Fristlose Kündigung gegenüber schuldunfähigem Mieter

Eine nachhaltige wiederholte Störung des Hausfriedens kann auch gegenüber einem schuldunfähigen Mieter die fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn die empfindlichen Einbußen an Lebensqualität den anderen Mietern nicht mehr zumutbar sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehren vom Bekl. die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung nach Kündigung des zugrunde liegenden Mietvertrages.

Zwischen den Parteien wurde mit Datum vom 5.7.1993 ein Mietvertrag über die streitbefangene Wohnung geschlossen. Der Bekl. ist am 15.5.1939 geboren worden und lebt seither in der Wohnung. Der Abschluss des Mietvertrages mit ihm erfolgte nach dem Tode der Mutter des Bekl., die zuvor Mieterin war.

Der Bekl. leidet seit den siebziger Jahren des vergangenen Jahrhunderts an einer paranoid-halluzinatorischen Schizophrenie. Durch das Amtsgericht Wedding ist für den Betroffenen eine rechtliche Betreuung (Az. 50 XVII 1891) eingerichtet worden.

Am 25.10.2012 kündigten die Kl. das Mietverhältnis wegen eines zwischen den Parteien streitigen Vorkommnisses am Wochenende des 7.9.2012 bis 9.9.2012 und verspäteter Mietzahlungen außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Am 10.9.2012 mahnten die Kl. das Verhalten des Bekl. an dem Wochenende des 7.9.2012 bis 9.9.2012 schriftlich gegenüber dem Betreuer des Betroffenen ab.

Mit Schriftsatz vom 29.1.2013 kündigte der Prozessbevollmächtigte der Kl. das Mietverhältnis erneut außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich wegen im Einzelnen streitiger Vorkommnisse vom 24.10.2012, 6.11.2012, 8.11.2012, 4.1.2013, 7.1.2013, 8.1. 2013, 18. und 19.1.2013.

Am 28.5.2013 rückte der Bekl. ab 5.30 Uhr Möbel in seiner Wohnung, brüllte laut und schlug gegen die Wände. Zudem stieß er Beschimpfungen und Gewaltdrohungen gegen die Mitmieter aus und äußerte: „Im Haus sind alles Verbrecher und Gangster, ein Labor ist da oben, da wird man vergast. Die Köpfe von denen abhacken, die Köpfe abhacken." Die Bitte um Ruhe durch die Mitbewohnerin K. beantwortete er mit den Worten: „Blöde Kuh, ich schlag dir den Schädel ein, ich schlag euch allen den Schädel ein mit der Leiter." Das Verhalten des Bekl. setzte sich den Tag über in unterschiedlicher Intensität fort. Gegen 22.00 Uhr forderte die Mitbewohnerin S. den Bekl. zur Ruhe auf. Er entgegnete „Hau ab, alte Eule, ich schlag Dir den Schädel ein." Der darauf verständigten Polizei rief er zu: „Verpisst Euch, Verbrecher einsammeln, die Alte nebenan mitnehmen." Nachdem der Bekl. die Tür nicht freiwillig öffnete, musste die Polizei die Tür mit Unterstützung der Feuerwehr öffnen, wobei Möbelstücke, mit denen der Eingang verbarrikadiert war, geräumt werden mussten. Der Bekl. wurde im Krankenwagen abtransportiert.

Die Kl. behaupten, dass der Bekl. durch sein Verhalten das Zusammenleben in dem Mehrparteienmietshaus massiv beeinträchtige. So komme es im Rahmen der Krankheitsschübe immer wieder zu erheblichen Aggressionen wie Anschreien, Türenschmeißen, Brüllen, Beleidigungen sowie Drohungen gegenüber den Mitmietern.

Den Kl. steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an den Bekl. vermieteten Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu, nachdem das Mietverhältnis infolge der mit Schriftsatz vom 29.1.2013 ausgesprochenen fristlosen Kündigung nach § 543 BGB beendet worden ist.

Ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses steht dem Bekl. nicht zu. Eine Härtefallregelung ist bei Vorliegen eines Grundes, der die außerordentliche Kündigung rechtfertigt, gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen.

Die mit Schriftsatz vom 29.1.2013 ausgesprochene fristlose Kündigung war wirksam. In dem Verhalten des Bekl. liegt ein wichtiger Grund, der die Kl. zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor bei Pflichtverletzungen des Mieters, die aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist begründen. Der Kündigungstatbestand ist verschuldensunabhängig, jedoch ist die Frage eines Verschuldens bei der Abwägung von wesentlicher Bedeutung (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., Rn. 160-164). Straftaten und Hausfriedensstörungen können grundsätzlich eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen (Schmidt-Futterer/Blank, § 543 Rn. 187 f.).

Derartige Vorkommnisse stehen nach der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichtes fest. Danach ist es zwischen dem 7.9. und dem 10.9.2012 zu den seitens der Kl. vorgetragenen Vorfällen gekommen, nämlich dass der Bekl. Möbel rückte, lärmte und gegen die Wände schlug. Gegenüber den Zeuginnen S., S., K. und B. äußerte er, als diese sich gemeinsam vor der Wohnung der Zeugin S. aufhielten, die in Begleitung der übrigen Zeuginnen von einem Arzttermin zurückkam, dass „es was aufs Maul gebe, halts Maul, Schlampe". Als der Sohn der Zeugin K. dazu kam, geriet der Bekl. außer sich und ging drohend mit einer erhobenen Trittleiter (ca. 1,60 m hoch) auf die Anwesenden zu und führte eine Stoßbewegung aus.

Die Feststellungen beruhen auf den glaubhaften Angaben der Zeuginnen S., S., K. und B., die den Vorgang im Kern, so wie er festgestellt wurde, geschildert haben. Die Zeuginnen waren auch glaubwürdig. Das Gericht ist überzeugt, dass die Zeuginnen nicht mit überzogenem Belastungseifer unzutreffende Angaben über den Bekl. gemacht haben. Im Rahmen der Vernehmung wurde zwar deutlich, dass die Zeuginnen massiv an der Wohnsituation zu tragen haben und diese - auch aufgrund der eigenen, zum Teil schwierigen gesundheitlichen Situation - als erhebliche Belastung empfinden. Dennoch wurde deutlich, dass die Zeuginnen weder die Aussagen abgesprochen haben, da in Randbereichen leichte Variationen zu erkennen waren, die jedoch das Kerngeschehen nicht berührten. Zudem haben die Zeuginnen spontan ausgesagt, konnten auf Nachfragen reagieren und haben auch zugegeben, wenn ihnen die Erinnerung an Einzelheiten fehlte.

Auf der Grundlage der Angaben der Zeuginnen K. steht zur Überzeugung des Gerichts auch fest, dass es am 24.10.2012 zu folgendem Vorgang kam:

Am 24.10.2012 schlug der Bekl. gegen die Wände und rückte Möbel in seiner Wohnung. Gegenüber der Zeugin K., die um Ruhe bat, sagte er: „Ich komm gleich rüber und schlag dich tot."

Am 6.11.2012 bummerte er erneut gegen die Wände und rückte Möbel. Der Zeugin S. entgegnete er auf ihre Bitte um Ruhe: „Halt's Maul, komm gleich rüber und schlag dich tot." Am 8.11.2012 äußerte er gegenüber der Zeugin S., die ihren Hund ausführte: „Was guckst du so, du Schlampe?"

Die festgestellten Vorfälle stören den Hausfrieden nachhaltig, § 569 Abs. 2 BGB. Die Mitbewohner des Bekl. ertragen dessen Verhalten schon seit vielen Jahren. Das Verhalten des Bekl. überschreitet auch ohne, dass es zu Tätlichkeiten gekommen wäre, bereits diese Schwelle. Dabei mag dahinstehen, ob in der Stoßbewegung mit der Leiter am 7.9.2012 bereits der Versuch einer vorsätzlichen, rechtswidrigen gefährlichen Körperverletzung zu sehen ist oder es dem Betroffenen an einem entsprechenden Vorsatz fehlte. Einerseits erfüllen die Drohungen des Bekl., soweit er eine Tötung in Aussicht stellt, den Tatbestand der Bedrohung, § 241 StGB. Andererseits rechtfertigt bereits das bedrohliche Gesamtverhalten, das das Leben der übrigen Mieter auf massive Weise einschränkt, die Annahme einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens im Sinne von § 569 Abs. 2 BGB.

Im Rahmen der nach § 543 Abs. 1 BGB gebotenen Abwägung berücksichtigte das Gericht das vorangeschrittene Alter des zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung 74-jährigen Bekl. und die Zeitspanne, die der Bekl. bereits in der Wohnung verbracht hat. Nach dem unbestrittenen Bekl.vortrag lebt er seit seiner Geburt in dem Haus, ab 1993 als Mieter nach dem Tode seiner Mutter. Weiterhin war zugunsten des Bekl. seine Erkrankung zu bewerten, die - was das Gericht zu seinen Gunsten unterstellte - dazu führte, dass er schuldunfähig ist und ihn mithin auch kein Verschulden an den Störungen des Hausfriedens trifft. Aufgrund seiner Krankheit ist der Bekl. schützenswert, die Kl. und ihre übrigen Mieter müssen ein erhöhtes Maß an Verhaltensweisen durch den Bekl. akzeptieren. Das Maß dessen, was der Einzelne zugunsten eines kranken Mitmenschen zu tragen verpflichtet ist, ist zur Überzeugung des Gerichts hier jedoch überschritten. Genauso wie die Wohnung für den Bekl. ein schützenswerter Rückzugsraum ist, ist dies auch für die anderen Mieter der Fall. Diesen kann das bedrohliche Verhalten des Bekl. und die damit einhergehenden empfindlichen Einbußen an Lebensqualität auch unter Berücksichtigung seines Alters und seiner Krankheit nicht weiter zugemutet werden. Diese massiven Auswirkungen sind nicht durch Einzelne, sondern durch das staatliche Gemeinwesen zu tragen.

Bei der Abwägung hat das Gericht auch die Wertentscheidungen des Grundgesetzes, namentlich das Recht des Bekl. auf Leben (Art. 2 Abs. 2 GG), sein Persönlichkeitsrecht (Art. 2 Abs. 1 GG) und das Rechtsstaatsprinzip mit einbezogen.

Hinsichtlich der Unversehrtheit des Lebens konnte das Gericht sich nicht die Überzeugung bilden, dass dieses bereits durch Erlass eines Räumungsurteils in Gefahr gerät. Der Bekl. hat vorgetragen, dass im Falle einer Räumung die Reaktion unvorhersehbar sei und auf eine Einschätzung des Sozialpsychiatrischen Dienstes des Bezirksamt Reinickendorfs vom 14.6.2012 verwiesen, in dem die Sachverständige Dr. R.-K. ausführt, dass Suizidalität nicht sicher auszuschließen sei. Da sich das Gutachten auf eine eskalierende Situation in der Wohnung des Bekl. bezieht und nicht auf die Fragestellung, was im Falle seiner Räumung geschieht, ist hierin kein Anhaltspunkt für eine gesteigerte Suizidalität durch das Räumungsurteil zu sehen. Vielmehr geht das Gericht davon aus, dass auch im Falle seines Verbleibens in der Wohnung eine Verschlechterung des Zustandes des Betroffenen mit schwerwiegenden Folgen nicht sicher auszuschließen ist.

Auch unter Einbeziehung der Wertung des Art. 2 Abs. 1 GG konnte die Abwägungsentscheidung nicht zugunsten des Bekl. ausfallen. Zwar ist dieser als älterer und kranker Mensch im besonderen Maße schutzwürdig und die Menschen in seiner Wohnumgebung gehalten, hier ein erhöhtes Maß an Toleranz an den Tag zu legen. Dies kann aber nicht dazu führen, dass die Mitmieter die hier festgestellten, gravierenden Einschränkungen ihres eigenen Lebens dauerhaft zu tragen haben.

Anders als der Bekl. konnte sich das Gericht auch keine Überzeugung davon bilden, dass diesem eine positive Prognose für sein künftiges Verhalten zu stellen ist. Auch nach der ersten Kündigung vom 25.10.2012 hat es verschiedene Vorfälle mit massiv bedrohlichem Verhalten seitens des Bekl. gegeben. Zuletzt ist er - dies ist unstreitig geblieben - aufgrund eines Polizeieinsatzes nach vorangegangenen Beleidigungen und Drohungen gegenüber den Nachbarn aus dem Haus verbracht worden. Insofern ist jedenfalls nicht feststellbar, dass sich die Situation verbessern würde.

Die Kündigungserklärung vom 29.1.2013 erfüllt die formalen Anforderungen. Es handelt sich um eine schriftliche Kündigung im Sinne des § 568 BGB. Die Kündigungsgründe waren dem Schriftsatz zu entnehmen, § 569 Abs. 4 BGB. Die Kündigung war an den mit der Betreuung insoweit befassten Betreuer des Bekl. gerichtet.

Die Mahnung, die grundsätzlich Voraussetzung der fristlosen Kündigung ist, hat das Gericht in der Kündigung vom 25.10.2012 erblickt. Auf diese Kündigung mit anwaltlichem Schriftsatz konnte die Kündigung selbst nicht gestützt werden, da sie Bezug nahm auf die Geschehnisse am 7.9.-9.9. und die Kl. selbst diesen Vorgang zum Gegenstand einer Abmahnung mit Schreiben vom 10.9.2012 gemacht haben. Da sie hier zunächst die Gelegenheit einer Verhaltensänderung für die Zukunft gegeben haben, hatte die auf denselben Vorgang gestützte Kündigung vom 25.10.2012 außer Betracht zu bleiben. Die unwirksame Kündigung ist jedoch in eine Abmahnung umzudeuten, wenn die unwirksame Kündigung dem Empfänger unmissverständlich deutlich machte, dass ein bestimmt bezeichnetes vertragswidriges Verhalten nicht länger hingenommen werde. Einer zusätzlichen ausdrücklichen Aufforderung, sich vertragstreu zu verhalten, bedurfte es nicht mehr (Münch in: JurisPK-BGB, 6. Aufl. 2012, § 543 BGB, Rn, 140). So liegt der Fall hier.

Eine andauernde und unzumutbare Belästigung der Hausbewohner kann eine Kündigung rechtfertigen, auch wenn der Mieter krankheitsbedingt für sein Verhalten nicht verantwortlich ist. Harmlose Störungen durch einen altersbedingt geistig verwirrten Mitbewohner muss die Hausgemeinschaft allerdings akzeptieren (OLG Karlsruhe MDR 2000, 578). Im vom Amtsgericht Wedding entschiedenen Fall war diese Grenze überschritten.

Der 1939 geborene Mieter litt an einer paranoid-halluzinatorischen Schizophrenie und stand unter Betreuung. Es kam immer wieder trotz Abmahnung zu Störungen des Hausfriedens und Lärmbelästigung, wobei er Mitmieter massiv beschimpfte („blöde Kuh, Köpfe abhacken, Schlampe, halt's Maul, ich komme gleich rüber und schlage dich tot") und bedrohte (Stoßbewegung mit einer erhobenen Trittleiter). Der Mieter ließ vortragen, er greife niemanden an, und es bestehe auch keine Gefahr für die Mitmieter. Er berief sich auf ein Gutachten des sozialpsychiatrischen Dienstes, wonach für den Fall der Räumung eine Selbstmordgefahr nicht auszuschließen sei.

Mit Urteil vom 25. Juni 2013 gab das Amtsgericht Wedding nach umfangreicher Beweisaufnahme der Räumungsklage statt. Die festgestellten Vorgänge störten den Hausfrieden nachhaltig. Die Mitbewohner hätten das Verhalten seit Jahren ertragen müssen.

Die empfindlichen Einbußen an Lebensqualität seien den Mitbewohnern nicht zumutbar; die massiven Auswirkungen müssten nicht Einzelne, sondern das staatliche Gemeinwesen tragen. Auch wenn der Beklagte schuldunfähig gewesen sei, sei daher die Kündigung gerechtfertigt. Auch unter Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Grundgesetzes sei der Beklagte zur Räumung zu verurteilen, da auch nach dem Gutachten eine Selbstmordgefahr nicht schon durch den Erlass eines Räumungsurteils begründet werde. Schließlich sei auch nicht auszuschließen, dass der Zustand des Beklagten sich bei Verbleiben in der Wohnung verschlechtern werde.