Fristlose Kündigung nach Entgleisung in den Räumen der Hausverwaltung

Fristlose Kündigung nach Entgleisung in den Räumen der Hausverwaltung; schuldhafte Vertragspflichtverletzung

Eine fristlose Kündigung des Vermieters ist berechtigt, wenn die Mieterin aus geringfügigem Anlaß gegenüber der Mitarbeiterin der Hausverwaltung die Grenzen einer rein verbalen Auseinandersetzung erheblich überschreitet und sich in der Situation völlig unangemessen benimmt.

Die Kl., eine Vermögensverwaltungsgesellschaft, verlangt von der Bekl. die Räumung der von ihr innegehaltenen Wohnung mit der Begründung, die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei ihr nicht mehr zumutbar. Die Kl. stützt dies insbesondere auf einen Vorfall vom 9.3.1999 in den Geschäftsräumen der von der Kl. eingeschalteten Hausverwaltung.

Die Bekl. hatte sich dorthin begeben, um die Berechtigung einer Überwälzung einer Handwerkerrechnung auf sie, die sich insgesamt auf 63,80 DM belief, zu erörtern. Im Rahmen der Erörterung mit einer Mitarbeiterin der Hausverwaltung verließ diese nach einigen Minuten des Gesprächs den Raum durch eine sich anschließende Glastür mit dem Bemerken, sie erachte das Gespräch für beendet. Die Bekl. folgte der Mitarbeiterin und wurde dermaßen zornig, daß sie laut schreiend hinter der Mitarbeiterin herlief, wild mit den Händen gestikulierte, sich in nur wenigen Zentimetern Abstand vor der Mitarbeiterin aufbaute. Als die Mitarbeiterin zurückwich, trat die Bekl. gegen ein im Raum befindliches kleines Schränkchen, knallte eine Klappe des dort stehenden Kopierers mit Wucht hoch und stieß Abrechnungen, gestapelte Unterlagen und Schreibutensilien von dem im Raum befindlichen Schreibtisch auf die Erde. Nach Aufforderung durch die Mitarbeiterin und weitere hinzugeeilte Mitarbeiterinnen verließ die Bekl. sodann die Geschäftsräume.

Diesen Vorfall nahm die Kl. zum Anlaß einer fristlosen Kündigung.

Die zulässige Berufung ist begründet. Der Kl. steht ein Räumungsanspruch zu, weil die fristlose Kündigung begründet war. Der Kl. ist die Fortsetzung aufgrund des schuldhaften Verhaltens der Bekl. am 9. März 1999 nicht zumutbar.

Schuldhafte Vertragsverletzungen von erheblichem Gewicht, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen und die Kündigung nach § 544 a BGB rechtfertigen, sind in der Regel in Tätlichkeiten oder Drohungen mit Gewalt zu sehen (Schmidt Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 554 a Rn. 37, 41 m. w. N.), wobei stets die gesamten Umstände, insbesondere das Verhalten der anderen Seite zu berücksichtigen sind.

Das Geschehen vom 9. März 1999, das von den Zeuginnen berichtet wurde, wird in der Berufungsinstanz nicht mehr in Abrede gestellt. Es kommt nicht darauf an, ob ein "konkreter Angriff" auf eine Mitarbeiterin der Hausverwaltung stattfand. Indem die Bekl. mit geballten, wenn auch niedergehaltenen Fäusten auf die Zeugin T. laut schreiend zu-ging, wobei sie gegen einen Schrank trat, die Klappe des Kopierers "hochknallte", rücksichtslos Akten und geordnete Unterlagen vom Schreibtisch wischte, schließlich sich der Zeugin körperlich so weit nä-herte, wie es für eine rein verbale Auseinandersetzung nicht erforderlich war, lag darin ein mit Gewalt drohendes Verhalten, das der Situa-tion völlig unangemessen war und jegliche Grenze normalen Zusammenlebens überschreitet. Dabei mag berücksichtigt werden, daß die Bekl. sich ihrerseits möglicherweise nicht ernstgenommen fühlte mit ihrem Anliegen. Dennoch macht der verhältnismäßig geringfügige Anlaß des Streits die Vorgehensweise der Bekl. nicht verständlich. Auch wenn die Kl. eine juristische Person ist und die Bekl. gegenüber einer Angestellten der Hausverwaltung in dieser Weise aufgetreten ist, muß die Kl. sich ein solches Verhalten nicht bieten lassen und durfte ohne weiteres das Mietverhältnis durch Kündigung lösen.

Es kann deswegen dahinstehen, inwieweit die Vorwürfe vom 20. Januar 1999 zutreffen und ggf. zur Begründung der Unzumutbarkeit her angezogen werden könnten.

Die Mieterin wollte die Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung in Höhe von 63,80 DM nicht begleichen und begab sich in die Räume der Hausverwaltung, von der sie ein entsprechendes Schreiben erhalten hatte. Dort erregte sie sich, trat gegen einen Schrank, wischte Unterlagen vom Schreibtisch und baute sich vor der Angestellten so auf, daß diese sich bedroht fühlte.

Die daraufhin ausgesprochene fristlose Kündigung hielt das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 10. Februar 2000 für begründet. Ein konkreter Angriff sei nicht erforderlich gewesen; die Vermieterin müsse sich ein so völlig unangemessenes Verhalten nicht bieten lassen. Das Urteil sollte nicht verallgemeinert werden, denn in jedem Fall ist nach § 554 a BGB erforderlich, daß dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ob die fristlose Kündigung als letztes Mittel auch von anderen Gerichten hier bejaht werden wird, ist zweifelhaft. Das Amtsgericht hatte, durchaus vertretbar, noch gemeint, hier reiche ein Hausverbot aus, um weitere Vorfälle dieser Art zu verhindern.