Fristlose Kündigung bei wiederholt unpünktlicher Mietzahlung

Fristlose Kündigung bei wiederholt unpünktlicher Mietzahlung; einmaliger Zahlungsverzug nach Abmahnung; kein Anspruch auf Gleichbehandlung bei Vertragsverstößen

Für eine fristlose Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses wegen wiederholter unpünktlicher Mietzahlungen kann auch eine der Abmahnung folgende einzelne verspätete Zahlung ausreichen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. verlangt von den Bekl. die Räumung eines Gewerbemietobjekts nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs und unpünktlicher Mietzahlung. Mit Vertrag vom 14. Mai 2006 vermietete der Kl. [...] Gewerberäume. Unter anderem mit Schreiben vom 6. Oktober 2006, 18. Januar 2007 sprach der Kl. Abmahnungen wegen unpünktlicher Mietzahlungen aus. Mit Schreiben vom 7. Februar 2007 und 10. Februar 2007 erklärte der Kl. die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen unpünktlicher Zahlung der Miete. Bei Zugang der fristlosen Kündigung vom 7. Februar 2007 waren die Miete Januar 2007 in Höhe von 29,40 € und die Miete Februar 2007 in voller Höhe von 1.166,20 € offen. Die Bekl. wenden ein, die Abmahnung vom 6. Oktober 2006 nicht erhalten zu haben. Die Kündigung [...], die nur an den Bekl. zu 1) gerichtet gewesen sei, sei unwirksam, da der Kl. in der Abmahnung vom 18. Januar 2007 erklärt habe, daß die Bekl. nur im Falle erneuter mehrfacher unpünktlicher Mietzahlung mit einer fristlosen Kündigung rechnen müßten. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei für den Kl. nicht unzumutbar.

Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Räumungsanspruch aus § 546 1 BGB. Jedenfalls die fristlose Kündigung des Kl. vom 7. Februar 2007 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet.

a) Es bestand ein Kündigungsgrund gemäß § 543 II Nr. 3 a BGB, weil die Bekl. unstreitig mit der Mietzahlung für Januar 2007 in Höhe von 29, 40 € und mit der Mietzahlung für Februar 2007 in voller Höhe in Verzug waren. Gemäß § 569 III Nr. 1 BGB ist selbst bei einem Wohnraummietverhältnis ein Rückstand, der die Miete für einen Monat übersteigt, ausreichend für eine fristlose Kündigung. Der gesetzliche Schutz des Gewerbemieters reicht jedenfalls nicht weiter. Gemäß § 543 II 2 BGB ist zwar die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Hierzu ist jedoch eine Zahlung des gesamten Rückstandes erforderlich (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Auflage 2006, § 543 BGB, Rn. 27). Es ist irrelevant, ob die Bekl. bestreiten, daß die Miete für Februar 2007 erst am 11. Februar 2007 bei dem Kl. eingegangen ist, denn die Bekl. sind darlegungs- und beweispflichtig für eine Erfüllung i. S. d. § 10 Nr. 3 des Mietvertrages. Daß auch der Rückstand für Januar 2007 ausgeglichen worden sei, behaupten sie ohnehin nicht. An die bevorstehende Mehrwertsteuererhöhung, die der Differenz zugrunde liegt, hatte die klägerische Hausverwaltung die Bekl. noch mit Schreiben vom 13. Dezember 2006 erinnert. Einer Mieterhöhungserklärung bedurfte es insoweit gemäß § 5 des Mietvertrages ohnehin nicht. Ein unverschuldeter Zahlungsrückstand ist daher nicht ersichtlich. Auf die Frage einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses kommt es bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht an, weil nach der gesetzlichen Wertung die Fortsetzung bereits bei Vorliegen eines kündigungsrelevanten Rückstandes unzumutbar ist.

b) Die Kündigung vom 7. Februar 2007 war auch wegen der ständig unpünktlichen Zahlungen der Bekl. gemäß § 543 I 1 BGB begründet. Die Bekl. stellen selbst nicht in Abrede, die Mieten 2006 ständig unpünktlich gezahlt zu haben. Mit an beide Bekl. gerichtetem Schreiben vom 18. Januar 2007 hat der Kl. die gemäß § 543 III 1 BGB erforderliche Abmahnung ausgesprochen. Dennoch haben die Bekl. im Februar 2007 die Miete wiederum unpünktlich gezahlt. Zweck der Abmahnung ist es, dem Mieter vor der Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen (vgl. AnwK-BGB/Riecke, §543 BGB, Rn. 35). Für eine fristlose Kündigung kann daher auch eine der Abmahnung folgende einzelne wiederum verspätete Zahlung ausreichen (vgl. BGH GE 2006, 508). Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist für den Kl. auch unzumutbar. Es überzeugt nicht, wenn der Bekl. zu 1) geltend macht, er verstoße auch noch gegen einen anderen Vertrag, und da der Kl. dort nicht fristlos kündige, sei für ihn die Fortsetzung des hiesigen Mietverhältnisses nicht unzumutbar. Es handelt sich um getrennte Mietverhältnisse, die der getrennten rechtlichen Prüfung unterliegen. Die Bekl. haben die Abmahnung vom 18. Januar 2007 nicht etwa zum Anlaß genommen, ihre Zahlungsweise zu ändern, sondern haben bereits bei der dieser folgenden nächsten Mietzahlung wiederum vorsätzlich unpünktlich gezahlt. Die Auffassung der Bekl., aus der Abmahnung ergebe sich, daß der Kl. erst bei mehreren unpünktlichen Zahlungen die fristlose Kündigung androhe, teilt die Kammer nicht. Die Abmahnung ist ersichtlich so zu verstehen, daß in Zukunft alle Mietzahlungen pünktlich zu sein haben und die Bekl. nicht etwa dadurch einer fristlosen Kündigung entgehen könnten, daß sie ein- oder zweimal die Miete pünktlich zahlen und dann wiederum zu ihrem vertragswidrigen Verhalten zurückkehren. Der Empfänger darf der Erklärung nicht einfach den für ihn günstigsten Sinn beilegen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Auflage 2006, § 133 BGB, Rn. 9). Von einem zugunsten der Bekl. durch die Formulierung der Abmahnung geschaffenen "Vertrauenstatbestand" kann nicht die Rede sein. Wieso die "Deutlichkeit der Abmahnung" reduziert sein soll, weil die Bekl. im Januar 2007 einmal - und nicht einmal vollständig - die Miete pünktlich gezahlt haben und darauf in der Abmahnung nicht eingegangen wird, ist nicht nachvollziehbar. Es ist auch nicht ersichtlich, daß die Bekl., die nach eigenem Vortrag von ihrem Untermieter das Doppelte der dem Kl. geschuldeten Miete bekommen, die Mieten nicht pünktlich hätten zahlen können. Die Kündigungserklärung vom 7. Februar 2007 ist auch an beide Bekl. gerichtet. (wird ausgeführt)

c) Ob die Bekl. jetzt die Mieten pünktlich und vollständig zahlen, ist für die mit Zugang wirksame fristlose Kündigung irrelevant.

Für eine fristlose Kündigung des Gewerbemieters wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen kann eine der Abmahnung folgende einzelne verspätete Zahlung ausreichen, sofern der Mieter keine Rechtsschutzgründe hat.

Gewerberaummieter zahlten unpünktlich. Der Vermieter mahnte sie mit Schreiben vom 6. Oktober 2006 und 18. Januar 2007 ab. Am 7. Februar 2007 kündigte er das Mietverhältnis wegen unpünktlicher Zahlung der Miete. Bei Zugang dieser Kündigung waren die Mieten für Januar 2007 in Höhe eines Teilbetrages von 29,40 € und die Miete für Februar 2007 in voller Höhe von 1.166,20 € offen. Die Mieter bestritten den Erhalt der Abmahnung vom 6. Oktober 2006 und machten geltend, die Kündigung sei unwirksam, weil der Vermieter in der Abmahnung vom 18. Januar 2007 erklärt habe, nur im Falle erneuter mehrfacher verspäteter unpünktlicher Mietzahlung müsse mit einer fristlosen Kündigung gerechnet werden.

Das LG Berlin hielt den Räumungsanspruch für begründet. Die Mieter seien unstreitig für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand gewesen. Dieser bereits für die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ausreichende Rückstand reiche erst recht für die Kündigung eines Gewerberaummietvertrages aus. Zudem sei die Kündigung wegen der ständig unpünktlichen Mietzahlungen begründet. Insoweit reiche es aus, daß die Mieter nach der Abmahnung einmal - nämlich im Februar 2007 - unpünktlich gezahlt hätten. Aus der Abmahnung ergebe sich auch nicht, daß der Vermieter erst bei mehreren unpünktlichen Zahlungen kündigen werde. Schließlich sei auch nicht ersichtlich, daß die Mieter, die ihrem eigenen Vortrag nach von ihrem Untermieter das Doppelte der dem Vermieter geschuldeten Miete bekommen hätten, die Miete nicht pünktlich hätten zahlen können.