987 aufgeführt. Danach sind lediglich "prozessuale Auseinanderset zungen" angegeben, zu denen aber nicht bezeichnet ist, worum es sich bei diesen Auseinanderset zungen handelt und ob die Abmahnungen hierbei fortgesetzt wurden. Hiermit ist davon auszugehen, daß die Mahnungen seit 1980 nicht mehr erfolgten. Ist das aber der Fall, und hat die Voreigentümerin in der Folgezeit die verspäteten Zahlungen entgegengenommen, ohne dies weiter zu beanstanden und irgendwann einmal ihre Kündigungsandrohungen wahrzumachen, so haben die Androhungen mit der Zeit an ihrer ihnen zukommenden Warnfunktion verloren. Die Bekl. hatte Anlaß anzunehmen, daß die Voreigentümerin die Unregelmäßigkeiten nunmehr hinnahm. Dies galt, solange das Mietverhältnis weiterhin gegenüber der Voreigentümerin bestand, ohne daß diese Beanstandungen der Mietzahlun gen erhob.

Eine Kündigung wegen verspäteter Mietzinszahlungen konnte hiermit nur erneut darauf gestützt wer den, daß die Bekl. nach einer erneuten ernsthaften Abmahnung mit Kündigungsandrohung der Kl. die unpünktlichen Mietzinszahlungen fortsetzte. Insoweit ist die Abmahnung des Hausverwalters der Kl. vom 22.5.1986 als eine solche Mahnung anzusehen, die auch eine ausreichende Warnung an die Bekl. enthielt.

Jedoch haben die weiteren Verzögerungen der Zahlungen seitdem kein solches Ausmaß erreicht und waren nicht so schuldhaft, daß eine Fortsetzung des Mietverhältnisses der Kl. deshalb unzumutbar gewesen wäre. Nach der Abmahnung wurden erheblich verspätete Zahlungen geleistet für die Mona te Juli 1986 am 14.7.1986 und die Januarmiete 1987 am 23.1.1987; die Verspätung wegen der Mai miete 1986 lag noch vor der Abmahnung vom 22.5.1986. Bezüglich der Julimiete 1986 geht aus dem Schreiben des Hausverwalters der Kl. vom 14.7.1986 hervor, daß diese noch auf die Änderung des Mietkontos zurückzuführen war. Die Mißachtung der Änderung des Mietkontos kann noch nicht als so gravierender Verstoß der mietvertraglichen Verpflichtung betrachtet werden.

Auch die Zahlung vom 5.8.1986 ist noch, wie aus der Abmahnung vom 10.8.1986 hervorgeht, darauf zurückzuführen, daß die Bekl. noch einmal das falsche Konto benutzt hatte, was sicherlich als eine grobe Nachlässigkeit, aber nicht als grobe unzumutbare Vertragspflichtverletzung betrachtet werden kann. Danach hat die Bekl. die Miete noch einmal im September 1986 zwei Tage nach Fälligkeit ge zahlt. Im übrigen hat sie die Miete bis zum Ende des Jahres pünktlich bezahlt, womit sie über einen längeren Zeitraum gezeigt hat, daß sie sich die Abmahnungen hat zur Warnung dienen lassen und wo mit die Kl. zunächst keinen Anlaß mehr hatte, ihren Anspruch auf den rechtzeitigen Eingang der ihr zu stehenden Mietzinsen gefährdet zu sehen. Hierzu hatte sie auch keinen Anlaß anläßlich der verspäte ten Zahlung im Januar 1987. Bis zu dieser Verspätung - selbst mit dieser zusammen - war noch nicht der Grad der Unzumutbarkeit erreicht, der eine Kündigung wegen erheblicher unpünktlicher Mietzins zahlungen nach Abmahnung rechtfertigen würde (vgl. LG Hamburg, RR 1986, 11: Verzögerungen über ein Jahr hinweg; LG Berlin, GE 86, 909: über zwei Jahre mit Ausnahme von 9 Monaten).

Zudem hat die Bekl. für die letzte Verspätung eine plausible Erklärung abgegeben, die der Kl. zumin dest Anlaß gegeben hätte, sich die Entschuldigungen nachweisen zu lassen oder in der Folgezeit noch einmal abzuwarten, ob es sich tatsächlich um ein einmaliges unverschuldetes Versäumnis handelte. Immerhin hat die Bekl. die Mietzinsen in der Folgezeit wieder pünktlich gezahlt.

Weder die Kündigung vom 26.1.1986 noch die in der Folgezeit ausgesprochenen Kündigungen hat ten hiermit eine materielle Berechtigung, so daß das Mietverhältnis nicht wirksam beendet ist.