Fristlose Kündigung bei später aufgehobener Sperrung des Gebäudes

1. Für eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung reicht der begründete Verdacht einer Gefahr aus (hier: Sperrung durch Bauaufsichtsbehörde).

2. Erweist sich später der Verdacht als unbegründet (hier: Aufhebung der Sperrung), wird dadurch die Wirksamkeit der Kündigung nicht berührt.

Der Kl. macht als Zwangsverwalter des Grundstückes Mietzins für Mai 1999 bis Dezember 1999 geltend. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung der Bekl. vom 6. Mai 1999. Die Bekl. mietete die Gewerberäume zur Nutzung als Steuerberaterkanzlei. Das Mietverhältnis begann am 1. Januar 1997 und war erstmals zum 31. Dezember 1999 kündbar. Am 15. Februar 1999 ist die Zwangsverwaltung des Grundstückes M.straße angeordnet und der Kl. zum Zwangsverwalter bestellt worden. Im Zuge der Bebauung des Nachbargrundstückes wurde eine falsche Gründung der Grenzgiebelwand des Hauses festgestellt. Am 5. Mai 1999 wurde vom Bezirksamt aufgrund der festgestellten Baumängel mündlich die umgehende Räumung des Gebäudes angeordnet. Der Kl. informierte daraufhin mit einem an alle Mieter des Hauses gerichteten Schreiben über die bevorstehende baupolizeiliche Sperrung und Räumung des Hauses. Am 6. Mai 1999 verfügte das Bezirksamt unter Hinweis auf § 17 ASOG die bauaufsichtliche Sperrung und Räumung des Gebäudes für den 7. Mai 1999, 18 Uhr, und ordnete die sofortige Vollziehung dieser Anordnungen an. Begründet wurde die Sperrung damit, daß die Standsicherheit nicht gewährleistet sei und eine Einsturzgefahr bestehe, so daß Leben und Gesundheit der Bewohner betroffen seien. Ab 7. Mai 1999 18 Uhr sollten alle Zugänge verschlossen und mit Siegeln versehen werden. Diese Verfügung wurde am 6. Mai 1999 dem Kl. und der Bekl. förmlich zugestellt. Die Bekl. kündigte mit Schreiben vom 6. Mai 1999, gerichtet an die Vermieterin, das Mietverhältnis wegen Gesundheitsgefährdung fristlos. Das Kündigungsschreiben erhielt der Kl. persönlich am 7. Mai 1999 und bestätigte schriftlich den Eingang dieser Kündigung. Die Bekl. zog noch am 6. Mai 1999 aus den Räumen aus und zahlt seitdem keinen Mietzins mehr. Auf den 7. Mai 1999 datiert ist ein Schreiben des Sachverständigen B., gerichtet an das Bezirksamt, worin dieser per Fax mitteilte, daß eine akute Einsturzgefahr des Gebäudes nicht bestehe, eine unverzügliche Sanierung aber unerläßlich sei. Noch am selben Tag informierte das Bezirksamt den Kl. schriftlich über diese Erkenntnisse und hob die beabsichtigte bauaufsichtliche Sperrung wieder auf. Die Sperrung wurde am 7. Mai 1999 dann auch nicht vollzogen. Die Bekl. wurde schriftlich erst mit Schreiben des Bezirksamtes vom 10. Mai 1999 informiert, daß eine Einsturzgefahr nicht bestehe, die schriftliche Anordnung vom 6. Mai 1999 aufgehoben und die Räume freigegeben werden.

Die Klage ist überwiegend unbegründet.

Dem Kl. steht aus § 152 Abs. 2 ZVG in Verbindung mit § 535 Satz 2 BGB ein Anspruch auf Mietzins nur für die Zeit vom 1. Mai bis 6. Mai 1999 über 953,89 DM (6/31 von 4.928,44 DM) zu. Der Anspruch auf Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

Ein weiterer Mietzinsanspruch besteht dagegen nicht, weil das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Bekl. vom 6. Mai 1999 beendet ist.

Die Kündigungserklärung ist dem richtigen Empfänger, nämlich dem Kl. als Zwangsverwalter, am 7. Mai 1999 zugegangen. Unschädlich ist, daß im Briefkopf des Kündigungsschreibens die P. als Empfänger bezeichnet ist und nicht an den Kl. in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter des Grundstückes gerichtet war. Maßgeblich ist, daß die Kündigungserklärung dem Kl. zugegangen ist. Der Zugang selbst ist zwischen den Parteien nicht streitig. Welches Mietverhältnis gekündigt werden sollte, war für den Kl. zweifelsfrei erkennbar.

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses war wegen Gesundheitsgefährdung gerechtfertigt, § 544 BGB.

Nach § 544 BGB kann ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein zum Aufenthalt von Menschen bestimmter Raum so beschaffen ist, daß die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

Die Beschaffenheit der Räume muß mit einer Gefährdung der Gesundheit des Mieters oder seiner Angehörigen oder Angestellten verbunden sein. Eine Gesundheitsgefährdung setzt voraus, daß die drohende Schädigung naheliegt, nachhaltig und nicht bloß vorübergehend ist. Eine Gesundheitsschädigung braucht noch nicht eingetreten zu sein, das heißt, der Mieter braucht mit der Kündigung nicht zu warten, bis seine Gesundheit tatsächlich beschädigt ist. Es genügt vielmehr der begründete Verdacht einer Gesundheitsgefahr, so daß die Kündigung nach § 544 BGB selbst dann wirksam ist, wenn sich später die Unbegründetheit des Verdachts herausstellt (Staudinger/Emmerich § 544 Rz. 11 unter Hinweis auf LG Saarbrücken WuM 1988, 91). Ein Mieter ist zu einer fristlosen Kündigung wegen gesundheitsgefährdender Beschaffenheit der Räume dann berechtigt, wenn der Mieter vernünftigerweise von dem Bestehen einer Gefahr ausgehen konnte, tatsächlich eine Gefahr aber nicht gegeben war. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Frage, ob eine erhebliche Gesundheitsgefahr in diesem Sinn vorliegt, ist der der Kündigung.

Danach lag zum Kündigungszeitpunkt eine Gesundheitsgefahr vor. Die Grenzgiebelwand des Gebäudes M.straße, in denen sich die Mieträume der Bekl. befanden, war derart mangelhaft gegründet, daß sofortige Sanierungsmaßnahmen zu ergreifen waren. Dies ist zwischen den Parteien unstreitig. Schon diese fehlerhafte Gründung des Gebäudes kann eine mögliche Einsturzgefahr und damit eine unmittelbare Lebensgefahr für die Angestellten der Bekl. bedeuten. Daß diese Gefahr aus Sicht der Bekl. konkret drohte und unmittelbar bevorstand, ist der bauaufsichtlichen Verfügung vom 6. Mai 1999 zu entnehmen, die eine Sperrung und Räumung des Gebäudes für den nächsten Tag angeordnet hatte, weil das Gebäude einsturzgefährdet sei. Bei einer für den nächsten Tag angeordneten sofort vollziehbaren bauaufsichtlichen Räumungsverfügung durfte die Bekl. von einer Einsturzgefahr des Gebäudes ausgehen und damit eine akute Lebensgefahr ihrer Mitarbeiter und Kunden befürchten.

Da allein auf den Kündigungszeitpunkt abzustellen ist, ist es unerheblich, daß sich später herausstellte, daß tatsächlich keine akute Einsturzgefahr bestand.

Soweit bei der Beurteilung der Gesundheitsgefahr von objektiven Maßstäben auszugehen ist, bedeutet dies, daß nicht auf die besonderen Empfindlichkeiten des einzelnen Mieters, sondern auf die allgemeinen gesundheitlichen Anforderungen abzustellen ist (Staudinger/Emmerich § 544 Rz. 13). Daraus ergeben sich bei einem drohenden Gebäudeeinsturz und einer hieraus resultierenden Lebensgefahr keine Einschränkungen.

Der Kündigungsgrund ist auch nicht zwischenzeitlich bis zum Zugang der Kündigung am 7. Mai 1999 weggefallen. Irgendwelche Maßnahmen wurden an dem Gebäude selbst nicht vorgenommen. Auch die Gefahrenlage hatte sich nicht verändert. Denn die schriftliche Räumungsanordnung des Bezirksamtes vom 6. Mai 1999 war bis dahin nicht aufgehoben oder widerrufen. Dies erfolgte erst mit Schreiben vom 10. Mai 1999. Selbst wenn der Mitarbeiter des Bauaufsichtsamtes R. schon am 6. Mai 1999 mündlich die Räumungsanordnung gegenüber der Bekl. aufgehoben haben sollte, wie es der Kl. behauptet, so blieb davon der schriftliche Verwaltungsakt unberührt. Denn ein Verwaltungsakt ist so lange wirksam, wie er nicht zurückgenommen oder widerrufen ist, § 43 Abs. 2 VwVfG. Ein Widerruf hat aber in der Form zu erfolgen, wie er erlassen worden ist (vgl. Kopp, VwVfG, 6. Aufl., § 49 Rz. 9). Dann ist am 6. Mai 1999 nur die behauptete mündliche Räumungsanordnung vom 5. Mai 1999 aufgehoben worden, nicht aber die schriftliche Verfügung vom 6. Mai 1999.

Einer Fristsetzung bedurfte es vor Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht. Im Unterschied zu § 542 BGB ist bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung eine Abmahnung mit Fristsetzung grundsätzlich nicht erforderlich. Dem Vermieter ist nach Treu und Glauben nur dann zuvor der Mangel anzuzeigen und ihm Gelegenheit zur Abhilfe zu geben, wenn es sich um leicht und einfach zu beseitigende Mängel handelt (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rz. 479). Aus Sicht der Bekl. konnte sie der Räumungsanordnung des Bauaufsichtsamtes zwar entnehmen, daß eine Sanierung des Gebäudes grundsätzlich wohl möglich war, weil andernfalls der sofortige Abriß verfügt worden wäre. Aus ihr war aber nicht erkennbar, daß diese Sanierung und damit Beseitigung der Einsturzgefahr ohne erheblichen Aufwand und in kürzester Zeit möglich sein sollte.

Ein Mieter kann fristlos kündigen, wenn die Gefahr besteht, daß das Haus einstürzt. Das gilt auch, wenn sich später herausstellt, daß eine Gefahr tatsächlich nicht bestand.

Bei Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück wurde festgestellt, daß die Grenzgiebelwand und damit das ganze Haus einsturzgefährdet war. Die Behörde ordnete Sperrung und Räumung an, woraufhin ein Gewerbemieter fristlos wegen Gesundheitsgefährdung kündigte. Ein Tag päter stellte sich allerdings heraus, daß die Räumungsverfügung des Bezirksamtes voreilig, war, denn eine unmittelbare Einsturzgefahr bestand nach dem Befund eines Sachverständigen nicht. Der Zwangsverwalter des Grundstücks bezweifelte die Rechtmäßigkeit der Kündigung und klagte Mieten bis zu dem Zeitpunkt ein, zu dem erstmals ordentlich hätte gekündigt werden können.

Das Landgericht Berlin hielt mit Urteil vom 14. Juni 2000 die fristlose Kündigung für wirksam, denn für eine Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung reiche es aus, daß eine drohende Schädigung naheliege, nachhaltig und nicht bloß vorübergehend sei. Eine Gesundheitsschädigung brauche noch nicht eingetreten zu sein. Es genüge der begründete Verdacht einer Gesundheitsgefahr, so daß eine Kündigung nach § 544 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) selbst dann wirksam sei, wenn sich später die Unbegründetheit des Verdachts herausstellt. Eine Fristsetzung des Mieters sei nicht erforderlich. Soweit, so gut. Zweifelhaft sind allerdings die Ausführungen des Landgerichts zu Formalien der Kündigung. Trotz Anordnung der Zwangsverwaltung hatte nämlich der Mieter sein Kündigungsschreiben an den Vermieter statt an den Zwangsverwalter adressiert. Das Landgericht meinte, es reiche aus, wenn die Kündigung dem Zwangsverwalter zugegangen sei. Die wohl herrschende mietrechtliche Literatur sieht das anders. So heißt es etwa bei Schmidt-Futterer/Blank (7. Aufl. Rdnr. 42 zu § 564 BGB), aus der Erklärung müsse sich ergeben, gegenüber wem gekündigt werden soll. Die bloße Kenntnisnahme eines gesetzlichen Vertreters reiche nicht (Rdnr. 48). Unschädlich ist es lediglich, wenn nur Einzelheiten wie ein falscher Vorname beim Erklärungsempfänger unzutreffend angegeben sind (Staudinger/Sonnenschein, 13. Aufl. Rdnr. 42 zu § 564 BGB).