Fristlose Kündigung des Landpachtvertrages

Die Erklärung der außerordentlichen Kündigung eines Landpachtverhältnisses muss innerhalb einer angemessenen Frist nach dem Eintritt des Kündigungsgrundes und dessen Kenntnis bei dem Kündigungsberechtigten dem anderen Teil zugehen.

II. 7 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht festgestellt, dass zwischen den Parteien ein bis zum 31. Oktober 2020 andauerndes Landpachtverhältnis besteht.

8 a) Ohne Erfolg rügt die Bekl., das Berufungsgericht habe den Kern ihres Vortrags missachtet und rechtsfehlerhaft festgestellt, sie habe erstinstanzlich nicht bestritten, die Unterschrift auf dem sich bei den Akten befindenden Original der Vertragsurkunde geleistet zu haben.

9 aa) Bei dieser Feststellung handelt es sich um aus dem Berufungsurteil ersichtliches Parteivorbringen im Sinne von § 559 Abs. 1 ZPO, also um dessen tatbestandliche Darstellung in den Urteilsgründen (vgl. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Es erbringt nach § 314 ZPO den Beweis für das mündliche Parteivorbringen in der Berufungsinstanz. Eine etwaige Unrichtigkeit solcher tatbestandlicher Darstellungen in dem Berufungsurteil kann nur in dem Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO behoben werden; mit einer Verfahrensrüge nach § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO kann die Berichtigung nicht nachgeholt werden (siehe nur BGH, Urt. v. 8. Januar 2007, II ZR 334/04, NJW-RR 2007, 1434, 1435 m. w. N.).

10 bb) Da die Bekl. keine Tatbestandsberichtigung beantragt hat, ist das Revisionsgericht an die tatbestandlichen Feststellungen in dem Berufungsurteil gebunden (§§ 314, 559 ZPO) und muss sie seiner Beurteilung zugrunde legen (BGH, Urt. v. 8. Januar 2007, II ZR 334/94, aaO.; MünchKomm-ZPO/Wenzel, 3. Aufl., § 559 Rdn. 4). Deshalb ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht der Bekl. die Beweislast für die behauptete nachträgliche Änderung der Laufzeit des Pachtvertrags auferlegt und den Beweis als nicht geführt angesehen hat.

11 b) Ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht die außerordentliche Kündigung der Bekl. vom 3. November 2005 als unwirksam angesehen. Die Bekl. war nicht mehr zur Kündigung berechtigt, weil sie sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnis von dem Kündigungsgrund ausgesprochen hat.

12 aa) Nach §§ 594 e Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1, 543 BGB war die Bekl. ab Anfang Mai 2005 zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Pachtverhältnisses berechtigt; denn die Kl. befand sich mit der Zahlung der am 31. Januar 2005 fällig gewesenen Pacht länger als drei Monate in Verzug. Das wusste die Bekl. Gleichwohl hat sie die Kündigung erst am 3. November 2005 ausgesprochen. Das war verspätet.

13 bb) Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund muss innerhalb einer angemessenen Zeit seit Kenntnis von dem Kündigungsgrund erklärt werden. Das hat seinen Grund zum einen darin, dass der eine Teil in angemessener Zeit Klarheit darüber erhalten soll, ob von der Kündigungsmöglichkeit Gebrauch gemacht wird; zum anderen gibt der Kündigungsberechtigte mit dem längeren Abwarten zu erkennen, dass für ihn die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses trotz des Vorliegens eines Grundes zur fristlosen Kündigung nicht unzumutbar ist. Diese Erwägungen liegen der Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB, die seit dem 1. Januar 2002 gilt, zugrunde (Entw. SchuldRModG, BT-Drucks. 14/6040 S. 178). Sie galten auch für die frühere Rechtslage, bei der es - mit Ausnahme u. a. der Vorschrift des § 626 Abs. 2 BGB - an einer gesetzlichen Festlegung der Frist für die Erklärung der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund fehlte (siehe nur BGHZ 133, 331, 335; BGH, Urt. v. 1. Juni 1951, V ZR 86/50, NJW 1951, 836; Urt. v. 15. Februar 1967, VIII ZR 222/64, WM 1967, 515, 517). Landpachtverhältnisse waren davon nicht ausgenommen (OLG Hamm AgrarR 1984, 277, 278; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, Landpachtrecht, 4. Aufl., § 594 e BGB Rdn. 42).

14 cc) Deshalb muss die Erklärung der außerordentlichen Kündigung eines Landpachtverhältnisses (§ 594 e BGB) innerhalb einer angemessenen Frist nach dem Eintritt des Kündigungsgrundes und dessen Kenntnis bei dem Kündigungsberechtigten dem anderen Teil zugehen. Ob man dieses Erfordernis auf die Regelung in § 314 Abs. 3 BGB (Staudinger/v. Jeinsen, BGB [2005], § 594 e Rdn. 30) oder auf die für die frühere Rechtslage geltenden allgemeinen Grundsätze stützt (Fassbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 594 e BGB Rdn. 28), ist ohne Belang. Entscheidend ist vielmehr, dass der Pächter landwirtschaftlich genutzter Grundstücke wegen deren notwendiger Bearbeitung zu bestimmten Zeiten, die naturgemäß von der Nutzungsart vorgegeben sind, so früh wie möglich wissen muss, ob der Verpächter von seinem Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch macht; zudem weiß der Verpächter, dass der Pächter auf dieses frühzeitige Wissen angewiesen ist, sich mit der Bewirtschaftung der Flächen auf sein - des Verpächters - Verhalten einstellt und beim Ausbleiben der Kündigungserklärung über einen längeren Zeitraum von dem Fortbestand des Pachtverhältnisses ausgeht.

15 dd) Nach alledem ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die angemessene Frist, die sich unter Berücksichtigung ihres Zwecks, der Bedeutung des Kündigungsgrundes, der Auswirkungen für die Beteiligten und des Umfangs der erforderlichen Ermittlungen bestimmt (vgl. MünchKomm-BGB/Gaier, 5. Aufl., § 314 Rdn. 20), mit drei Monaten ab der Kenntnis der Bekl. von dem Kündigungsgrund angenommen hat.

16 c) Ohne Erfolg macht die Bekl. in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass die in § 626 Abs. 2 BGB festgelegte Zwei-Wochen-Frist für den Ausspruch der fristlosen Kündigung eines Dienstverhältnisses aus wichtigem Grund bei einem pflichtwidrigen Dauerverhalten nicht vor dessen Beendigung beginnt (Urt. v. 20. Juni 2005, II ZR 18/03, NJW 2005, 3069, 3070), die Wirksamkeit der Kündigung vom 3. November 2005 geltend. Dies verkennt, dass es sich bei dem für die außerordentliche Kündigung maßgebenden Grund, der Nichtzahlung der am 31. Januar 2005 fällig gewesenen Jahrespacht, um einen einmaligen Pflichtverstoß und nicht um ein pflichtwidriges Dauerverhalten gehandelt hat. Wollte man das anders, nämlich so wie die Bekl. sehen, hätte das den Ausschluss der Möglichkeit zur fristlosen Kündigung des Pachtverhältnisses wegen Zahlungsrückstands zur Folge. Denn auf der einen Seite muss der Kündigungsgrund, also der Zahlungsrückstand, im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegen; auf der anderen Seite soll die Frist zur Abgabe der Kündigungserklärung nicht vor der Beendigung des Zahlungsrückstands erfolgen. Das schließt sich gegenseitig aus.

17 d) Schließlich verhilft die Überlegung der Bekl., ihre fortdauernde Berufung auf die Kündigung im Laufe dieses Rechtsstreits sei als erneute Kündigung anzusehen, zu der sie wegen der am 31. Januar 2007 und 31. Januar 2008 zur Zahlung fällig gewesenen Pachten berechtigt gewesen und die in angemessener Frist ausgesprochen worden sei, der Revision nicht zum Erfolg. Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, dass sich die Kl. mit diesen Pachtzahlungen in Verzug befindet. [...]

Eine Kündigung muss innerhalb angemessener Frist nach Eintritt des Kündigungsgrundes erfolgen.

Die Parteien stritten, ob ein im Januar 2002 geschlossener Vertrag über landwirtschaftlich genutzte Grundstücke bis Oktober 2004 oder Oktober 2014 laufen sollte. Nachdem die Pächterin Klage auf Feststellung des Bestehens bis Oktober 2014 erhoben hatte, kündigte die Verpächterin den Vertrag am 3. November 2005 unter Hinweis auf eine am 31. Januar 2005 fällig gewesene Pacht fristlos. Das Landwirtschaftsgericht Gera gab der Klage statt, Berufung und Revision blieben erfolglos.

Die fristlose Kündigung habe das Vertragsverhältnis nicht beendet. Zwar sei die Verpächterin nach § 594 e Abs. 2 Satz 1 BGB zur Kündigung berechtigt gewesen, weil die Pächterin mit der Zahlung der Pacht für den Monat Januar 2005 mehr als drei Monate im Verzug gewesen sei. Die erst am 3. November 2005 ausgesprochene Kündigung sei jedoch nicht innerhalb angemessener Frist ausgeübt worden und deshalb unwirksam. Es könne hierbei dahinstehen, ob man das aus § 314 Abs. 3 BGB oder der vor dessen Inkrafttreten am 1. Januar 2002 allgemein zur Kündigung von Dauerschuldverhältnissen vertretenen Auffassung herleite. Jedenfalls müsse der Pächter landwirtschaftlicher Grundstücke wegen deren notwendiger Bearbeitung zu bestimmten, von der Nutzungsart vorgegebenen Zeiten so früh wie möglich wissen, ob der Verpächter von seinem Kündigungsrecht Gebrauch mache. Zwischen Kündigungsgrund und Kündigung hätten höchstens drei Monate liegen dürfen.

Die Entscheidung betrifft nur Landpachtverhältnisse und ist auf die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen wegen der Besonderheit des Vertragsgegenstandes nicht übertragbar.