Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses; Erklärung des Widerspruches

Der Widerspruch gemäß § 568 BGB kann wirksam bereits in dem Schreiben erklärt werden, mit welchem die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ausgesprochen wird.

Die Kl. verlangen als Eigentümer eines bebauten Grundstücks in Hamburg und als Vermieter auf Grund einer fristlosen Kündigung von der Bekl. die Räumung der von dieser als Mieterin genutzten Wohnung. Mit Schreiben vom 20. Februar 1980 kündigten sie das Mietverhältnis mit der Bekl. fristlos, setzten ihr eine Frist zur Räumung bis zum 29. Februar 1980 und kündigten zugleich an, bei einem Verbleib der Bekl. in der Wohnung über die gesetzte Frist hinaus Räumungsklage zu erheben. Die Parteien streiten darüber, ob die wegen eines angeblichen Mietzahlungsrückstandes sowie wegen behaupteter unpünktlicher Zahlungsweise ausgesprochene Kündigung berechtigt ist, sowie darüber, ob das Mietverhältnis nicht zumindest gemäß § 568 BGB verlängert worden ist. Die Bekl. ist dem Räumungsverlangen nicht nachgekommen. Die Räumungsklage ist beim Gericht am 20. März 1980 eingegangen, sie ist der Bekl. am 2. April 1980 zugestellt worden, nachdem am 27. März 1980 der Gerichtskostenvorschuß eingezahlt worden war. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage mit Urteil vom 9. September 1980 mit der Begründung abgewiesen, das Mietverhältnis sei wegen nicht ordnungsgemäßen Widerspruchs gemäß § 568 BGB verlängert worden. Das vorlegende Berufungsgericht hält es angesichts des Wortlauts des § 568 BGB sowie im Interesse der Rechtssicherheit ebenfalls nicht für ausreichend, wenn der Widerspruch gegen die Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache kurze Zeit vor Fristbeginn erklärt wird, um die Wirkung des § 568 BGB auszuschließen.

A) I) Das Landgericht will mit dem von ihm auf Artikel lll des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (MAG) gestützten Vorlagebeschluß die Klärung der nachstehend wiedergegebenen Frage erwirken: Kann der Widerspruch gemäß § 568 BGB bereits in dem Schreiben erklärt werden, mit dem die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen wird?" II) Dieser Vorlagebeschluß ist zulässig.

1) Der Senat folgt - wie er dies unter anderem in seinen Rechtsentscheiden vom 25. März 1981 (GrdE 1981 Seite 477 ff. dort nicht mit abgedruckt) und vom 22. April 1981 (ZMR 1981, Seite 213 ff., 213) ausgeführt hat - hinsichtlich der einen auf Art. Ill MÄG basierenden Vorlagebeschluß betreffenden Zulässigkeitsvoraussetzungen den Darlegungen des Bayerischen Obersten Landgerichts in dessen Rechtsentscheid vom 21. November 1980 (ZMR 1981, Seite 93 ff., 93). a) In seinem Rechtsentscheid vom 25. März 1981 hat der Senat sich im zur Erörterung stehenden Zusammenhang mit der Frage beschäftigt, ob die Entscheidungserheblichkeit der ihm vorgelegten Rechtsfrage überhaupt als Zulässigkeitsvoraussetzung für den Erlaß eines Rechtsentscheides gewertet werden kann. Unter Bezugnahme auf die bei Schmidt-Futterer-Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage, vertretene abweichende Auffassung hat er hierzu ausgeführt: "Hiernach hat der Senat von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den von Art III Abs. 1 des Dritten Mietrechtsänderungsgesetzes in der Fassung vom 5. Juni 1980 . . . gesteckten Rahmen fällt, ob sie von grundsätzlicher Bedeutung ist und ob sie entscheidungserheblich sein kann. Der Senat folgt - soweit es sich um die letzterwähnte Voraussetzung handelt - nicht den Darlegungen bei Schmidt-Futterer-Blank. Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage G 23-25, wonach der angerufene Senat die Zulässigkeit der an ihn gelangten Vorlage nicht davon abhängig machen darf, daß die zum Gegenstand des Vorlageverfahrens gewordene Rechtsfrage für die Entscheidung des beim Landgericht als Berufungsgericht anhängigen Rechtsstreits wenigstens entscheidungserheblich sein kann; nach seiner Überzeugung rechtfertigen auch die Ausführungen bei SFB G 25 über die durch seine Bindungswirkung dem Rechtsentscheid zugewiesene Bedeutung es nicht, wenn ein solcher Rechtsentscheid in einem Rechtsstreit herbeigeführt werden soll, für dessen Entscheidung er nach keiner Richtung hin Bedeutung gewinnen kann." Hieran hält der Senat - soweit es sich um die bei Schmidt-Futterer Blank dargelegte Überzeugung handelt - fest. b) In dem Senat bekanntgewordenen Rechtsentscheiden wird verschiedentlich die Auffassung vertreten, die zur Vorlage gelangte Rechtsfrage müsse - damit die Zulässigkeitsvoraussetzungen gemäß Art. Ill MAG als gewahrt erscheinen könnten - für die Entscheidung des Rechtsstreits, in welchem die Vorlage erfolgt, nicht nur erheblich sein können, sondern auch erheblich sein (Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Beschluß vom 6. März 1981, WM 1981, Seite 126 f., 126, Oberlandesgericht Koblenz, Rechtsentscheid vom 25. Mai 1981 - bisher, soweit ersichtlich, nicht veröffentlicht -. Seite 3). Der beschließende Senat kann sich indessen nicht dazu verstehen, die zur Erörterung stehenden Zulässigkeitsvoraussetzungen als so eng zu beurteilen. Er vermag in diesem Zusammenhang nicht daran vorbeizusehen, daß der - eine grundsätzliche Frage allgemeiner Natur klärende - Rechtsentscheid in einem Rechtsstreit ergeht, über den das vorlegende Gericht als Berufungsgericht selbständig mit Rechtskraftwirkung zu befinden hat, so daß nach der Überzeugung des Senats alles vermieden werden sollte, was dazu beitragen könnte, diese Entscheidung über die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage hinaus zu beeinflussen, wie dies dadurch geschehen könnte, daß der Senat im Vorlegungsverfahren die Entscheidungserheblichkeit der ihm vorgelegten Frage für den Einzelfall prüft und dabei möglicherweise von

gung des Senats alles vermieden werden sollte, was dazu beitragen könnte, diese Entscheidung über die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage hinaus zu beeinflussen, wie dies dadurch geschehen könnte, daß der Senat im Vorlegungsverfahren die Entscheidungserheblichkeit der ihm vorgelegten Frage für den Einzelfall prüft und dabei möglicherweise von einer bestimmten Rechtsauffassung ausgeht, die er sich gebildet hat, welche letztlich aber auch anders beurteilt werden könnte. Die Dinge liegen nach der Ansicht des Senats hier ähnlich wie in denjenigen Fällen, in denen der Beschwerderechtszug über den Rechtszug in der Hauptsache hinausgeht und das Beschwerdegericht unter diesen Umständen dazu gehalten ist, den Entscheidungsspielraum des ihm nachgeordneten Gerichts bezüglich der Hauptsache selbst nach keiner Richtung - wenn auch nicht rechtlich so etwa doch mit tatsächlicher Wirkung - einzuengen (hierzu unter anderem Baumbach-Lauterbach-Albers-Hartmann, ZPO, 39. Auflage, § 252 Anm. 1 B; § 567 Anm. 5 C). Mit den zur Erörterung stehenden Fragen hat der beschließende Senat sich übrigens aus gegebenem Anlaß im einzelnen bereits in seinem Rechtsentscheid vom 22. April 1981 (ZMR 1981, Seite 213 ff., 213-214) beschäftigt; er kann sich deshalb hier darauf beschränken, auf die dort von ihm gemachten Ausführungen zu verweisen. c) Daß die vorerörterten Divergenzen in der Beurteilung der verfahrensrechtlichen Frage der Zuverlässigkeit eines Vorlagebeschlusses keinen Anlaß dazu bieten, auf der Grundlage des Art. Ill Abs. 1 Satz 3 MÄG die Sache dem Bundesgerichtshof vorzulegen, bedarf schon angesichts der überzeugenden Ausführungen des Oberlandesgerichts Hamm in dessen Beschluß vom 31. März 1981 (vgl. NJW 1981, Heft 25. Seite Vlll) nach der Ansicht des Senats näherer Erläuterung nicht. 2) Die nach allem zu fordernden Zulässigkeitsvoraussetzungen liegen in dem vom Landgericht zur Vorlage an den Senat gebrachten Falle vor. a) Die vom Landgericht gestellte Rechtsfrage fällt in den Anwendungsbereich des Art. Ill MÄG, mag dies auch aus dem Anwendungsbereich des § 568 BGB (hierzu Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, § 568 RdNr. 7) ebensowenig ersichtlich sein wie aus der vom Landgericht dem Senat vorgelegten Frage. Sie ergibt sich nämlich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum, wie dies die Begründung des landgerichtlichen Vorlagebeschlusses ebenso ausweist wie der Inhalt der dem Senat vorgelegten Akten. b) Die Frage besitzt auch grundsätzliche Bedeutung, da sie nach Lage der Dinge für eine Vielzahl von Fällen wesentlich werden kann. Daß sie in der Literatur sowie Judikatur verschieden beantwortet wird, hat das Landgericht mit dem Hinweis einerseits auf das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 28. Januar 1969, MDR 1969, Seite 1014 - nur Leitsatz -; ferner die Ausführungen von Bodié, "Die Kündigung bei fortgesetztem Mietverhältnis", NJW 1967, Seite 1068 f., 1069; und diejenigen von Haase, "Ein Problem des Mietrechts: Die Erklärung des mangelnden Fortsetzungswillens", JR 1972, Seite 58 f.,59; Hans, Das neue Mietrecht § 568 Anm. B 3 c; Sternel, Mietrecht, 2. Auflage, lV 50; sowie andererseits auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. Februar 1965, WPM 1965, Seite 411 ff., 413, zutreffend ausgeführt. Daß sie bereits anderweit durch Rechtsentscheid geklärt worden wäre (Art. lll Abs. 1 MÄG), ist nicht ersichtlich. 3) Auch ist davon auszugehen, daß die zur Vorlage an den Senat gelangte Rechtsfrage für den Rechtsstreit, in welchem der Vorlagebeschluß ergangen

esgerichtshofs vom 20. Februar 1965, WPM 1965, Seite 411 ff., 413, zutreffend ausgeführt. Daß sie bereits anderweit durch Rechtsentscheid geklärt worden wäre (Art. lll Abs. 1 MÄG), ist nicht ersichtlich. 3) Auch ist davon auszugehen, daß die zur Vorlage an den Senat gelangte Rechtsfrage für den Rechtsstreit, in welchem der Vorlagebeschluß ergangen ist, entscheidungserheblich sein kann. (wird ausgeführt.) B) In der Sache selbst beantwortet der Senat die vom Landgericht zur Vorlage gebrachte Rechtsfrage, wie aus dem Tenor dieses Beschlusses ersichtlich. Hierbei läßt er sich von den nachstehenden Erwägungen leiten: I) 1) Der beschließende Senat tritt vollen Umfanges den ihn überzeugenden Darlegungen des Bundesgerichtshofs im Urteil vom 20. Februar 1965 bei, welch letzteres - dies hat das Landgericht nicht gesehen dieser in seinem Urteil vom 8. Januar 1969 (LM § 535 BGB Nr. 42) ausdrücklich, und zwar unter Auseinandersetzung mit der vom Landgericht angeführten Gegenmeinung, bestätigt hat. Im Urteil vom 20. Februar 1965 führt der Bundesgerichtshof wörtlich aus (a.a.O. Seite 413): "Aber auch dann, wenn die entsprechenden Verhandlungen der Parteien nicht zu einer Einigung geführt haben sollten, wäre eine stillschweigende Verlängerung des Untermietverhältnisses gemäß § 568 BGB nicht eingetreten. Das Schreiben der Klägerin vom 29. September 1956 ergibt mit aller Deutlichkeit, daß die Klägerin keinesfalls das Untermietverhältnis mit den Beklagten verlängern wollte, sondern dessen Fortsetzung entschieden widersprach. Diese Erklärung genügte, um die Fiktion des § 568 BGB auszuschließen. Daran ändert auch nichts, daß sie vor Beginn der in § 568 BGB geregelten Frist abgegeben wurde, denn eine schon vor Ablauf der Mietzeit abgegebene bestimmte Erklärung, den Vertrag nicht fortsetzen zu wollen, bedarf keiner Wiederholung und schließt die Anwendung des § 568 BGB aus ...". Die beiden vorerwähnten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zeigen mit Deutlichkeit auf, daß die Rechtsprechung dieses Gerichts die übrigens abdingbare (Emmerich-Sonnenschein, a. a. O. § 568 RdNr. 14) - Regelung in § 568 BGB als den Grundsätzen von Treu und Glauben unterworfen ansieht und daß dies zu dem vorbezeichneten Ergebnis führt, wenn das Verhalten des Vermieters für den Mieter keine Zweifel daran offen läßt, daß der Vermieter mit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dessen Ablauf auf der Grundlage des § 568 BGB nicht einverstanden ist, mag es an einer innerhalb der dort normierten Frist abgegebenen Erklärung auch fehlen. Besonders klar werden diese Gesichtspunkte in Leitsatz sowie Begründung des Beschlusses des Landgerichts Kassel vom 17. Mai 1966 (WM 1966, Seite 203) herausgearbeitet, in welch letzterer es wörtlich heißt: "Den gesetzgeberischen Intentionen würde es widersprechen, wollte man ein Einigsein der Parteien über die Verlängerung des Vertrages auch dann unterstellen, wenn eine Partei kurz vor Ablauf der Mietzeit eindeutig zum Ausdruck gebracht hat, daß eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht in Betracht kommt. In einem solchen Fall eine Wiederholung der Erklärung innerhalb der 2-Wochenfrist des § 568 BGB zu verlangen, würde eine dem Sinn dieser Vorschrift widersprechende Überspitzung der formalen Erfordernisse bedeuten...".

Diese Grundsätze haben nach der Überzeugung des Senats jedenfalls dann Platz zu greifen, wenn es sich - wie hier ausweislich der vom Landgericht zur Vorlage gebrachten Rechtsfrage - nur darum handelt, daß in einem die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses aussprechenden Schreiben ausdrücklich zugleich eine Widerspruchserklärung des Vermieters im Sinne des § 568 BGB enthalten Ist, ohne daß die letztere innerhalb der in § 568 BGB normierten Frist noch einmal wiederholt wäre. 2) Der Senat verkennt nicht, daß die Rechtslage in anders strukturierten Fällen - welche von dem Anwendungsbereich des § 568 BGB gleichfalls erfaßt erscheinen könnten - möglicherweise anders zu beurteilen sein mag; solche Erwägungen könnten beispielsweise dann zutreffen, wenn eine Widerspruchserklärung nur schlüssig abgegeben worden sein sollte, oder auch da, wo im Rahmen einer fristgerechten Kündigung angesichts der Dauer der Kündigungsfrist der Zeitpunkt der Abgabe der Widerspruchserklärung hinter demjenigen der Beendigung des Mietverhältnisses so weit zurückliegt, daß ohne eine Wiederholung der letzteren Zweifel daran begründet erscheinen können, ob der Vermieter an der von ihm ursprünglich zum Ausdruck gebrachten Haltung festhält und ob dies für den Mieter eindeutig erkennbar ist. 3) Nach der Auffassung des Senats differenziert die vom Landgericht angeführte, derjenigen des Bundesgerichtshofs entgegengesetzte Meinung nicht ausreichend gerade nach der vorbezeichneten Richtung hin. a) Sie stützt sich unter anderem auf die Erwägung, die eindeutige Formulierung des § 568 BGB lasse die Berücksichtigung von Billigkeitsgrundsätzen im Sinne des § 242 BGB nicht (Bodie, a. a. O. Seite 1069; ferner: "§ 568 BGB und die vorweggenommene Erklärung!" WM 1968 Seite 43 f., 43; Hans, a. a. O., § 568 Anm. B 3 c) oder doch lediglich in Ausnahmefällen (Haase, a. a. O. Seite 59; Emmerich-Sonnenschein, a. a. O. § 568 RdNr. 23, 32; Sternel, a. a. O. IV 50 in Verbindung mit der Fußnote 41 auf Seite 489; Schmidt-Futterer-Blank, a. a. O. B 706-707) zu. Hierzu tritt die Erwägung, daß die in diesem Zusammenhang gebrauchte Wendung (Landgericht Kassel, a.a.O. Seite 203) "wenige Tage vor Beendigung der Mietzeit" eine Rechtsunsicherheit mit sich bringe, welche durch § 568 BGB gerade habe vermieden werden sollen, wie dies daraus deutlich werde, daß dem Gesetzgeber die Möglichkeit einer Widerspruchserklärung kurz vor Beendigung der Mietzeit kaum habe verborgen bleiben können (zu allem Bodie, a. a. O. Seite 1069, und Hans, "Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses", ZMR 1967, Seite 65 ff., 67). b) Beide Erwägungen können den beschließenden Senat aus den oben gekennzeichneten Gründen letztlich nicht überzeugen, soweit es sich um die Vorlage des Landgerichts handelt. Zur zweiterwähnten Auffassung ist zu bemerken: § 568 BGB begreift - wie bereits hervorgehoben eine Vielzahl von Fallgestaltungen in, in denen die Frage, ob ein Mietverhältnis tatbestandlich als auf der Grundlage der Fiktion in § 568 BGB fortgesetzt (hierzu Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., § 568 RdNr. 27) angesehen werden kann, durchaus nicht ohne weiteres eindeutig zu beantworten ist. Nach der Auffassung des Senats berücksichtigt Bodie (a. a. O. Seite 1069) bei seiner oben wiedergegebenen Argumentation dies nicht hinreichend. In dem hier allein zur Erörterung stehenden Falle der wirksamen und ausdrücklich mit einer Widerspruchserklärung des Vermieters nach § 568 BGB verbundenen fristlosen Kündigung können im übrigen

worten ist. Nach der Auffassung des Senats berücksichtigt Bodie (a. a. O. Seite 1069) bei seiner oben wiedergegebenen Argumentation dies nicht hinreichend. In dem hier allein zur Erörterung stehenden Falle der wirksamen und ausdrücklich mit einer Widerspruchserklärung des Vermieters nach § 568 BGB verbundenen fristlosen Kündigung können im übrigen Schwierigkeiten der vorstehend unter a) gekennzeichneten Art ernstlich kaum befürchtet werden. Ebensowenig kann - und dies betrifft die ersterwähnte Erwägung der Gegenmeinung - davon die Rede sein, daß Vorschriften nach Art des § 568 BGB angesichts des mit ihnen verfolgten Zwecks, klare Rechtsverhältnisse zu schaffen, einer Berücksichtigung der Gesichtspunkte von Treu und Glauben im Sinne des § 242 BGB von vornherein nicht zugänglich sind. Insoweit mag der Hinweis genügen, daß nach der Rechtsprechung sogar bestimmte Ausschlußfristen unter dem Gebot von Treu und Glauben stehen können, ohne daß sich hiergegen durchgreifender Widerspruch erhoben oder doch in diesem Zusammenhang beachtliche Beanstandungen ergeben hatten (Palandt-Heinrichs, BGB, 40. Auflage, § 242 Anm. 4 D c). Besonders deutlich aber zeigt nach der Ansicht des beschließenden Senats ein Blick auf die - gleichfalls der Herbeiführung klarer Rechtsverhältnisse dienende - Normierung der Verjährung in den §§ 194 ff. BGB und die hierzu ergangene Rechtsprechung (Palandt-Heinrichs, a.a.O., Überblick vor § 194 Anm. 3 a), daß der Anwendungsbereich des § 242 BGB auch Normen einbezieht, welche auf die Schaffung einer klaren Rechtslage abzielen, und daß die Rechtsprechung ohne ins Gewicht fallende Schwierigkeiten mit einem solchen Übergreifen des § 242 BGB auf Regeln der vorbezeichneten Art fertig wird. 4) Daß unter solchen Umständen die Beantwortung der Vorlagefrage in die sich aus der Beschlußformel dieses Rechtsentscheides ergebende Richtung zu gehen hat, bedarf - wie der Senat meint - nach allem weiterer Erläuterung nicht. Mit der in Rede stehenden Rechtsauffassung befindet der Senat sich übrigens weitgehend in Übereinstimmung mit der neueren Literatur (BGB-RGRK-Gelhaar, 12. Auflage, § 568 RdNr. 4; Münchener Kommentar, § 568 RdNr. 23; Pergande, Wohnraummietrecht, § 568 Anm. 3 auf Seite 4; Palandt-Putzo, a. a. O., § 568 Anm. 2 b). Zur Fassung der Beschlußformel selbst merkt der Senat noch an, daß er durchaus auch die Möglichkeit erwogen hat, in extremen - allerdings schwer denkbaren Ausnahmefällen komme es in Betracht, daß der Berufung des Vermieters auf die Grundsätze von Treu und Glauben im Sinne der oben erörterten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes vom Mieter erfolgreich der Gegeneinwand unzulässiger Rechtsausübung entgegengesetzt werden könnte. Eine solche - durchaus entfernt liegende - Möglichkeit ändert jedoch nach der Überzeugung des Senats nichts daran, daß - wie in der Beschlußformel ausgesprochen - nach der für maßgeblich zu erachtenden Rechtslage die Erklärung eines Widerspruchs im Sinne des § 568 BGB im Rahmen einer schriftlichen Kündigungserklärung nicht als von vornherein ausgeschlossen zu gelten hat, sondern vielmehr durchaus wirksam erfolgen kann; der aus § 242 BGB etwa abzuleitende und vorstehend erwähnte Vorbehalt bedarf nach der Auffassung des Senats keiner ausdrücklichen Hervorhebung in der Beschlußformel, da er nach der geltenden Rechtsordnung in geeigneten Fällen ohne weiteres eingreift und dieser Umstand die allgemein maßgebliche Rechtslage als solche nicht in einer Weise modifiziert, welche besonders kenntlich

eitende und vorstehend erwähnte Vorbehalt bedarf nach der Auffassung des Senats keiner ausdrücklichen Hervorhebung in der Beschlußformel, da er nach der geltenden Rechtsordnung in geeigneten Fällen ohne weiteres eingreift und dieser Umstand die allgemein maßgebliche Rechtslage als solche nicht in einer Weise modifiziert, welche besonders kenntlich gemacht werden müßte.