Fristlose Kündigung nach eigenmächtigem Umbau des Mieters

Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter den ohne Genehmigung vorgenommenen Einbau von Dusche, Handwaschbecken und Toilettenschüssel trotz Abmahnung nicht rückgängig macht.

Die Bekl. mieteten von den Kl. mit Mietvertrag vom 15. Oktober 1990 die im Rubrum näher bezeichnete Wohnung in der ...

Mit Anlage zum Mietvertrag wurde den Bekl. die Nutzung des ehemaligen Kühlraumes im Vorderhaus, hofseitig links, gestattet. Die Bekl. bauten im Herbst 1992 im Zuge einer Mietermodernisierung in den ehemaligen Kühlraum eine Dusche in der Weise ein, daß sie auf Füße gestellt und sodann verfließt wurde. Des weiteren wurde ein Toilettenbecken und ein Handwaschbecken mittels Dübeln an Wand bzw. Fußboden befestigt sowie die notwendigen Wasseranschlüsse hergestellt. Eine Genehmigung hierfür holten die Bekl. von der Hausverwaltung der Kl.

nicht ein.

Mit Schreiben vom 7. September 1998, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, mahnte der Prozeßbevollmächtigte der Kl. die Bekl. u. a. wegen der erfolgten Einbauten im ehemaligen Kühlraum ab und forderte sie auf, innerhalb von zwei Wochen die Einbauten zu entfernen. Ein Rückbau erfolgte jedoch nicht.

Sodann erklärten die Kl. gegenüber den Bekl. mit Schreiben vom 22. Oktober 1998 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen vertragswidrigen Gebrauchs und begründeten diese mit der nicht erfolgten Entfernung der vorgenommenen Einbauten.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Herausgabe der Mietwohnung gemäß §§ 556 Abs. 1, 431 BGB. Denn das mit Mietvertrag vom 15. Oktober 1990 geschlossene Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch fristlose Kündigung gemäß § 553 BGB mit Schreiben vom 22. Oktober 1998 beendet worden. Die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung gemäß § 553 BGB liegen vor:

Der Einbau der Dusche, des Handwaschbeckens sowie des Toilettenbeckens in den zur Wohnung der Bekl. gehörenden ehemaligen Kühlraum stellt einen vertragswidrigen Gebrauch im Sinne von § 553 BGB dar. Denn soweit die Bekl. der Auffassung sind, daß die Einbauten einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache darstellen und nicht genehmigungspflichtig sind, kann dem nicht gefolgt werden.

Die beiderseitigen Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien im Sinne von §§ 535 Satz 1 und 536 BGB bilden den Rahmen für die Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Wie sich aus § 548 BGB ergibt, sind Veränderungen der Mietsache durchaus im Bereich des Möglichen und Zulässigen. Jedoch sind diese nur in engen Grenzen zulässig (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III.

A Rn. 981). Es steht dem Mieter aufgrund des Prinzips der Privatautonomie frei, eine Wohnung in einem bestimmten Zustand zu mieten oder sich für eine andere, ihm genehmere Wohnung zu entscheiden. Somit muß der Mieter die Wohnung in dem Zustand belassen, wie er sie gemietet hat. Dem steht nicht entgegen, daß der Mieter unter Umständen einen Anspruch auf Genehmigung von Veränderungen auf eigene Kosten haben kann, wenn diese zur Anpassung der Wohnung oder ihrer Einrichtungen beispielsweise an den technischen Fortschritt dienen. Jedoch sind Eingriffe in die bauliche Substanz, namentlich bauliche Veränderungen der Mieträume, dem Mieter in der Regel nicht gestattet (Bub/Treier, III.

A Rn. 982, m. w. N.). In dem Einbau einer Dusche, eines Handwaschbeckens sowie einer Toilettenschüssel ist ein Eingriff in die bauliche Substanz zu sehen. Denn dadurch ist nach der Lebenserfahrung die Gefahr der Durchfeuchtung der Bausubstanz geschaffen worden, was selbst bei Einschaltung einer Fachfirma nicht ganz auszuschließen ist (vgl. LG Berlin, GE 1995, 429).

Dies gilt um so mehr, als im Mietvertrag zwischen den Parteien in § 6 Abs. 1 bestimmt ist, daß bauliche Veränderungen wie Um- und Einbauten sowie die Änderung der Installation der vorherigen schriftlichen Genehmigung des Vermieters bedürfen. Auch diese vertragliche Regelung bestimmt bei der Auslegung der Rechte und Pflichten zwischen den Parteien den Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs. Der Einbau der Dusche, des Toilettenbeckens und des Handwaschbeckens mit dem entsprechenden Anschluß an die Frisch- und Abwasserleitungen bedürfen somit der Zustimmung der Kl., damit die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten werden. Daß die Nutzung des ehemaligen Kühlraums in der Anlage zum Mietvertrag nicht eingeschränkt wird, hat insoweit keine Bedeutung, da auch diese durch die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs beschränkt wird.

Zwar kann der Vermieter nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet sein mit der Folge, daß die Geltendmachung der Versagung in einem Kündigungsprozeß rechtsmißbräuchlich und eine darauf gestützte Klage abzuweisen wäre. Es ist jedoch nicht ersichtlich, daß die Kl. vorliegend eine solche Erlaubnis hätten erteilen müssen und ihnen nun eine Duldungspflicht hinsichtlich der Einbauten aufzuerlegen wäre. Denn zum einen folgt das Gericht insoweit der Rechtsansicht des Landgerichts Berlin (a. a. O.). Zum anderen ist ausweislich des Mietvertrages bereits ein WC mit Bad Bestandteil der Wohnung. Weswegen ein zweites Bad mit Dusche, Toilette und Waschbecken für die Bekl. notwendig sein sollte, ist nicht ersichtlich.

Daß der vertragswidrige Gebrauch nach dem Vortrag der Parteien nur durch den Bekl. zu 2. erfolgte, ist unerheblich, da es dafür hinreichend ist, wenn nur ein Mieter sich vertragswidrig verhält (vgl. Bub/Treier, IV Rn. 162). Der vertragswidrige Gebrauch wurde durch den Prozeßbevollmächtigten der Kl. mit Schreiben vom 7. September 1998 im Sinne von § 553 BGB abgemahnt. Dieses Schreiben entspricht den Voraussetzungen, die an eine Abmahnung gestellt werden, da sogar die fristlose Kündigung angedroht wurde und an beide Mieter, die Bekl. zu 1. und den Bekl. zu 2., gerichtet war (vgl. Bub/Treier, IV Rn. 167). Dennoch setzten die Bekl. den vertragswidrigen Gebrauch fort, obwohl die den Bekl. gesetzte Frist zum Ausbau der Dusche, des Waschbeckens und des Toilettenbeckens den Umständen nach ausreichend bemessen war. Der fortgesetzte vertragswidrige Gebrauch hat die Rechte der Kl. in erheblichem Maße verletzt. Die Gefährdung, die von den Einbauten im Zusammenhang mit den dazu notwendigen Wasseranschlüssen notwendig ist, ist so schwerwiegend, daß sie von den Kl. nicht hingenommen werden muß. Es ist nicht ersichtlich, weswegen es den Bekl. nicht möglich war, die Zustimmung der Kl. einzuholen, da überdies eine solche im Mietvertrag zur Voraussetzung gemacht wurde. Die Bekl. durften daher nicht darauf vertrauen - auch im Hinblick darauf, daß sie bereits ein WC mit Bad in der Wohnung haben -, daß eine Zustimmung seitens der Kl. erteilt werden würde. Zumindest mußten sie damit rechnen, von den Kl. auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes in Anspruch genommen zu werden. Es ist grob vertragswidrig und verletzt die Rechte der Kl. an ihrem Eigentum in erheblichem Maße, wenn der Aufforderung der Kl. zum Rückbau schließlich nicht nachgekommen wird. Es handelt sich dabei nämlich um die Verletzung von vertraglichen Hauptpflichten durch die Bekl. Schützenswerte Interessen der Bekl. sind demgegenüber nicht ersichtlich. Entgegen der Auffassung der Bekl. scheitert die Ausübung des Kündigungsrechts auch nicht an der Versäumung einer Frist. Denn die Ausübung des Kündigungsrechts ist an keine solche gebunden (Bub/Treier, IV Rn. 170). Lediglich im Rahmen der Erheblichkeit der Vertragsverletzung ist eine unangemessen lange Zeit zwischen Abmahnung, Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs und Kündigung zu berücksichtigen. Vorliegend ist das Verstreichen einer unangemessen langen Zeit indes nicht ersichtlich, da zwischen der Abmahnung vom 7. September 1998, Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs zum Zeitpunkt der Besichtigung am 9. Oktober 1998 und dem Zugang der Kündigung am 24. Oktober 1998 ein durchaus enger zeitlicher Zusammenhang besteht. Die Ausschlußfrist des § 626 Abs. 2 BGB findet jedenfalls keine entsprechende Anwendung (Bub/Treier, IV Rn. 170 m. w. N.).

Der Mieter hatte ohne Genehmigung des Vermieters in einem mitgemieteten Nebenraum eine Dusche mit Handwaschbecken und Toilette eingebaut. Auch nach Abmahnung durch den Vermieter stellte er nicht den ursprünglichen Zustand her. Möglicherweise war er durch die zuweilen übertriebene Großzügigkeit der Gerichte veranlaßt worden, die aus dem Recht auf Entfaltung der Persönlichkeit des Mieters auch einen Anspruch auf Veränderung der Mietsache herleiten. Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hat etwa (GE 1996, 265) den Mieter für berechtigt gehalten, Türen auszuhängen und die Türzargen zu entfernen und eine Klage des Vermieters auf Rückbau abgewiesen. In dem "Duscheinbaufall" hatte der Vermieter mit fristloser Kündigung reagiert.

Das Amtsgericht Tiergarten gab der Räumungsklage mit Urteil vom 16. November 1999 statt. Veränderungen der Mietsache seien nur in einem engen Rahmen möglich; aus der Privatautonomie ergebe sich, daß es dem Mieter freistehe, eine Wohnung in einem bestimmten Zustand zu mieten oder dies eben zu unterlassen. Der Eingriff in die bauliche Substanz war eine vertragswidrige Nutzung, die der Mieter beseitigen mußte. Die Rechte des Vermieters waren auch in erheblichem Maße verletzt, was nach § 553 BGB die Voraussetzung für eine fristlose Kündigung ist, da bei Sanitärinstallationen Schäden nie auszuschließen sind. Diese Begründung des Amtsgerichts ist allerdings zweifelhaft, denn die zitierte Entscheidung der 64. Kammer des Landgerichts Berlin hatte nur die Frage zu behandeln, ob der Vermieter die Zustimmung zu solchen Baumaßnahmen erteilen muß. Ob die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße nach § 553 BGB beeinträchtigt sind, ist dagegen eine andere Frage, bei der es auch darauf ankommen dürfte, ob die Installation fachgerecht vorgenommen wurde. Der grobe Vertragsverstoß des Mieters, der die vorgesehene Zustimmung des Vermieters nicht eingeholt hatte, beendete allerdings das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien, so daß die Kündigung mit § 554 a BGB (Unzumutbarkeit) gerechtfertigt war. In einem vergleichbaren Fall (eigenmächtiger Ausbau des Dachbodens) hat das Landgericht Hamburg (WuM 1992, 190) mit dieser Begründung die fristlose Kündigung für gerechtfertigt gehalten.