Fristlose Kündigung gegenüber querulatorischem Mieter

Fristlose Kündigung gegenüber querulatorischem Mieter; Bedrohung des Vermieters

Eine fristlose Kündigung ist nach § 554 a BGB zulässig, wenn der Mieter nicht bereit ist, ein Mindestmaß an Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung einzuhalten, sondern uneinsichtig rechtskräftige Urteile ignoriert und in unangemessenem Ton Forderungen aufstellt.

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung, die sie aufgrund einer Tauschvereinbarung mit der früheren Kommunalen Wohnungsverwaltung seit 1979 bewohnen. Die Kl. erwarb 1998 das Grundstück. Sie ließ umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten durchführen. Inzwischen ist Dr. G. Eigentümer des Grundstücks geworden. Sowohl mit den Vor eigentümern als auch mit der Hausverwaltung der Kl., der Firma C., die das Haus auch für den neuen Eigentümer verwaltet, gab es zahlreiche und langwierige Auseinandersetzungen. Zusätzlich gab es verschiedene Gerichtsverfahren, insbesondere auch zu den Streitpunkten "Gasaußenwandheizer und Asbestbelastung der Wohnung". Auch die geplante Modernisierung fand im Bereich der Wohnung der Bekl. nicht statt, da diese der Ankündigung widersprachen und die Kl. insoweit keine Duldungsklage erhoben hat, sondern die Wohnung bei den Modernisierungsarbeiten ausgespart hat.

Aufgrund der von den Bekl aufgezeigten Belastung von Zwischenwänden im Haus mit Asbest kam es während der Sanierungsarbeiten in einer leerstehenden Wohnung zu einer erneuten Auseinandersetzung, in deren Verlauf die Bekl. Strafanzeigen erstatteten, mit denen unter anderem auch der Geschäftsführer der Kl. überzogen wurde.

Die Ermittlungen sind bisher noch nicht abgeschlossen, nachdem sie zunächst eingestellt und auf eine Beschwerde der Bekl. hin wieder aufgenommen worden sind.

Mit Schreiben vom 28. Januar 1999, auf das bezug genommen wird, kündigte die Kl. das Mietverhältnis mit den Bekl. fristlos, da sie eine Fortsetzung für unzumutbar hielt. Als Begründung wurde angeführt, daß die Bekl. im einstweiligen Verfügungsverfahren zu Unrecht die Kl. beschuldigt haben, gesundheitsrechtliche und umweltschutzrechtliche Vorschriften bei der Asbestsanierung verletzt zu haben und unberechtigt von den Bekl. die Miete gemindert worden sei.

Mit weiteren Schreiben vom 8. Februar 1999 wurde das Mietverhältnis erneut fristlos gekündigt mit der Begründung, daß die Bekl. gedroht hätten, Bilder und Sachverhalte an die Presse zu geben und Strafanzeigen zu erstatten.

Während des Verfahrens sind in den Schriftsätzen der Klägervertreter weitere fristlose Kündigungen mit der Begründung ausgesprochen worden, die Fortsetzung sei unzumutbar, da die Bekl. u. a. ihre Mitwirkungspflichten im Rahmen des Mietverhältnisses verletzt haben, unberechtigt Mängelrügen erheben, falsche Tatsachendarstellungen zur Grundlage ihrer Beschwerden machen, entschiedene Streitigkeiten erneut anführen und in keiner Weise zu einer Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung bereit seien.

Die Klage ist begründet.

Die Bekl. sind aufgrund der während des laufenden Rechtsstreites ausgesprochenen fristlosen Kündigungen verpflichtet, die gemietete Wohnung zu räumen und an den neuen Eigentümer herauszugeben,

Trotz Veräußerung während des Rechtsstreites ist die Kl. gemäß § 265 ZPO weiterhin berechtigt, den Rechtsstreit im eigenen Namen weiterzuführen. Sie hat durch die Abänderung des Klageantrages der Tatsache ausreichend Rechnung getragen, daß das Eigentum an dem Grundstück auf den neuen Eigentümer übergegangen ist.

Des Mietverhältnis ist durch die fristlosen Kündigungen, die die Kl. während das Rechtsstreites ab November 1999 ausgesprochen hat, gemäß § 554 a BGB wirksam beendet, so daß die Bekl. zur Herausgabe verpflichtet sind.

Die zunächst ausgesprochenen fristlosen Kündigungen vom Januar und Februar 1999, die zum Gegenstand der Klageerhebung gemacht worden sind, haben das Mietverhältnis zwar nicht beendet, da das dort beschriebene Verhalten der Bekl. keine Berechtigung zur Kündigung gemäß § 554 a BGB beinhaltet. Auch der Mieter, der mit zahlreichen Beschwerdeschreiben und Mängelanzeigen oder auch mit dem Hinweis, er werde Mißstände der Presse mitteilen, die Hausverwaltung beschäftigt, handelt noch im Rahmen seiner gesetzlichen Rechte als Mieter, sofern er nicht bewußt wahrheitswidrige Tatsachen behauptet oder beleidigend vorgeht. Einen solchen Vorwurf hat die Kl. den Bekl. mit ihren Kündigungsschreiben vom 28. Januar 1999 und vom 8. Februar 1999 nicht gemacht. Allein die Zahl der Beschwerdebriefe berechtigt sie nicht zur fristlosen Kündigung. Auch wenn dadurch die Hausverwaltung in großem Umfang beschäftigt worden ist.

Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die weitere fristlose Kündigung vom Mai 1999, die erste, die die Kl. während des laufenden Verfahrens erklärt hat, beendet worden. Zwar ist der darin enthaltene Vorwurf, die Bekl. hätten leichtfertig eine Strafanzeige gegen die Kl. erstattet, die sie gegen besseres Wissen abgegeben hätten bzw. in der sie die von ihnen der Staatsanwaltschaft eingereichten Asbestfaserproben manipuliert hätten, geeignet, eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen sofern der damit erhobene Vorwurf zutrifft bzw. nachgewiesen werden kann.

Dies ist in vorliegendem Fall angesichts des Streits um die Asbestbelastungen während der Abrißarbeiten in einer leerstehenden Wohnung der Kl. jedoch nicht gelungen. Aus den Ermittlungsakten, bis zu dem Zeitpunkt, in dem das Gericht davon Kenntnis nehmen konnte, ergibt sich eine Begründung oder ein Beweis für diesen Vorwurf nicht. Allein die Tatsache, daß eine von den Bekl. eingereichte Probe deutliche Asbestfaserwerte aufwies, die von der Polizei abschließend genommenen Proben jedoch eine solche Belastung nicht zeigten, ist kein Umkehrschluß möglich, daß die Bekl. diese Probe manipuliert haben.

Wie das Gericht auch nach einem Telefonat vor der letzten mündlichen Verhandlung mit der bearbeitenden Staatsanwältin erfuhr, ist trotz der Beschwerde und des Weiterführens des Ermittlungsverfahrens inzwischen keine weitere Untersuchung dieser Proben erfolgt, so daß bis zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung insoweit keine neuen Erkenntnisse vorliegen. Die Kl. hat daher den Vorwurf der Manipulation bzw. der verleumderischen Anzeigenerstattung nicht nachweisen können.

Durch die fristlosen Kündigungen von 5. November 1999, 9. November 1999 und 28. Februar 2000 sowie vom 9. Juni 2000 ist das Mietverhältnis gemäß § 554 a BGB jedoch wirksam beendet worden. Die Kl. war berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, da die Bekl. durch das Verhalten des Bekl. zu 1., das sich die Bekl. zu 2. als Mitmieterin zurechnen lassen muß, eine fristlose Beendigung zu verlangen.

Das Verhalten des Bekl. hat während des Rechtsstreits und im Hinblick auf bereits beendete weitere Rechtsstreitigkeiten gezeigt, daß er nicht bereit ist, ein Mindestmaß an Zusammenarbeit mit der Kl. bzw. der eingesetzten Hausverwaltung einzuhalten.

Der Bekl. zu 1. hat in allen seinen außergerichtlichen Aktivitäten, die er ohne Hinzuziehung seiner Prozeßbevollmächtigten weiterbetrieben hat, ein Verhalten gezeigt, das die Fortsetzung des Mietvertrages unzumutbar erscheinen läßt. Dies betrifft nicht die Weigerung, die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, da insoweit auch das Verhalten der Kl. inkonsequent war, die nach entsprechender Ankündigung und einem Schriftwechsel die Bekl. gerade nicht auf Duldung verklagt hat, sondern hingenommen hat, daß die Bekl. die Modernisierungsarbeiten nicht dulden wollten, sondern das im Einzelfall uneinsichtige Verhalten des Bekl. zu 1. Dieser hat unter anderem die Entscheidung des Amtsgerichts Mitte zum Aktenzeichen 16 C 458/98, in dem die Voreigentümerin ein obsiegendes Urteil erlangt hat, in dem unter anderem festgestellt worden ist, daß wegen der fehlenden Beheizbarkeit von zwei Zimmern keine Minderungsansprüche bestehen, da die Heizungen in diesen beiden Räumen nicht mitvermietet worden sind, sondern offensichtlich von den Bekl. erworben wurden, nicht akzeptiert. Diese Entscheidung haben die Bekl., obwohl sie rechtskräftig geworden ist, im Inhalt nicht anerkannt und erneut die Kl. aufgefordert, für eine ausreichende Beheizbarkeit in diesen Räumen zu sorgen. Da den Bekl. aber der Inhalt des Urteils bekannt war und die Entscheidung von ihnen auch nicht angegriffen worden ist, ist die erneute Forderung in Kenntnis der vorangegangenen Entscheidung in hohem Maße belastend für das Mietverhältnis. Auch die vom Bekl. zu 1. beanstandete Funktion des Schließzylinders, bei dem der Bekl. zu 1., da er das Prinzip der neuen Schließanlage offensichtlich nicht verstanden hat, bei dem mit einem Schlüssel sowohl die Haus-, Keller- und Hoftüren als auch die Wohnungstür verschlossen werden können, lediglich droht, diesen "zu Beweiszwecken aufzubewahren", statt, wie es in einem normalen Mietverhältnis erforderlich ist, nachzufragen, wie dieses System funktioniert bzw. sich dieses erklären zu lassen.

Auch dieses Verhalten zeigt, daß der Bekl. zu 1. insbesondere nicht bereit ist, sich selbst den Problemen seines Mietverhältnisses zu stellen, und in einem unangemessenen Ton Forderungen aufstellt.

Gerade die Vielzahl der wiederkehrenden Beschwerden, die heftig vorgetragenen Bedenken zur Gesundheitsgefährdung und die dagegen stehende Weigerung der Bekl., auch an einer Mängelbeseitigung mitzuwirken, lassen in der Gesamtschau die Fortsetzung dieses Mietvertrages für die Vermieterseite unzumutbar erscheinen. Auch wenn der Vermieter nach den gesetzlichen Regelungen für die Beseitigung von vorhandenen Mängeln verantwortlich ist, so erfordert die Abwicklung des Vertrages auch ein Mitwirken der Mieter bei der Mängelbeseitigung. Nachdem der Bekl. zu 1. in mehreren Fällen angekündigte Termine wieder abgesagt, die Aufnahme von Arbeiten von Forderungen abhängig gemacht hat, die nicht eingetreten sind und anschließend in keinem einzigen Fall von sich aus auf die Hausverwaltung zugegangen ist, um nach gescheiterten Terminen einen neuen Termin anzubieten oder zu erfragen, steht für das Gericht fest, daß die Beziehungen der Mietvertragsparteien so gestört sind, daß eine Fortsetzung des Mietvertrages tatsächlich unzumutbar ist.

Das Gericht vermag auch nach dem persönlichen Eindruck des Bekl. zu 1. in der mündlichen Verhandlung keine positive Entwicklung der Vertragsdurchführung erkennen. Die Bereitschaft, auch bei einem Mietverhältnis die andere Vertragspartei in geringem Umfang zu akzeptieren, fehlt im vorliegenden Fall ganz offensichtlich.

Zwischen den Mietvertragsparteien war es zu zahlreichen Prozessen gekommen; die Mieter hatten auch die Staatsanwaltschaft eingeschaltet, mit der Presse gedroht und sich immer wieder über angebliche Mängel bei der Hausverwaltung beschwert. Schließlich kündigte der Vermieter fristlos wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses; auch die Akten des Amtsgerichts schwollen schnell an, so daß ein Band 2 angelegt werden mußte (was bei Amtsgerichtsprozessen eher selten ist).

Mit Urteil vom 27. Juli 2000 gab das Amtsgericht Berlin-Mitte der Räumungsklage statt und führte aus, an sich habe vor Prozeß kein Kündigungsgrund vorgelegen, denn weder die fehlende Duldung von Modernisierungsmaßnahmen noch die Anzeige bei der Staatsanwaltschaft, über die noch nicht abschließend entschieden worden war, habe einen Kündigungsgrund dargestellt. Die zusätzlichen fristlosen Kündigungen während des Rechtsstreits hätten jedoch das Mietverhältnis beendet, denn der Mieter habe sich als derart uneinsichtig gezeigt, daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. Trotz eines rechtskräftigen Urteils habe er weiter die Beheizung von Räumen verlangt und in unangemessenem Ton Forderungen aufgestellt. Trotz der Vielzahl von Beschwerden habe er sich geweigert, an einer Mängelbeseitigung mitzuwirken.