Fristlose Kündigung nach Hausfriedensbruch durch Vermieter

1. Betritt der Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, die Wohnung mit Hilfe eines eigenen Schlüssels, so ist der Mieter berechtigte, das Mietverhältnis gem. § 554 a BGB fristlos zu kündigen. Einer vorherigen Abmahnung durch den Mieter bedarf es insoweit nicht.

2. In diesem Fall ist auch noch eine sechs Wochen nach dem Vorfall erfolgte Kündigung durch den Mieter rechtzeitig.

II. 2. Ab August 1997 hatte die Kl. keinen Anspruch mehr auf Mietzins, da durch die fristlose Kündigung der Bekl. vom 31. Juli 1997 das Mietverhältnis beendet wurde. Denn die Kündigung war nach § 554 a BGB wirksam.

Es stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar, wenn der Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, die Wohnung mit Hilfe eines eigenen Schlüssels unbefugt betritt.

Eine solche Handlung stellt eine nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit dar, die ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar macht. Für eine derartige Befugnis gibt auch der schriftliche Mietvertrag nicht ansatzweise etwas her. Von einer Teilvermietung ist dort nirgendwo die Rede. Auch soweit die Kl. behauptet hat, daß ihr erlaubt worden sei, im Falle des Urlaubs der Bekl. die Wohnung für Studien zu nutzen, ergibt sich nichts anderes. Denn zum einen hat nicht sie, sondern ihr Ehemann die Wohnung betreten. Die Bekl. war auch nicht im Urlaub, und der Ehemann wollte die Wohnung nicht zu Studienzwecken nutzen, sondern um Arbeiten in ihr durch Handwerker vornehmen zu lassen. Somit kann der Kl. auch nicht zugute gehalten werden, daß sie sich in einem entschuldbaren Irrtum befunden hat.

Es bedurfte auch keiner Abmahnung vor der Kündigung. Der von der Kl. herangezogene Rechtsentscheid des OLG Koblenz (4 W-RE 602/96; NJW-RR 98, 659; GE 97, 1101) betrifft nur das Verhältnis des § 553 BGB zu § 554 a BGB, welches konkurrierend nur seitens des Vermieters auftreten kann. Für den Mieter ist § 554 a BGB allein anwendbar und setzt eben keine Abmahnung voraus. Die unterschiedlichen Anforderungen an die Kündigung ergeben sich mithin aus dem Gesetz.

Auch war die Kündigung nach dem Vorfall vom 16. Juni 1997 noch nicht verwirkt. Zutreffend ist allerdings, daß zwischen dem vertragswidrigen Verhalten und der Kündigung kein erheblicher Zeitraum liegen darf, weil ansonsten zweifelhaft ist, inwieweit die Vertragsverletzung tatsächlich die Fortführung des Mietverhältnisses für eine Seite unzumutbar macht. Jedoch konnte die Bekl. hier noch Ende Juli 1997 die Kündigung aussprechen. Denn jedenfalls auf seiten des Mieters muß diesem zugebilligt werden, daß er im Hinblick auf eine Aufgabe der Wohnräume Dispositionen zu treffen hat, insbesondere eine neue Wohnung suchen muß. Dies innerhalb von zwei Wochen durchzuführen, ist nicht realistisch. Sechs Wochen sind in diesem Zusammenhang jedenfalls noch angemessen. Es kann auch nicht von dem Mieter verlangt werden, daß er die Wohnung kündigt, ohne eine neue gefunden zu haben.

Der Vermieter hatte einen Schlüssel zur Wohnung behalten. Ohne den Mieter zu informieren, betrat er damit die Wohnung, um Handwerkerarbeiten ausführen zu lassen. Nach sechs Wochen kündigte der Mieter fristlos.

Zu Recht, wie das Landgericht Berlin mit Urteil vom 9. Februar 1999 befand.

Ein solches Vorgehen des Vermieters, so die Richter, stelle eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die zur fristlosen Kündigung berechtige.

Dieses Kündigungsrecht sei auch nicht deshalb verwirkt gewesen, weil der Mieter sechs Wochen mit der Kündigung gewartet hatte. Schließlich hätte der Mieter sich ja zunächst eine neue Wohnung suchen müssen, ehe er kündigen konnte. Anzumerken ist allerdings, daß manche Gerichte für den umgekehrten Fall, nämlich der Kündigung durch den Vermieter, die Zwei-Wochen-Frist aus dem Dienstvertragsrecht (§ 626 Abs. 2 BGB) entsprechend anwenden (LG Berlin, MM 1992, 132).