Fristlose Kündigung des Mieters wegen Nichtbeseitigung von Schimmel durch Vermieter auch ohne Kündigungsandrohung

1. Im Fall des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist neben der Fristsetzung die Androhung der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht erforderlich.

2. Zur Frage, ob dann, wenn mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die außerordentliche fristlose Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbeseitigungsklage, angedroht wird, die Kündigung wegen eines darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden kann, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist.

1 Die Kl. und ihr Ehemann waren Mieter einer Wohnung der Bekl. in H., H.strasse. Mit Schreiben vom 14. April 2004 beanstandeten sie, daß sich in der Küche, dem Badezimmer und dem verglasten "Balkonzimmer" Schimmel gebildet habe, und baten um Abhilfe. Nach weiteren Schreiben forderten die Kl. und ihr Ehemann die Bekl. durch Anwaltsschreiben vom 26. August 2004 auf, den Schimmel im "Wintergarten" und einen Feuchtigkeitsfleck im Badezimmer bis zum 17. September 2004 zu beseitigen. Im Anschluß daran heißt es in dem Schreiben der Anwälte:

"Sollte eine Mangelbeseitigung nicht innerhalb der genannten Frist erfolgen, sind wir beauftragt, ohne weitere Vorankündigung Klage auf Mangelbeseitigung zu erheben."

2 Weiter verlangten die Kl. von den Bekl., bis zum 30. September 2004 Schönheitsreparaturen im Flur sowie in zwei Wohnräumen durchzuführen. Diesen Forderungen kamen die Bekl. nicht nach. Mit Schreiben vom 14. Oktober 2004 kündigten die Kl. und ihr Ehemann das Mietverhältnis außerordentlich mit Wirkung zum 15. November 2004. Zur Begründung führten sie an, daß die Bekl. den Schimmel im "Wintergarten" und den Feuchtigkeitsfleck im Badezimmer nicht beseitigt hätten.

3 In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Kl., der ihr Ehemann alle diesbezüglichen Ansprüche abgetreten hat, die Bekl. auf Rückzahlung der seit Mai 2004 wegen Mietminderung nur unter Vorbehalt geleisteten Miete in Höhe von 1.166,30 €, auf Zahlung von Schadensersatz für die nach ihrer Behauptung durch die außerordentliche Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Kosten in Höhe von insgesamt weiteren 16.323,68 € (zusammen 17.489,98 €) sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 409,83 €, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch genommen. Die Bekl. haben die von der Kl. behaupteten Mängel bestritten und im übrigen ihre Pflicht zur Mängelbeseitigung in Abrede gestellt.

4 Das Amtsgericht hat die Bekl. als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kl. 121,09 € (Mietminderung) sowie weitere 26,39 € (vorgerichtliche Kosten), jeweils nebst Zinsen, zu zahlen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom LG zugelassene Revision der Kl.

[...] II. 9 Diese Ausführungen sind nicht frei von Rechtsfehlern. Zu Recht beanstandet die Revision, daß das Berufungsgericht wie schon das Amtsgericht den von der Kl. geltend gemachten Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des nach ihrer Behauptung entstandenen Kündigungsschadens in Höhe von 16.323,68 € verneint hat. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages veranlaßt hat, dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens verpflichtet (Senatsurteil vom 4. April 1984 ‑ VIII ZR 313/82, WM 1984, 933 = NJW 1984, 2687, unter I 4; Urteil vom 15. März 2000 ‑ XII ZR 81/97, WM 2000, 1017 = NJW 2000, 2342, unter 2; ferner Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 543 Rdnr. 61; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1075, jew. m.w.N.). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages der Parteien, die die Kl. und ihr Ehemann mit Schreiben vom 14. Oktober 2004 ausgesprochen haben, nicht wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam, weil die Kl. nach erfolglosem Ablauf der in dem vorausgegangenen Anwaltsschreiben vom 26. August 2004 gesetzten Abhilfefrist angesichts der für diesen Fall angedrohten Klage auf Mangelbeseitigung keine neue Abhilfefrist gesetzt hat.

10 1. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB unter anderem dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Letzteres kommt gerade auch beim Auftreten eines Mangels in Betracht (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 Rdnr. 24), wie er hier von der Kl. mit dem Schimmel im verglasten "Balkonzimmer" und dem Wasserfleck im Badezimmer behauptet wird. Besteht der wichtige Grund wie bei dem von der Kl. behaupteten Auftreten eines Mangels in der ‑ objektiven (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 543 Rdnr. 46) ‑ Verletzung einer Pflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist zulässig. Eine solche Frist haben die Kl. und ihr Ehemann den Bekl. mit Anwaltsschreiben vom 26. August 2004 gesetzt. 11 2. Neben der Fristsetzung ist zwar die Androhung der Kündigung nicht erforderlich, wie sich schon aus dem Gesetzeswortlaut ergibt (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rdnr. 30; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 543 Rdnr. 74; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 543 Rdnr. 47; so schon OLG Hamm, NJW-RR 1991, 1035, 1036 zu § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB aF, allg. Meinung). Wird jedoch mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung, etwa eine Ersatzvornahme oder ‑ wie hier ‑ eine Mangelbeseitigungsklage, angedroht, kann die Kündigung nach einer verbreiteten Auffassung wegen des darin liegenden widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) nicht bereits nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Abhilfefrist wirksam erklärt werden, sondern erst nach erfolglosem Ablauf einer neuen Frist (OLG Hamm, aaO; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 463 Fn. 35 unter Hinweis auf ein unveröffentlichtes Urteil des LG Hamburg vom 15. April 1986; ebenso Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5 BGB ‑ Mietrecht, Stand 2006, § 543 Anm. 28.1 Nr. 3; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 149; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 37; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 142; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 543 Rdnr. 44; Wolf/Eckert/Ball, aaO, Rdnr. 895; ferner Schmidt-Futterer/Blank, aaO).

12 Ob dem zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Selbst wenn das der Fall sein sollte, war hier das Setzen einer weiteren Abhilfefrist ausnahmsweise in entsprechender Anwendung von § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB entbehrlich. Die Bekl. haben die behaupteten Mängel von Anfang an bis zuletzt, von der ersten Besichtigung durch den Bekl. zu 1 am 27. April 2004 bis in die Berufungsinstanz des vorliegenden Rechtsstreits durchgehend bestritten und im übrigen ihre Pflicht zur Mängelbeseitigung in Abrede gestellt. Angesichts dessen wäre jedenfalls das Setzen einer neuen Frist eine sinnlose Förmelei gewesen, weil es offensichtlich keinen Erfolg versprach.

Nach § 543 BGB kann der Mieter außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Vermieter trotz Fristsetzung einen Mangel nicht beseitigt. Eine Kündigungsandrohung ist nicht erforderlich. Zweifelhaft ist, ob das auch dann gilt, wenn der Mieter in der Fristsetzung (nur) eine Mangelbeseitigungsklage angedroht hat.

In der Wohnung war Schimmel aufgetreten. Der Mieter zeigte den Mangel an und forderte in einem weiteren Schreiben unter Fristsetzung den Vermieter zur Mangelbeseitigung auf. Er kündigte an, nach Fristablauf Klage auf Mangelbeseitigung zu erheben. Dies tat er dann nicht, sondern kündigte außerordentlich fristlos. Er machte einen Kündigungsschaden von mehr als 16.000 Euro geltend.

Mit Urteil vom 13. Juni 2007 hielt der BGH den Anspruch für grundsätzlich gerechtfertigt. Die Androhung der Kündigung sei nach § 543 BGB neben der Fristsetzung nicht erforderlich. Ob das auch dann gelte, wenn der Mieter zunächst nur eine Instandsetzungsklage angekündigt habe, könne offenbleiben, wenn der Vermieter den Mangel und seine Verpflichtung zur Beseitigung bestritten habe. Dann wäre das Setzen einer neuen Frist eine sinnlose Förmelei gewesen.