Fristlose Kündigung bei sich verschlimmernden Mietmängeln

Fristlose Kündigung bei sich verschlimmernden Mietmängeln; vorbehaltlose Mietzahlung; Störung durch Obdachlose; Kot im Treppenhaus; Heizungsausfall; Wasserschäden; Verwirkung des Kündigungsrechts

1. Eine tropfende Stelle an der Küchendecke, häufig ausfallende Heizung, ihre Notdurft verrichtende Obdachlose im Treppenhaus und Dachschäden auf dem Dachboden geben dem Mieter das Recht zur fristlosen Kündigung nach zwei erfolglosen Abmahnungen jeweils im Abstand von einem Monat.

2. Das Kündigungsrecht des Mieters wird nach § 543 BGB entsprechend § 539 BGB durch vorbehaltlose Mietzinszahlungen nicht verwirkt, wenn sich die ursprünglichen Mängel im Laufe der Zeit verschlimmern. (Leitsätze des Einsenders)

Das Mietverhältnis ist aufgrund der Kündigung vom 6. Dezember 1996 zum 31.12.1996 beendet worden.

Die durch die Beweisaufnahme in erster Instanz bewiesenen und nun-mehr überwiegend unstreitig gestellten Mängel - tropfende Stelle an der Küchendecke, "häufig ausfallende" Heizung, ihre Notdurft verrichtende Obdachlose im Treppenhaus und auf dem Dachboden, Dach-schäden mit einem sich ausdehnenden Schimmelfleck an der Decke des Treppenhauses vor der Wohnungseingangstür - führten zu einer erheblichen Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs, die den Bekl. nach den erfolglosen Abmahnungen vom 9.10.1996 und 5.11.1996 - deren Zugang ebenfalls durch die Beweisaufnahme belegt ist - am 6.12.1996 gemäß § 542 BGB zur fristlosen Kündigung berech-tigen.

Das Kündigungsrecht war nicht gemäß § 543 BGB entsprechend § 539 BGB verwirkt. Zu Recht meint zwar die Kl., daß § 539 BGB entsprechend auf das Kündigungsrecht aus § 542 BGB anzuwenden ist, mit der Folge, daß es im Falle rügeloser Hinnahme auch erheblicher, nach Vertragsschluß auftretender Mängel ausgeschlossen sein kann, so etwa, wenn der Mieter über einen gewissen Zeitraum weiterhin die Mietforderungen vorbehaltlos erfüllt (BGH NJW 2000, 215). § 539 BGB findet indes auf das Kündigungsrecht aus § 542 BGB dann keine entsprechende Anwendung, wenn sich die Mängel im Laufe der Zeit verschlimmern und dadurch für den Mieter im Zeitpunkt der Kündigung eine neue, ihn zur fristlosen Kündigung berechtigende Situation entstanden ist (BGH aaO.). So liegt es hier.

Wenn, wie die Kl. vorträgt, die Wasserschäden in der Küche Folge der "schon seit Mietvertragsbeginn im Februar 1994 großflächigen Dachschäden" sind, so ist nach der Lebenserfahrung tatsächlich zu vermuten, daß die Schäden sich mangels Reparatur im Verlaufe des Mietverhältnisses intensiviert haben. Entsprechendes gilt für den sich an der Decke des Treppenhauses vor der Wohnungseingangstür des Bekl. ausbreitenden Schimmel.

Wenn weiter, wie die Kl. unter Berufung auf die Aussage des Zeugen H. vorträgt, die Heizung seit Oktober 1995 häufig ausfiel, so kann dem Bekl. nur deshalb, weil er die Heizungsausfälle im Winter 1995/96 ohne Berufung auf Rechte nach §§ 537, 538 BGB hinnahm, nicht die Verwirkung seiner sich hieraus ergebenden Mieterrechte entgegengehalten werden. Die Kl. durfte in - von ihr nicht bestrittener - Kenntnis dieser Mängel nicht darauf vertrauen, daß der Bekl. den Gebrauch der Wohnung gleichwohl als vertragsgemäß ansehen würde; vielmehr konnte im Gegenteil der Bekl. auch ohne besondere Zusicherung der Kl. davon ausgehen, daß die zu den essentiellen Voraussetzungen ei-ner Wohnnutzung zählende Beheizbarkeit von der Kl. sichergestellt würde.

Hinzu kommt, daß der Bekl. unstreitig erst im November 1996 Kenntnis davon erhielt, daß die Kl. die Heizungsanlage nicht etwa instand gesetzt, sondern lediglich die Ausfälle jeweils durch Nachfüllen von Wasser provisorisch überbrückt hatte. Im Hinblick auf die dem Bekl. sich auch hinsichtlich der anderen Beeinträchtigungen (Dach, Treppenhaus, Haussicherung) offenbarende Verweigerungshaltung der Kl. mußte er erstmals im November 1996 befürchten, die Kl. werde jedenfalls nicht aus bloßer Vertragstreue für eine ausreichende Beheizung der Wohnung im Winter 1996/97 Sorge tragen.

Ein Minderungsrecht des Mieters erlischt, wenn die volle Miete vorbehaltlos monatelang gezahlt wird. Das gilt auch für das Kündigungsrecht des Mieters nach § 542 BGB - es sei denn, die Mängel verschlimmern sich.

In der Küche und im Treppenhaus waren Wasserschäden, die Heizung fiel öfter aus, und im Treppenhaus verrichteten Obdachlose ihre Notdurft. Gleichwohl zahlte der Mieter seine Miete vorbehaltlos, bis er dann nach Setzung einer angemessenen Frist zur Behebung der Mängel fristlos kündigte. Die Vermieterin meinte, das Kündigungsrecht sei verwirkt.

Mit Urteil vom 1. Dezember 2000 gab das Landgericht Berlin dem Mieter recht und meinte, nach der Lebenserfahrung sei zu vermuten, daß sich die Wasserschäden mangels Reparatur im Verlauf des Mietverhältnisses intensiviert hätten. Bei der Heizung sei der Ausfall von der Vermieterin nur durch Nachfüllen von Wasser provisorisch überbrückt worden. Die Vermieterin habe dann nicht darauf vertrauen dürfen, daß der Mieter diesen Zustand als vertragsgemäß ansehen würde.

Das Urteil ist - gefühlsmäßig - sicher richtig, juristisch aber nicht leicht zu begründen. Der Mieter, der sich darauf beruft, daß ein Kündigungsrecht deshalb nicht verwirkt sei, weil sich die Mängel verschlimmert hätten, muß das nämlich dartun und beweisen. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter dazu offenbar gar nichts gesagt. Die Unterstellung des Landgerichts, die Wasserschäden hätten sich im Laufe der Zeit intensiviert, wie nach der Lebenserfahrung zu vermuten sei, ist durchaus gewagt. Tragfähiger dürfte da schon das weitere Argument des Landgerichts sein, die Vermieterin habe nach den den Mangel nur kaschierenden Notreparaturen der Heizung nicht darauf vertrauen dürfen, daß der Mieter diesen Zustand als vertragsgerecht im Sinne des § 539 BGB akzeptieren werde. Der Vermieter, der dem Mieter die Behebung eines Mangels lediglich vorspiegelt (Nachfüllen von Wasser statt Reparatur), handelt rechtsmißbräuchlich (§ 242 BGB), wenn er sich darauf beruft, der Mieter habe trotz des Mangels die Mietsache als vertragsgemäß anerkannt.