Fristlose Kündigung bei ständig unpünktlicher Mietzahlung vor der letzten Abmahnung

1. Ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter unzumutbar ist mit der Folge der außerordentlichen fristlosen Kündigung, ergibt sich aus einer wertenden Betrachtung.

2. Wenn der Mieter trotz zahlreicher Abmahnungen ständig unpünktlich die Miete zahlt, kann die Kündigung auch gerechtfertigt sein, wenn nach der letzten Abmahnung der Mieter nicht mehr unpünktlich gezahlt hatte.

Der Kl. begehrt die Räumung einer Mietwohnung. Im Mietvertrag vom 22. Juni 2006 ist in § 6 Abs. 2 geregelt, dass die monatliche Gesamtmiete von 800 € spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zahlbar ist. Der Bekl. kam dieser Verpflichtung wiederholt nicht nach. So zahlte er die Miete für Mai 2009 statt bis zum 5. erst am 7. des Monats, für Juni 2009 statt bis zum 4. am 17. des Monats, für Juli 2009 statt bis zum 3. am 24. des Monats, für August 2009 statt bis zum 5. am 13. des Monats, für September 2003 statt bis zum 4. am 23. des Monats, für Januar 2010 statt bis zum 5. am 13. des Monats, für März 2010 statt bis zum 3. am 18. des Monats, für April 2010 statt bis zum 7. am 9. des Monats und für Mai 2010 statt bis zum 5. erst am 14. des Monats.

Mit Schreiben vom 10. September 2009 mahnte der Kl., vertreten durch die Hausverwaltung, die ausstehende Mietzahlung für September 2009 an. Zudem wurde ausgeführt: „Dies ist der letzte Hinweis! Wir setzen Sie hiermit wiederholt in Kenntnis, dass eine ständig unpünktliche Mietzahlung eine Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen kann. Sollte die nächste Miete wieder verspätet gezahlt werden, sind wir leider gezwungen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen."

Weitere Zahlungserinnerungen erfolgten mit Schreiben vom 10. Juni 2009, 15. Juli 2009, 22. Juli 2009, 18. Januar 2010, 15. März 2010 und 10. Mai 2010, wobei erneut darauf hingewiesen wurde, dass die Miete bis zum 3. Werktag auf dem Vermieterkonto eingegangen sein muss und eine ständig unpünktliche Mietzahlung eine Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen kann.

Mit Schreiben vom 26. Mai 2010 kündigte der Kl. das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich unter Bezugnahme auf die verspäteten Mietzahlungen.

Mit Schriftsatz vom 15. Juni 2010 wurde erneut die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen ausgesprochen.

Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Räumung der von diesem inne gehaltenen Wohnung einschließlich Kfz-Stellplatz aus § 546 Abs. 1 BGB, denn spätestens die Kündigung des Kl. vom 15. Juni 2010 hat das Mietverhältnis fristlos beendet, § 543 Abs. 1, 3 BGB. Vor diesem Hintergrund kann die Wirksamkeit der Kündigung vom 26. Mai 2010 offenbleiben.

Im Ansatz zutreffend ist das Amtsgericht unter Berücksichtigung der Maßstäbe der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs davon ausgegangen, dass fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen können (vgl. dazu BGH, Urteil v. 11.1.2006 - VIII ZR 364/04 [GE 2006, 508]; Urteil v. 4.2.2009 - VIII ZR 66/08 [GE 2009, 577]; Urteil v. 14.7.2010 - VIII ZR 267/09 [GE 2010, 1197], jew. zit. nach Juris). Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB liegen hier vor.

Nach dem Wortlaut des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ist ein wichtiger Grund gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien sowie unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung, wobei die Besonderheiten des Zusammenwirkens des § 543 Abs. 1 BGB mit Abs. 3 Satz 1 der Vorschrift zu berücksichtigen sind. Die Fortdauer unpünktlicher Mietzahlungen muss sich nicht allein in der Zeit nach Zugang der Abmahnung verwirklichen, es können in die wertende Betrachtung vielmehr auch Zahlungsverzögerungen vor der Abmahnung einzubeziehen sein (vgl. BGH, Urteil v. 11.1.2006 aaO., Rn. 14 f.).

Im Rahmen der wertenden Betrachtung maßgeblich ist jedoch, dass die Abmahnung dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben (Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 69) und ihm vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einräumen soll (BGH, Urteil v. 11.1.2006, a.a.O., Rn. 14, m.w.N.). Das Verhalten des Mieters nach der Abmahnung muss mit Blick auf das Zumutbarkeitskriterium des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB daher geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen (vgl. BGH, Urteil v. 11.1.2006, a.a.O., Rn. 15; Urteil v. 4.2.2009, a.a.O., Rn. 23). Solche Umstände sind hier nicht gegeben.

Diesen Anforderungen genügen die Abmahnungen des Kl. - insbesondere die vom 10. Juni 2009, 15. Juli 2009, 10. September 2009, 18. Januar 2010, 15. März 2010 und 10. Mai 2010 ohne Weiteres. Es wird darin in aller Deutlichkeit das beanstandete Verhalten bezeichnet - die unpünktliche Mietzahlung - und der Umstand mitgeteilt, dass vermieterseits keine Bereitschaft besteht, das unpünktliche Zahlungsverhalten weiter hinzunehmen. Deutlicher als durch den Hinweis auf die Möglichkeit des Ausspruchs einer Kündigung kann der Vermieter dem Mieter kaum darstellen, dass er mit diesem Verhalten nicht einverstanden ist. Die Bezeichnung der Schreiben als Zahlungserinnerungen steht dem nicht entgegen, denn bei verständiger Würdigung unter Berücksichtigung der Regeln der §§ 133, 157 BGB konnte der Bekl. keine andere Schlussfolgerung aus den Schreiben ziehen. Dies gilt umso mehr, als dem Bekl. aufgrund eigener Kenntnis der Regelungen des Mietvertrages und der von ihm veranlassten Zahlungen die Vertragswidrigkeit seines Verhaltens bekannt sein musste.

Das Verhalten des Bekl. war - entgegen seiner Auffassung - tatsächlich vertragswidrig. Es trifft bereits nicht zu, dass es keine gesetzliche Regelung geben soll, die eine Mietzahlung im Voraus bis zum dritten Werktag eines jeden Monats vorsieht. Der Bekl. muss sich insoweit § 556 b Abs. 1 BGB entgegenhalten lassen. Im Übrigen verweist der Kl. zu Recht auf die vertragliche Regelung in § 6 Abs. 2 des Mietvertrages vom 22. Juni 2006. Unzutreffend ist auch die Rechtsauffassung des Bekl., die vertragliche Regelung habe nur im Verhältnis zur Vorvermieterin gegolten, § 566 BGB. Seine Rechtsauffassung unterstellt, bestünde kein Vertrag zwischen den Parteien und der Anspruch des Kl. ergäbe sich bereits aus § 985 BGB.

Die Reaktion des Bekl. auf die Abmahnungen war hier auch nicht etwa geeignet, das Vertrauen des Kl. als Vermieter in ein künftig vertragsgerechtes Verhalten des Bekl. wiederherzustellen. Ohne ersichtlichen bzw. vorgetragenen Grund hat er die Miete in dem auf die Abmahnung folgenden Monat einmal pünktlich gezahlt, um dann jedoch sofort wieder sein unpünktliches Zahlungsverhalten aufzunehmen. Soweit der Bekl. allgemein, ohne nähere Darlegungen darauf verweist, dass er als Koch ein unregelmäßiges und schwankendes Einkommen erzielt, erklärt das nicht, weshalb dies ihn hindert, geeignete Vorkehrungen für eine pünktliche Mietzahlung zu treffen. Der Kl. hat das Mietverhältnis auch nicht etwa sofort gekündigt, sondern dem Bekl. durch mehrere Abmahnungen verdeutlicht, dass ihm eine einmalig pünktliche Mietzahlung nicht ausreicht, sondern er eine dauerhafte Umstellung des Zahlungsverhaltens wünscht. Er hat ihm damit die Möglichkeit gegeben, sich künftig dauerhaft vertragsgerecht zu verhalten. Diese Chance hat der Bekl. nicht ergriffen. Er hat vielmehr jedes Vertrauen in die nachhaltige Herstellung einer pünktlichen Zahlungsweise zerstört. Vor dem Hintergrund der hier gegebenen Umstände sind in die wertende Betrachtung daher die der Kündigung mit der Klageschrift vom 15. Juni 2010 alle vorangegangenen Abmahnungen und die jeweilige Reaktion des Bekl. einzubeziehen, nicht etwa nur die letzte Abmahnung vom 10. Mai 2010.

Bei einer fortdauernden unpünktlichen Mietzahlung trotz Abmahnung kann der Vermieter außerordentlich fristlos kündigen. Dabei reicht eine erneute unpünktliche Zahlung nach der (ersten) Abmahnung. Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin meint, nach einer (letzten) Abmahnung müsse nicht erneut verspätet gezahlt werden, um eine Kündigung zu rechtfertigen.

Der Mieter hatte in den Jahren 2009 und 2010 wiederholt – insgesamt neunmal – die Miete nur unpünktlich gezahlt – manchmal betrug die Verspätung nur ein paar Tage, manchmal Wochen. Der Vermieter beanstandete diese Zahlungsverzögerungen mit zahlreichen Schreiben, letztmals am 10. Mai 2010, unter Hinweis auf eine Kündigung. Mit Schreiben vom 26. Mai 2010 und vom 15. Juni 2010 kündigte der Vermieter fristlos, hilfsweise fristgerecht. Nach der letzten Abmahnung war allerdings nicht mehr unpünktlich gezahlt worden; das Amtsgericht wies deshalb die Räumungsklage ab.

Die Berufung war erfolgreich. Mit Urteil vom 25. Oktober 2011 meinte das Landgericht Berlin, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei hier unzumutbar. Fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigten eine Kündigung. Bei der gebotenen wertenden Betrachtung sei auch einzubeziehen, wie der Mieter auf eine Abmahnung des Vermieters reagiere, ob er also sein Verhalten ändere. Das Verhalten des Mieters nach den zahlreichen Abmahnungen habe im konkreten Fall jedes Vertrauen in die nachhaltige Herstellung einer pünktlichen Zahlungsweise zerstört; auf das Verhalten nach der letzten Abmahnung vom 10. Mai 2010 (danach zahlte der Mieter pünktlich) komme es nicht (mehr) an.

Das Urteil ist zumindest zweifelhaft. Die Kammer zitiert zwar zutreffend das Urteil des BGH vom 11. Januar 2006 (GE 2006, 508), wonach die Fortdauer unpünktlicher Mietzahlungen sich nicht allein in der Zeit nach Zugang der Abmahnung verwirklichen muss. In der Entscheidung des BGH ging es allerdings darum, dass das Landgericht gemeint hatte, nach der Abmahnung müssten die Mieten wiederum dreimal unpünktlich gezahlt werden, während der BGH die Auffassung vertrat, ein einmaliger Verstoß reiche in diesem Fall. Mit dem Sinn einer Abmahnung (auch wenn es die letzte ist) ist es jedoch nicht zu vereinbaren, überhaupt keinen Verstoß danach als Voraussetzung für eine Kündigung zu verlangen.

Aus den zahlreichen Abmahnungen und dem Verhalten des Vermieters war vielmehr eine Art Vertrauenstatbestand für den Mieter entstanden, dass nicht sofort gekündigt werden würde (vgl. BGH GE 2009, 511). In der Abmahnung vom 10. September 2009 hieß es, dass dies der letzte Hinweis sei und bei einer unpünktlichen Zahlung der nächsten Miete fristlos gekündigt werde. Dies unterblieb jedoch, und es folgten sechs weitere Abmahnungen.

Die fristlose Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses muss jedoch in angemessener Frist erfolgen; ob dies aus § 314 Abs. 3 BGB herzuleiten ist (BGH GE 2007, 711 für Geschäftsraummiete) oder aus § 242 BGB (der VIII. Senat des BGH hat sich zur Anwendung des § 314 BGB noch nicht festgelegt), ist im Ergebnis ohne Belang.

Möglich war daher hier nur eine fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB wegen schuldhafter Pflichtverletzung. Eine Abmahnung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen ist hierfür nicht erforderlich (BGH GE 2008, 114 str.; vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 10. Auflage, Rn. 13 zu § 573 BGB). Dass der Vermieter die Zahlungsverzögerungen in einem Zeitraum von über einem Jahr geduldet hatte, dürfte nicht ausreichen, um eine Verwirkung des Kündigungsrechts anzunehmen.

Rudolf Beuermann