Fristlose Kündigung des Mieters wg. fehlender Schalldämmung

1. Weisen die zum Betrieb einer Gaststätte gemieteten Räume nicht die erforderliche Luft- und Trittschalldämmung auf, kann der Mieter erst nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Abhilfefrist außerordentlich fristlos kündigen.

2. Das Verlangen nach unverzüglicher Abhilfe reicht nur dann aus, wenn Mängel sofort behoben werden müssen und können.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 538 Abs. 1 BGB a. F., weil die Kündigung gemäß Schreiben vom 5. Dezember 2000 unwirksam war. a) Gemäß § 538 BGB kann der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn die Mietsache bei Abschluß des Mietvertrags mit einem Mangel behaftet ist. Von § 538 BGB erfaßt wird insbesondere auch der Fall, daß der vereinbarten Nutzung des Mietobjekts von vornherein ein auf seiner Beschaffenheit oder Lage beruhendes öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis entgegensteht. Dies ist der Fall, wenn der Zustand der Räume nicht den einschlägigen Vorschriften für den vorgesehenen Gewerbebetrieb entspricht (Bub/Treier/ Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II.

B, Rdnr. 1206; BGH NJW 1980, 777; 1979, 2351; WuM 1976, 95). Diese Voraussetzungen liegen hier vor, weil die Räumlichkeiten nicht die nach der Baugenehmigung vom 31. März 2000 erforderliche Luft- und Trittschalldämmung aufwiesen.

Bei der Forderung nach Schadensersatz ist zu unterscheiden, ob der Mieter Schadensersatz wegen zeitweiliger oder wegen endgültiger Nichterfüllung des Vertrages geltend macht. Ersteres kommt in Betracht, wenn und solange noch ein Interesse des Mieters an der Gebrauchsgewährung besteht. Dagegen kommt ein Schadensersatz wegen Nichterfüllung des gesamten Vertrages in Betracht, wenn der Mieter das Mietverhältnis wegen einer vom Vermieter zu vertretenden Gebrauchsbeeinträchtigung oder (teilweisen) Nichtgewährung des Gebrauchs nach § 542 BGB berechtigterweise kündigt (Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., III.

B, Rdnr. 1186 und 1212). D. h. also , daß der Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung des Vertrages - dieser wird von der Kl. geltend gemacht - nur erfolgreich durchsetzen kann, wenn er den Mietvertrag wirksam gemäß § 542 gekündigt hat.

b) Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die von der Kl. mit Schreiben vom 5. Dezember 2000 erklärte Kündigung unwirksam ist. Denn die Kl. hat den Bekl. keine Frist zur Abhilfe gesetzt, und eine solche Fristsetzung war auch nicht entbehrlich.

aa) Die Wirksamkeit der Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs setzt voraus, daß der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt hat und diese Frist ergebnislos verstrichen ist (Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., III.

B, Rdnr. 1186). Die Erklärung muß erkennen lassen, daß der Mieter die Beseitigung des Mangels innerhalb der von ihm gesetzten Frist erwartet; eine Anzeige nach § 545 BGB ist nicht ausreichend. Die Frist ist möglichst genau zu bestimmen (Bub/Treier/Grapentin, a. a. O., IV, Rdnr. 149). Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß eine solche Frist durch die Kl. nicht gesetzt worden ist. Entgegen der mit der Berufung vertretenen Ansicht reicht es bei Mängeln dieser Art, nämlich der Herstellung des notwendigen Tritt- und Schallschutzes, nicht aus, eine "unverzügliche" Abhilfe zu verlangen. Nur bei Mängeln, deren Beseitigung dringend ist und die sofort behoben werden können, reicht das Verlangen nach "unverzüglicher" Abhilfe (Bub/Treier/Grapentin, a. a. O., IV, Rdnr. 149; RGZ 75, 354; Sternel, 3. Auflage, IV, Rdnr. 463; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Auflage, § 543 BGB, Rdnr. 29). Denn gerade bei Mängeln, deren Beseitigung objektiv einen bestimmten Zeitraum in Anspruch nehmen, muß dem Vermieter ein zeitlich bestimmter Rahmen vorgegeben werden, um ihm zu verdeutlichen, daß nach fruchtlosem Fristablauf der Mieter daraus weitere Rechte herleiten werde. Dies ist wegen der weitreichenden Konsequenzen einer fristlosen Kündigung des langfristig abgeschlossenen Mietvertrages und der sich daraus ergebenden möglichen Schadensersatzansprüche zu fordern. So trägt die Kl. selbst vor, daß der Zeuge ... am 27. Oktober 2000 telefonisch (nur) die unverzügliche Beseitigung der mit der Baugenehmigung im Zusammenhang stehenden Hindernisse verlangt habe. Darin kann eine solche Fristsetzung ebensowenig gesehen werden wie in dem nachfolgenden Schreiben der Kl. vom 30. Oktober 2000. Denn die Kl. hat in diesem Schreiben mitgeteilt, daß sie den Mietvertrag für "gegenstandslos" erachtet und verlangte hierin bereits Schadensersatz. Da auch dieses Schreiben eine Fristsetzung nicht enthielt, kann offenbleiben, ob es - wie die Kl. mit der Berufung geltend macht - schon deswegen nicht als Kündigung auszulegen sei, weil die Bekl. bzw. die ... Immobilien GmbH das Schreiben nicht als Kündigung aufgefaßt hätten. Die ... Immobilien GmbH hatte nämlich mit Schreiben vom 3. November 2000 mitgeteilt, daß sie dem Problem abhelfen wolle, also ihre Bereitschaft zur Mängelbeseitigung angezeigt. Dementsprechend fand am 8. November 2000 auf Betreiben der Bekl. eine Bauzustandsbesichtigung statt. Die dort festgestellten und im Besichtigungsprotokoll festgehaltenen Mängel wurden nachfolgend durch die Bekl., teilweise auch durch die Kl. selbst beseitigt. Das Schreiben der damaligen bevollmächtigten Rechtsanwälte der Kl. vom 9. November 2000, in dem auf den weiter bestehenden Mangel des Schallschutzes hingewiesen wurde, enthält indes auch keine Fristsetzung entsprechend der genannten Vorschrift. Vielmehr werden hierin von der Kl. Schadensersatzforderungen erhoben und darauf hingewiesen, daß die Kl. grundsätzlich - sofern der Schaden ausgeglichen werde - an dem Mietverhältnis festhalten wolle. Gerade auch deswegen hätte es einer konkreten Fristsetzung bedurft, um den Bekl. zu verdeutlichen, daß die Kl. nach fruchtlosem Ablauf der Frist Rechte daraus herleiten werde. Soweit die Kl. sich weiter darauf beruft, daß den Bekl. bereits seit dem 18. Januar 2000 bekannt gewesen sei, daß die Anforderungen des Schallschutzes nicht eingehalten seien, ändert dies nichts an dem Erfordernis der Fristsetzung. Dies hätte allenfalls in Rahmen der Prüfung der Angemessenheit einer Fristsetzung,

ist Rechte daraus herleiten werde. Soweit die Kl. sich weiter darauf beruft, daß den Bekl. bereits seit dem 18. Januar 2000 bekannt gewesen sei, daß die Anforderungen des Schallschutzes nicht eingehalten seien, ändert dies nichts an dem Erfordernis der Fristsetzung. Dies hätte allenfalls in Rahmen der Prüfung der Angemessenheit einer Fristsetzung, die hier jedoch nicht feststellbar ist, Berücksichtigung finden können (so LG Frankfurt WuM 1987, 55).

bb) Die Fristsetzung war - entgegen der Ansicht der Kl. - auch nicht entbehrlich. Vorbild der Regelung von § 542 Abs. 1 Satz 3 BGB ist § 326 Abs. 1 BGB a. F. (Staudinger-Emmerich, BGB, 13. Auflage, § 542 BGB, Rdnr. 25; OLG Hamburg ZMR 2001, 25). An die Bejahung der Entbehrlichkeit der Fristsetzung sind strenge Anforderungen zu stellen. Eine Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Vermieter die Abhilfe endgültig verweigert (BGH WuM 1976, 95) oder wenn die Abhilfe in angemessener Zeit nicht möglich ist (BGH NJW 1980, 777; OLG Düsseldorf DWW 1993, 99) oder auch, wenn die Abhilfe überhaupt nicht möglich ist (Palandt/Putzo, BGB, 63. Auflage, § 543 BGB, Rdnr. 48; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Auflage, Rdnr. 304). Für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 542 Abs. 3 BGB a. F. ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig (Baumgärtl, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Bd. 1, § 542 BGB, Rdnr. 1). Die Kl. hat indes nicht darzulegen vermocht, daß die Betriebsgenehmigung für die Gaststätte nicht zu erlangen gewesen ist.

Nach § 543 BGB kann der Mieter einen langfristigen Mietvertrag außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Gebrauch immer nur zum Teil gewährt wird, also Mängel nicht beseitigt werden. Voraussetzung ist der erfolglose Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist.

Die Gaststättenmieterin konnte den Betrieb nicht aufnehmen, weil die nach der Baugenehmigung nötige Luft- und Trittschalldämmung nicht gewährleistet war. Weil die Mängel nicht beseitigt wurden, kündigte die Mieterin fristlos und verlangte Schadensersatz wegen Nichterfüllung.

Das Kammergericht wies die Klage ab und meinte, Voraussetzung für einen Schadensersatz wegen Nichterfüllung sei eine wirksame Kündigung. Daran fehle es hier, weil die Mieterin keine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt habe. Das Verlangen nach unverzüglicher Abhilfe reiche nur, wenn Beseitigung der Mängel dringend sei und sie sofort behoben werden könnten.

Anmerkung: A. A., daß also das Verlangen auf unverzügliche Abhilfe immer ausreicht, sind: Palandt/Weidenkaff, 63. Aufl. 2004, Rdn. 47 zu § 543; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 7. Aufl., Rdn. 23 zu § 542; MüKo-Voelskow, 3. Aufl., Rdn. 7 zu §§ 542, 543; Kinne, Mängel in Mieträumen, 3. Aufl., Rdn. 209 zu § 543.