Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Vermüllung der Wohnung

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Vermüllung der Wohnung; Messiesyndrom; vertragswidriger Gebrauch; Kakerlakenbefall

Die fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs ist gerechtfertigt, wenn der Mieter trotz Abmahnung seine Wohnung derart vermüllt, dass sie von Kakerlaken befallen wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Eigentümer und Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung. Der Bekl. ist aufgrund Mietvertrages vom 3.9.1993 Mieter dieser Einzimmerwohnung. Mit Schreiben vom 14.2.2008 kündigte der Kl. dieses Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht, wegen vertragswidrigen Gebrauchs, Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht und Störung des Hausfriedens.

Der Bekl. ist krank. Er leidet an dem sogenannten Messiesyndrom, was zur Folge hat, dass er mehr Gegenstände in seiner Wohnung aufbewahrt, als allgemein üblich ist. Von irgendwelchen nicht mehr gebrauchten Sachen und insbesondere auch von Müll und Abfall kann er sich nicht oder nur schwer trennen. Er befindet sich deshalb in ärztlicher Behandlung.

In dem Haus sowie in einem Nachbarhaus, das sich mit diesem Haus denselben Hof teilt, befinden sich mehrere gastronomische Betriebe, nämlich ein China-Restaurant, ein mediterranes Spezialitätengeschäft, ein Döner-Grill, eine türkische Bäckerei, das griechische Restaurant ..., das weitere griechische Lokal ... und das Café-Bistro ... Alle diese Betriebe nutzen nach hinten denselben Hof und teilen sich die dort aufgestellten Mülltonnen.

Mitte Januar 2008 trat in dem Haus eine Schädlingsplage auf. Es handelte sich dabei um die sogenannte deutsche Schabe (Kakerlake). Nachdem die Mitarbeiter der mit der Schädlingsbekämpfung befassten Firma mehrfach vergeblich versucht hatten, Zutritt zu der Wohnung des Bekl. zu erlangen, wurde der Bekl. von der Hausverwaltung des Kl. mit Schreiben vom 16.1.2008 aufgefordert, bis zum 18.1.2008 Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. Dies war erfolglos. Erst unter Androhung einer einstweiligen Verfügung gewährte der Bekl. Zutritt zu seiner Wohnung, was den Mitarbeitern der Firma ... am 4.2.2008 auch gelang. Diese nahmen die Wohnung des Bekl. in Augenschein und bemerkten dabei neben diversem Müll und Unrat auch eine Vielzahl von Kakerlaken.

Seit Anfang Januar 2008 hatten sich verschiedene andere Mieter des Hauses wegen Kakerlakenbefalls beschwert, insbesondere auch die Mieterin der Wohnung direkt neben der Wohnung des Bekl. Es wurde Mietminderung angedroht.

Bereits in 2004 hatten sich Mieter über einen aus der Wohnungstür des Bekl. dringenden Gestank beschwert. Am 12.4.2003 wurde die Wohnung des Bekl. vom Geschäftsführer besichtigt, welcher diese in einem unbeschreiblichen Zustand vorfand. Mit Schreiben vom 4.3.2004 wurde deswegen der Bekl. abgemahnt. Gleichzeitig wurde das Gesundheitsamt Schöneberg eingeschaltet. Der Bekl. räumte daraufhin eine Unmenge von Müllsäcken aus seiner Wohnung.

Im Jahr 2005 gingen beim Verwalter zahlreiche Beschwerden über Gestank aus der Wohnung des Bekl. ein. Es kam zu extremem Fliegenbefall, so dass ein Kammerjäger beauftragt werden musste. Der Zugang zur Wohnung des Bekl. wurde vom Bekl. nicht gewährt. Er wurde deshalb mit Schreiben vom 26.7.2005 erneut abgemahnt.

Der Bekl. ist gemäß § 546 BGB zur Rückgabe der von ihm gemieteten und innegehaltenen Wohnung verpflichtet. Sein Mietverhältnis über diese Wohnung ist aufgrund der fristlosen Kündigung vom 14.2.2008 wirksam gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB fristlos gekündigt und beendet worden.

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vom 14.2.2008 war gemäß § 569 Abs. 2 BGB berechtigt, weil dem Kl. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. nicht mehr zuzumuten war. Es ist unstreitig, dass der Bekl. in seiner Wohnung aufgrund seiner o. g. Erkrankung eine Vielzahl von nicht mehr brauchbaren und überflüssigen Gegenständen aufbewahrt, welche eigentlich in die Müllentsorgung gehören. Es handelt sich hierbei nicht nur um alte und gelesene Zeitungen, wie es der Bekl. selber einräumt, sondern auch um alle möglichen Verpackungen, Reste und verschmutzte Dinge, welche nur noch als Müll bezeichnet werden können. All diese Dinge befanden sich, zumindest bis zum Ausspruch der fristlosen Kündigung, in der Wohnung des Bekl., und zwar insbesondere in der Küche und im Wohnraum. Dass dabei die Räumlichkeiten und Einrichtungen erheblich verschmutzt wurden, liegt auf der Hand. Denn angesichts der Mengen des vorhandenen Mülls war eine ordentliche Reinigung gar nicht mehr möglich.

Dass sich die Wohnung des Bekl. in einem solchen Zustand befand, ist von den Zeugen eindeutig und glaubhaft bekundet worden. Wenn diese Zeugen auch nicht angeben konnten, dass sich die Wohnung in exakt demselben Zustand befand, wie er sich aus den im April 2004 angefertigten Fotos ergibt, waren ihre Aussagen dennoch so eindeutig und übereinstimmend, dass eine Vermüllung der Wohnung in ähnlicher Weise und ähnlichem Umfang für den Tag des 4.2.2008 als erwiesen angesehen werden muss.

Dieser Zustand der Wohnung des Bekl. lässt nur den Schluss auf eine erhebliche Vernachlässigung zu, welche eine Weitervermietung der Wohnung an den Bekl. für den Kl. als unzumutbar erscheinen ließ. In diesem Zusammenhang konnte es entscheidend auch nicht darauf ankommen, ob die im Haus im Januar 2008 aufgetretene Kakerlakenplage tatsächlich ihre Ursache in der Wohnung des Bekl. hatte, oder ob diese Tiere aus anderen Richtungen in das Haus eingedrungen waren. Immerhin ist von beiden Zeugen jedoch bestätigt worden, dass in der Wohnung des Bekl. jedenfalls zu diesem Zeitpunkt der mit Abstand stärkste Kakerlakenbefall zu verzeichnen war, was angesichts der Müll- und Unratmengen in der Wohnung des Bekl. auch nicht verwunderlich ist. Derartige Müllansammlungen bilden nahezu ideale Wohn- und Brutstätten für Schabentiere, mögen sie auch auf anderem Weg ursprünglich in das Haus gelangt sein. Letzteres ist sogar zu unterstellen, da Schaben grundsätzlich durch befallene Nahrungsmittel eingeschleppt werden und jedenfalls in hiesigen Breiten nicht durch Wanderung oder Insektenflug in geeignete Häuser oder Wohnungen eindringen. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass die Zustände in der Wohnung des Bekl. die Verbreitung der Schaben im Haus zumindest erheblich begünstigt haben.

Diese Umstände hat der Bekl. zu vertreten. Bereits durch die Maßnahmen und Abmahnungen seit dem Jahr 2004 war der Bekl. hinreichend darüber unterrichtet, dass der Kl. nicht bereit war, die Unordnung und Vermüllung in der Wohnung des Bekl. weiterhin zu dulden. Über die Konsequenzen seines vertragswidrigen Verhaltens war er daher hinreichend informiert, so dass die fristlose Kündigung vom 14.2.2008 formal und inhaltlich nicht zu beanstanden war.

Die fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs ist gerechtfertigt, wenn der Mieter trotz Abmahnung seine Wohnung derart vermüllt, dass sie von Kakerlaken befallen wird.

Der Mieter, der an dem Messiesyndrom litt, vermüllte seine Wohnung derart, dass Kakerlaken auftraten, über die sich auch die Nachbarin des Mieters beschwerte und Minderung androhte. Trotz Abmahnungen aus den Jahren 2004 und 2005 änderte der Mieter sein Verhalten nicht, woraufhin der Vermieter nach erneuten Beschwerden der Nachbarn mit Schreiben vom 14. Februar 2008 das Mietverhältnis kündigte und den Mieter u. a. auf Räumung verklagte.

Das AG Schöneberg gab der Klage statt. Die fristlose Kündigung sei gerechtfertigt gewesen, weil dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten gewesen sei. Die Vermüllung der Wohnung lasse den Schluss auf eine erhebliche Vernachlässigung zu, die der Mieter zu vertreten habe, weil er trotz Abmahnung und Kündigungsandrohung sein Verhalten nicht geändert habe.

Die Entscheidung entspricht der h. M., dass wegen Vermüllung der Wohnung mit Außenwirkung nach Abmahnung eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist (vgl. u. a. AG Rheine, Urteil vom 26. Februar 2008 - 4 C 731/07 = WuM 2008, 218 = ZMR 2008, 803).

Die Kündigung von Wohnraum ist bereits dann für begründet gehalten worden, wenn bei geöffneter Wohnungstür von der Wohnung des Mieters unzumutbare Geruchsbelästigungen ausgehen, die Tür täglich mehrfach geöffnet wird und der belästigende Geruch auch nach dem Schließen der Tür noch einige Zeit im Hausflur verbleibt (LG Braunschweig, Urteil vom 10. April 2007, 6 S 313/06 [101], ZMR 2007, 536). Eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages wegen Vernachlässigung der Wohnung ist dem Vermieter allerdings dann verwehrt, wenn er über längere Dauer zu erkennen gegeben hat, dass er für eine sofortige Vertragsbeendigung keinen Anlass sieht (LG Siegen, Urteil vom 10. Januar 2006 - 1 S 117/05 = WuM 2006, 158).